מתי לא כדאי לבקש פירוק מיידי של שותפות במקרקעין

הכותבת שותפה במשרד מ. פירון ושות', מנהלת תחום דיני משפחה

עיקרון-העל המשפטי קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השותפות בכל עת. החריג לכלל זה מתקיים כאשר אנשים הופכים להיות שותפים במקרקעין מכוח ירושה, זאת מאחר שחוק הירושה קובע מנגנוני הגנה לבעל דירה, שבשל פטירת בן משפחתו, קיבל לפתע את יורשי המנוח כשותפים כפויים, ואלמלא הגנות אלה, ליורשים הייתה נתונה כאמור הזכות הבסיסית לדרוש את מכירת הדירה באופן מיידי.

מקרה קלאסי מעין זה נדון לאחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה. זוג קשישים היו נשואים במשך 37 שנים כנישואים שניים ללא ילדים משותפים, וחיו יחדיו מאז שנת 1977 בדירה שרכשו בבעלות משותפת. לפני מספר שנים האישה הלכה לעולמה, ובצוואתה הורישה את זכויותיה במחצית דירת המגורים לבתה מנישואיה הקודמים, מבלי להתייחס לשאלה מה יעלה בגורל בעלה מבחינת מגוריו בדירה.

כדי להגן על עצמו מפני פינויו מהדירה על-ידי בתה של האישה, הבעל הקשיש העביר את זכויותיו במחצית הדירה לנכדתו מנישואיו הראשונים וערך עימה הסכם, לפיו הוא זכאי למגורים בדירה עד סוף חייו. בתה של האישה הציעה לקשיש לרכוש את חלקה בדירה, ולאחר שסירב, הגישה תביעה לפירוק השיתוף בדירה על-ידי מכירתה.

ראשית דן בית המשפט בתוקף ההסכם בין הקשיש לנכדתו בדבר מגורים בדירה עד סוף חייו, וקבע כי הסכם זה אינו מחייב את השותפה - בתה של האישה, מאחר שלא הייתה צד לו. שותף לדירה אינו רשאי להקנות לאחר זכות שימוש במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים.

כעת פנה בית המשפט לבחון את הגנות החוק כלפי הקשיש. על-פי חוק הירושה, מי שערב מות המוריש גר עמו בדירתו, רשאי להמשיך לגור בה במשך שלושה חדשים נוספים ללא חיוב כספי. לאחר אותם שלשה חודשים, אם השותף למגורים הוא בן זוג, ילד או הורה של המוריש, הוא רשאי להמשיך לגור בדירה, אולם עליו לשלם דמי שכירות ליורשים. גובה דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין היורשים, ובהיעדר הסכמה ביניהם - על-ידי בית המשפט.

הפסיקה המשפטית דנה רבות בשאלת האיזון בין זכותו של היורש לממש את הדירה ולקבל את התמורה הכספית לשווי זכויותיו בהקדם האפשרי - לבין הצורך בהגנה על בן הזוג, שלא ימצא את עצמו לפתע ללא קורת-גג בשל אלמנותו. נקבע כי עקרונית מדובר על הסדר זמני למספר שנים, אשר היקפן משתנה בהתאם לנסיבות של כל מקרה.

הבת עשתה טעות

במקרה הזה הקשיש כבר התגורר בדירה בהסכמת בתה של האישה במשך שש שנים לאחר פטירת אשתו ללא תשלום דמי שכירות כלל, ולכן דומה היה כי הוא מיצה את זכויותיו; אולם מאחר שמדובר באדם בן 96, ניצול שואה וסיעודי לחלוטין, הרי שהדרישה שיפנה כעת את הדירה נראית אכזרית ואף עלולה להביא להתדרדרות במצבו הגופני והנפשי. לאור זאת קבע בית המשפט כי יש מקום להאריך את ההגנה שמקנה החוק לארבע שנים נוספות, במהלכן ימשיך הקשיש להתגורר בדירה, אך ישלם לבת דמי שכירות.

דומה כי הבת מבחינתה עשתה בכך מקח טעות. מאחר שהיא עתרה לפירוק שיתוף מיידי בדירה, בית המשפט הורה על מכירתה כעת כתפוסה, שהרי לקשיש יש זכות מגורים בה לארבע שנים נוספות. ההלכה המשפטית קובעת כי מכירת דירה כתפוסה מורידה את שוויה ל-70% ממחיר השוק - הפסד כלכלי ברור עבור הבת.

הצעד הנכון במקרה זה היה לפנות לבית המשפט כדי שיקצוב את תקופת השכירות של הקשיש בדירה, כפי שעשה - אך לבקש את פירוק השיתוף בדירה רק לאחר סיום תקופת שכירות זו, כדי שתימכר כפנויה.