הבנקים השתוללו קצת יותר מדי, ושוק הדיור עשוי להרוויח

הכותב הוא מנכ"ל גמלא הראל

לפני כשבועיים התבשרנו כי המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, פרסם שורת הגבלות חדשות שנועדו להקשות על הבנקים להעניק לקבלנים מימון במינוף גבוה לצורך רכישת קרקעות. בין השאר נדרשו הבנקים להקצות הון גבוה יותר בגין פעולות מימון אלה, כלומר להרחיב את רשת הביטחון שלהם, ולקבל על עצמם חובת דיווח הדוקה מאשר בעבר.

הרקע להגבלות הוא השינוי שעבר ענף האשראי הבנקאי בשנתיים-שלוש האחרונות. עד לא מזמן היוו הבנקים המסחריים מעין "מבוגר אחראי" או שומר סף בשוק הנדל"ן, ובין השאר התנו העמדת מימון ליזמים בהצגת הון עצמי מינימלי של 20%-25% משווי הקרקע. אלא שאז החלה נהירה לשוק המימון של חברות ביטוח וקרנות חוץ-בנקאיות, אשר זיהו את הפוטנציאל הגלום בו והציעו ליזמים מימון חוב בכיר לצד הלוואות מזנין להשלמת ההון העצמי. כתוצאה מכך מצאו את עצמם הבנקים, לראשונה, ניצבים בפני תחרות אמיתית על לבם (וכיסם) של יזמי הנדל"ן.

בתגובה למצב החדש מתחו הבנקים את הגבולות של עצמם: הם הקטינו לרמת המינימום את דרישת ההון העצמי מהיזמים, ואישרו מתן אשראי תוך נטילת סיכון גבוה למדי. למותר לציין כי מימון פרויקט נדל"ני ללא כרית ביטחון רחבה דיה עלול לגרום לקשיים ואף לכשל הפרויקט במקרים של גידול תקציבי בעלויות הבנייה או בעלויות המימון, האטה במכירות, או חלילה ירידה או התמתנות ברמת המחירים - אירוע שנדמה כי היתכנותו נשכחה מאיתנו.

את התוצאות אפשר היה לראות בנתונים שפרסמו באחרונה הבנקים, ולפיהם סך החשיפה שלהם לאשראי בענפי הבינוי והנדל"ן זינק ב-2021 בלא פחות מ-26%, ובמספרים - 45 מיליארד שקל. אחדים מהם כבר חרגו מהמסגרת הרגולטורית לענף, ואילו היתר נמצאים בדרך לשם.

מטרתו העיקרית של המפקח הייתה אפוא להגן על הבנקים מפני חשיפה גבוהה מדי לשוק הנדל"ן משסבר, ובצדק, כי הולכת ומתנפחת לה בועת אשראי. זוהי מטרה ראויה וחשובה, שנועדה להגן על חוסנם הפיננסי של הבנקים כמו גם על מעמדם כגורם ממתן ואחראי הן בתחום ליווי הבנייה והן בתחום המשכנתאות. ואולם למהלך הזה עשויות להיות גם השלכות מהותיות על שוק הדיור, ובעיקר על זה של הדירות החדשות אשר רשמו בשנה האחרונה עליות מחירים בשיעור דו-ספרתי.

כיצד זה ישפיע? פשוט מאוד: כדי להפיס את דעתה של חטיבת הפיקוח, הבנקים יחלו בקרוב לדרוש הון עצמי גבוה יותר מהיזמים שישחרו לפתחם; ברגע שהיזמים יידרשו "להביא מהבית" או ממקורות חוץ-בנקאיים הון עצמי הגבוה בעשרות מיליוני שקלים מזה שהורגלו בו, כתנאי לקבלת המימון, סביר כי הם ינקטו ביתר זהירות בעת רכישת המגרשים.

במובן הזה, המהלך האחרון של הפיקוח על הבנקים ייטיב עם משולש הגורמים במכרזי הקרקעות: הבנקים, שישובו ללוות אך ורק פרויקטים עם מרווחי ביטחון ראויים, ולא כאלה המבוססים על עליות מחיר חזויות; היזמים, שיקבלו מימון רק לפרויקטים שיש להם היתכנות כלכלית אמיתית ברמת המחירים הנוכחית; ורוכשי הדירות, שלא יסבלו עוד מעלויות קרקע מנופחות שיגולגלו לכיסם. מדובר אם כן בצעד הכרחי להחזרת השפיות לשוק הנדל"ן.