דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי: הבעיה שלא חשבו לפתור

הכותב שותף במחלקת ליטיגציה ויישוב סכסוכים במשרד עורכי הדין AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, על תיקוניו השונים, נועד להתמודד עם תופעת אי-התממשות עסקאות פינוי-בינוי, חרף קיומו של רוב בעלי דירות המעוניין בפרויקט.

החוק נועד לאפשר במקרים מסוימים הוצאת פרויקט לפועל חרף פגיעה כביכול בקניין של בעל דירה, שהוכרע שסירובו אינו סביר. החוק בא לאזן בין אינטרס רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר. החוק נועד לא רק לשפר את חזות הבניינים הישנים ויצירת שכונות חדשות ומודרניות, אלא גם לשמר את תושבי העיר הוותיקים, לדאוג לאוכלוסיות רווחה, לפרוס מחדש תשתיות עירוניות, קליטת אוכלוסייה ובניית קהילות חדשות. מטרתו סוציאלית. אפילו לא בטיחותית גרידא כמו תמ"א 38.

היזם בעסקאות פינוי-בינוי מוצא עצמו בסבך חוזים כמעט בלתי אפשרי. עליו להחתים רוב מיוחס של דיירים, לאשר תב"עות (תוכניות בניין עיר) רלוונטיות, להתקשר בהסכם עם קבלן ביצוע, להתקשר בליווי בנקאי, להתקשר בהסכם פיתוח עם הרשות ועוד. כל הסכם תלוי ברעהו. כמו גלגלי שיניים שמצריכים סנכרון מדויק להפליא, ושכל חריקה וחריגה גובה מחיר כספי כבד מהיזם.

לא ניתן להתחיל בבנייה לפני פינוי דיירים. אולם לא ניתן לפנות דיירים ללא ליווי בנקאי שיסדיר בין היתר ערבויות כגון "ערבויות חוק מכר" או דמי שכירות לכל דייר למשך כל שנות הבנייה, השקולים למאות אלפי שקלים בחודש. לא ניתן להסדיר ליווי בנקאי בטרם כל בעלי הדירות חתמו על מסמכים בנקאיים והסדירו את השיעבודים הנדרשים. ומעל כל זאת, אין כל הסדרה בנוגע למועד בו ניתן להתחיל את ההליך המשפטי מול דיירים המסרבים להתקשר בהסכם פינוי-בינוי.

המצב שנוצר בפועל הוא שרק כשהפרויקט מצוי כפסע מתחילת ביצוע, הגיוני להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים. אלא שהליכים משפטיים אלה יימשכו במקרה הטוב שנתיים, נוכח העומס בבתי המשפט. בשנים הללו חשוף הקבלן לשלל סיכונים. די להסתכל על העלייה במדד תשומות הבנייה לאחרונה בכדי להבין שכל חודש עיכוב מהרגע בו נחתם הסכם עם קבלן מבצע ועד לתחילת ביצוע יכול לעלות ליזם מיליוני שקלים. ועוד לא התחלנו לדבר על הדיירים שמשוועים להתחדשות עירונית אך כבולים בפרוצדורה של הליך משפטי אזרחי, על ריתוק הון עצמי, על עלויות מימון וכיו"ב.

כשל זה, הלכה למעשה, מעודד סרבנות לצורך סחטנות. אומנם פסיקת בתי המשפט, רובה ככולה, מחייבת לבסוף דיירים סרבנים להתקשר בהסכם פינוי-בינוי. אך צדק המגיע באיחור מייצר חוסר צדק. הימשכות ההליך מובילה לא פעם את היזם להיכנע לדרישות דייר סרבן או דייר סחטן, שכן עלות הסחיטה נמוכה לעתים מעלות הימשכות ההליך. בכך, בעוד בתי המשפט מבהירים כי תופעת סרבנות סתמית אינה מקובלת, הפרוצדורה "הדיונית" הרגילה עלולה לא פעם לבטא מסר שונה לחלוטין מזה שבפסק דין סופי.

אחד הפתרונות למלכודת בה מצויים היזם ובעלי הדירות שהתקשרו בהסכם, הוא פשוט יחסית. בין היתר כיוון שהוא מצוי בסמכותו של מחוקק המשנה. מדובר בפתרון בדמות יצירת סדר דין מיוחד, קצר ויעיל הנשען על העקרונות המוכרים מהמרצת פתיחה, תביעות בסדר דין מהיר ותביעות לפינוי מושכר.

לפי מנגנון מוצע זה, ניתן יהיה להגיש תביעה כבר בשלב אישור תב"ע וגיבוש רוב מיוחס. לכתבי הטענות יצורפו תצהירים וחוות-דעת מומחים. מלכתחילה ייקבע דיון מקדמי, שסמוך לאחריו תיערך ישיבת הוכחות שבסופה סיכומים בעל-פה. כל אלה יכולים לקצר את ההליך השיפוטי לחודשים ספורים במקום שנתיים ומעלה. ניתן אפילו לשקול מותב תלתא המורכב משופט, שמאי ומהנדס, בדומה לנציגי ציבור המכהנים בבית הדין לעבודה.

כך, הדייר הסרבן יידע כי אלמנט הזמן הנדרש להכרעה בהליך שיפוטי אינו ארוך באופן שמעצים את היכולת "להכניע" את היזם ואת יתר בעלי הדירות, ככל שזו כוונתו. גם היזם ובעלי הדירות יידעו כי העיכוב מחויב המציאות שנוצר מהצורך בהליך משפטי תחום בצורה סבירה, ואף ניתן לגלמו כלכלית.

אין ספק כי גידול היצע הדירות הוא אינטרס לאומי. אין גם ספק כי הליכי תכנון במדינת ישראל מהווים מכשלה בהגדלת ההיצע. הפתרון המוצע לעיל אומנם לא ירפא את כל התחלואים, אך גם דרך ארוכה מתחילה בצעד קטן.