איך מוזילים את הדיור? מגדירים את השוק הספציפי ומתייחסים אליו

הכותב הוא מנכ"ל לאומי ושות' ובנק לאומי קנדה לשעבר ודירקטור בחברות בנקים וקרנות השקעה

רבים וטובים נאמו, הצהירו והציגו לאחרונה שורה של סיבות לעלות הגבוהה של דיור לאזרח הישראלי, במיוחד לנוכח ההתייקרות יוצאת הדופן בשיעור של 13% שנרשמה בשנת 2021.

שר השיכון: "צריך להגדיל את מכרזי המדינה בהנחה". שרת הפנים: "גורמי התכנון חיים כמה עשורים אחורה". נשיא התאחדות הקבלנים: "צריך להעביר קרקעות מרשות מקרקעי ישראל ליזמים פרטיים". מנהלת הנדל"ן במזרחי טפחות: "עליית הריבית באחוז תצנן את השוק". מנהל החטיבה העסקית במזרחי טפחות: "אם נדע להוריד את המחירים בתל אביב , נוכל להשפיע על כל הארץ".

ולבסוף, שר האוצר ליברמן: "שוקל להעלות את מס הרכישה" ובנק ישראל שסבור כי "לא הריבית הנמוכה לא השינוי בהרכב המשכנתאות ולא תשומות הבניה, הבעיה בהיצע. מדיניות הממשלה צריכה לפעול להגשמה מבנית של ההיצע ולא רק להגדלתו באמצעים זמניים" (כל ההיגדים דווחו בגלובס).

כל סטודנט למשפטים בקורס הגבלים עסקיים או דיני תחרות לומד שהצעד הראשון בבחינה הנושא הוא הגדרת השוק. משמעותו של מונח זה היא הבחנה בין סביבה עסקית אחת לחברתה על בסיס מאפייניה. לדוגמה, שוק נעלי גברים שונה משוק נעלי נשים או שוק הנעלים בפזורה הבדואית שונה משוק הנעלים בכיכר המדינה בתל אביב. במילים אחרות המאפיינים מסייעים לתחום את גבולות השוק, לבחון את רמת התחרות הספציפית ולדייק בעקבות כך את הפעולות הנדרשות לשמירה על רמת תחרות הוגנת בכל שוק.

נראה לי שיש מקום להכיל את כללי הגדרת השוק בעת שמנסים ליישם פתרונות להורדת מחיר הדירות. לא דומה שוק הדירות בפריפריה לשוק בתל אביב. דירות יוקרה מוצעות לבעלי ממון ודירות סטנדרטיות לבעלי אמצעים בהיקף קטן יותר. שוק הדירות של עד 100 מ"ר שונה משוק הדירות או בתים בגודל 250 מ"ר ומעלה. לפיכך מוצע שמאגר הפתרונות הנמצאים בבחינה ברשויות המדינה יבחן בהתאמה לשווקים השונים ובכך תוגבר האפקטיביות של הפתרונות ברמה הפרטנית והכללית כאחד.

בנוסף, ראוי לפעול ברמה הכללית להקטנה משמעותית של המימון לדיור. מוצע כהוראת שעה לא לאפשר רישום משכנתא על דירה שניה. המשמעות המעשית של הוראה כזו היא הקטנה משמעותית של הביקושים שאינם למטרת דיור שכן דירה נוספת תוכל להירכש רק מהון עצמי ובכך לגרום להוזלת מחירים.

לפני למעלה מעשור טענתי, בראיון לעיתון מתחרה, בהתייחס למחירי הדירות לזוגות צעירים כי "אני מביט על ענף המשכנתאות כעל תחרות של כדורים פורחים שבתוכם יושבים רוכשי הדירות. הבנקים מנפחים את הבלון ומעלים אותו למעלה. הם שולטים על הלהבות אבל לא על כיוון הרוח ולכן הם מנסים לתמרן איך לא להתרסק.

אני לא בטוח שהתחרות בין הבנקים צריכה להיות תחרות של כדורים פורחים. ישנה נטייה לפתור בעיות ספציפיות בפעולה מקיפה. גם בנק ישראל פועל כך בעניין הדיור אבל לי יש הצעה אחרת: המדינה תודיע על תוכנית משכנתאות לזוגות צעירים רק לדירות שמחירן עד מיליון שקל. בדירות כאלה, הזוג הצעיר יביא 100 אלף שקל והבנק יעניק משכנתה של 900 אלף שקל ל־30 שנה עם ערבות מדינה. זה יפעל גם בצד ההיצע, כי אז קבלנים יבנו דירות של 3 חדרים במחירים כאלה. התוכנית הזו לא תעלה דבר למדינה וגם אין סכנה אמיתית ליציבות הבנקים".

כך אז, ולמרבה הפלא לא חל שינוי מהותי עד היום, פרט לכך שהמחירים גבוהים משמעותית משהיו.

יש פתרונות, אבל צריך ליישם אותם בהתאמה לכוחות השווקים הספציפיים בניהול ובמיקוד יעיל.