מתי ניתן להצמיד חדרי מדרגות לדירה מסוימת בבית משותף

הכותב הוא שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' המתמחה במקרקעין

האם ניתן להצמיד חדרי מדרגות לדירה מסוימת והאם גריעה מהרכוש המשותף לטובת אותה דירה נעשתה כדין? מקרה זה נדון לאחרונה בפני כבוד השופט יעקב דנינו מבית המשפט המחוזי בבאר שבע.

■ עובדות המקרה: נציגות הבית המשותף הגישה תובענה למתן סעד הצהרתי להורות על ביטול הצמדה בטאבו של שני גרמי חדר המדרגות לאחת היחידות. הנציגות ביקשה ששני גרמי חדר המדרגות יוחזרו לרכוש המשותף של הבית המשותף.

הנציגות טענה כי ב-8.2.2006 ניתן צו רישום בית משותף לבניין. באחרונה, נטען, התגלה כי עקב טעות רישום הבניין הוצמדו ליחידה מס’ 79 שני גרמי מדרגות, המשמשים את כלל בעלי הדירות. בבניין זה חדר מדרגות מרכזי המורכב משלושה גרמי מדרגות, ובלב הסכסוך נמצאים שני גרמי מדרגות המובילים לקומה הראשונה. הנציגות טענה כי ככל הנראה הכוונה הייתה לרשום הצמדה של הגרם השלישי בלבד ליחידת המשיבה, אולם כאמור בעת הרישום חלה טעות.

מנגד, המשיבה טענה כי היענות לסעד של נציגות הבית המשותף תהא בבחינת גזל רכוש קנייני, וכי גם אם הרישום לא היה נכון עומדת לזכותה הגנת תום הלב. נוסף לכך טענה כי טענות הנציגות הן טענות בעל פה כנגד מסמך מקרקעין בכתב. לטענתה, יש היגיון וצידוק ברישום הצמדה ליחידה שבבעלותה, כי מראש תוכננה היחידה הזו להיות עצמאית בבניין.

■ ההחלטה: כדי לענות על השאלה האם ניתן להותיר חלקים בבית משותף ולהצמידם לדירה פלונית, נדרש בית המשפט לבחון תחילה האם שטח מסוים הוא בגדר "דירה" או בגדר "רכוש משותף", וזאת דרך הקונסטרוקציה שנקבעה ע"י בית המשפט העליון (7260/12), שלפיה יש לבחון שני רכיבים מצטברים, האחד: רכיב פיזי - יש לבחון האם יש לשטח מאפיינים פיזיים של אזור בנוי שתחומיו חזותיים וברורים; השני: ייעוד השטח - שטח שייצא מכלל דירה וייחשב כרכוש משותף.

בית המשפט קבע כי לבד מן העובדה כי סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר במפורש חדרי מדרגות כ"רכוש משותף", שני גרמי המדרגות אינם מהווים יחידה נפרדת, לא מהבחינה הפיזית ולא מבחינת הייעוד.

באשר לשלב השני, בהינתן ששני גרמי המדרגות הם חלק מהרכוש המשותף כפי שנקבע לעיל, פירש בית המשפט הנכבד את סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, באופן שמיטיב עם המשיבה, כך שניתן להצמיד כל אחד מהפרטים המוזכרים בו, ובכללם חדרי מדרגות, לדירה פלונית, אם אותו פריט אינו מיועד לשמש את כל בעלי הדירות בבניין.

על אף הפרשנות המיטיבה עם המשיבה קבע בית המשפט כי שני גרמי המדרגות בבניין נשוא המחלוקת משמשים בפועל את כל בעלי הדירות בבניין, וגריעתם מהרכוש המשותף לטובת הצמדתם לדירת המשיבה נעשתה שלא כדין, והורה על ביטול ההצמדה. בהתאם לגישתו של בית המשפט, שילוב המונח "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק, עם האמור בסעיף 55(ג) לחוק, מלמד כי חדר מדרגות המוליך לדירות לעולם ייחשב בגדר רכוש משותף.

בהחלטתו קבע בית המשפט כי המנגנון המחייב תנאי לגריעת חלקים מהרכוש המשותף הוא ההסכמים הראשוניים המפרטים או מסמכים אחרים, זולת הסכם המכר. כלומר, אין מניעה להצמיד חדרי מדרגות לדירה פלונית, כל עוד מדרגות אלו אינם משמשות את כלל בעלי הדירות בבניין.

לסיכום, התביעה התקבלה - ניתן פסק דין הצהרתי שלפיו בוטלה הצמדת שני גרמי המדרגות ליחידה שבבעלות המשיבה, ונקבע כי מדרגות אלו (המסומנות בתשריט רישום הבית המשותף) מהוות חלק מהרכוש המשותף של הבניין.

■ פרשנות: בעת רכישת דירה יש להקפיד ולבדוק את תקנון הבית המשותף והתשריט הנלווה לו כדי להבין כיצד "בנוי" מערך הרכוש המשותף לרבות ההצמדות הייחודיות. כאמור, הדרך להצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת היא עיגון הדבר בהסכמות מאחרות להסכם המכר.

הפ (ב"ש) 39812-06-20