רכשתם קרקע במכרז של רמ"י? ייתכן שמגיע לכם החזר מס רכישה

הכותבת היא שותפה מנהלת ושותפה במחלקת המיסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' 

האם התחייבות הרוכש לשאת בהוצאות פיתוח קרקע מהוות חלק מהשווי לעניין מס רכישה? לגישת רשות המסים - עצם ההתחייבות מצד הרוכש מספיקה כדי שהדבר יחושב בבסיס המס. לגישת הנישומים - יש לבחון אם הקרקע פותחה ליום העסקה. ככל שהפיתוח הוא עתידי, אין להביא בחשבון את עבודות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה.

■ ההחלטה: ביהמ"ש קיבל את עמדת הנישומים, דחה את עמדת רשות המסים, וקבע כי רק במקרה של קרקעות מפותחות יש להביא בחשבון את רכיבי הפיתוח לעניין מס רכישה.

■ פרשנות: מבחינה פרקטית, פסק דין זה עשוי לסייע לרוכשים רבים, ובפרט לרוכשי קרקעות שמקורן במכרזי רמ"י. שכן, פעמים רבות במסגרת מכרזים אלה ישנו תמחור נפרד לרכיב הקרקע, ותמחור נוסף לרכיב עבודות הפיתוח שיחולו במקרקעין, אשר הזוכה במכרז מתחייב לשאת בעלותן. אולם, אם מדובר במקרקעין שזה עתה הופשרו ו/או שווקו, וטרם החלו במקרקעין עבודות הפיתוח שהרוכש התחייב לשלם בגינן, הרי שאין להביא בחשבון את שוויין של עבודות אלה בחישוב מס הרכישה. הגם שהדבר עשוי להיות נפוץ במכרזי רמ"י, אין הכרח שרכישת המקרקעין תתבצע רק בדרך זו. שכן, פסיקת בית המשפט העליון חלה על כל רכישת קרקע שהיא אשר שבמסגרתה הרוכש התחייב לשלם על עבודות הפיתוח הצפויות בה.

טרם פסק הדין הייתה עמימות ביחס לסוגיה זו. עמדת רשות המסים בחנה את עצם ההתחייבות של הרוכש לשלם עבור עבודות הפיתוח, ולא את מצבם האובייקטיבי של המקרקעין ליום העסקה. כפועל יוצא מעמדתה זו של רשות המסים, סביר להניח שרוכשים רבים חישבו את שוויין של עבודות הפיתוח כחלק בלתי נפרד משווי המקרקעין שבגינו יש לשלם את מס הרכישה.

בקרקעות שבייעוד לבתים פרטיים (קוטג’ים, בתים דו-משפחתיים וכיו"ב), שווין של עבודות הפיתוח, במנותק מהערך הגולמי של הקרקע, עשוי להגיע לבדו למאות אלפי שקלים ואף למעלה מכך. לדוגמה, במקום שבו נרכשה קרקע שעלות עבודות הפיתוח בגינה נקבעה על 900 אלף שקל, משמעות הדבר היא שניתן יהיה לקבל החזר מס רכישה בגובה של 54 אלף שקל, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה. במקרים אלה סך הריבית והפרשי ההצמדה שיושבו יהיו פטורים לחלוטין ממס הכנסה.

על כן מומלץ לבחון את הסכמי הרכישה השונים הקשורים בקרקע ועבודות הפיתוח. אם יימצא כי עבודות הפיתוח במקרקעין החלו לאחר המועד שבו נחתמה עסקת רכישת הקרקע, ניתן יהיה להגיש בקשה מתאימה לתיקון שומה להשבת החלק היחסי של מס הרכישה ששולם ביתר. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ניתן להגיש בקשה לתיקון השומה עד ארבע שנים אחורנית, ולאור פסיקת בית המשפט העליון שניתנה לאחרונה (בהקשר אחר מסוגיית עבודות הפיתוח), במקרים מוצדקים ניתן יהיה לתקן את השומה אף אם חלפו יותר מארבע שנים. הלכה חדשה של בית המשפט העליון, דוגמת הפסיקה הנוכחית בנושא הוצאות הפיתוח, מהווה בהחלט סיבה מוצדקת לתיקון השומה רטרואקטיבית לטובת הנישום.

ע"א 6404-19