"עליית המחירים דורשת פעולת חירום": מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל בראיון מיוחד

"אנו במצב חירום, שדורש תוכנית חירום. זה שמחירי הדירות עולים בצורה כזאת, זה מחייב נקיטת צעדים", אומר מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט בראיון לגלובס. מדד מחירי הדירות האחרון הגביר מאוד את הלחץ על המערכת הממשלתית הלחוצה בלאו הכי לעשות משהו בנושא הדיור. מדד שעלה על 2% בחודש לא נראה כאן מאז סוף 2009, והוא הדליק נורות אדומות בכל משרדי הממשלה הרלוונטיים. באוצר גיבשו תוכניות מיסוי חדשות, בשיכון האריכו ועיבו את תוכנית "דירה בהנחה", ששוברת שיאי השתתפות.
בשבוע שעבר חברת הכנסת עידית סילמן על פרישתה מהקואליציה והכניסה את המערכת הפוליטית לסחרור, ואולי אף לבחירות חדשות.

איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
"חלק מתוכניות הממשלה דורשות תיקוני חקיקה ולכן אלה עשויים להידחות כעת. רמ"י פועלת על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, אשר ממשיכה לפעול כרגיל גם בתקופת בחירות, ולכן רמ"י לא תוגבל בפעולותיה. לעלייה במחירי הדירות סיבות רבות. רשות מקרקעי ישראל אחראית להיצע הקרקעות והיא תמשיך לפעול להגדלתו. רק ברבעון האחרון שווקו קרקעות ללמעלה מ-25 אלף יחידות דיור לאחר שנת שיא של שיווק קרקעות של למעלה מ-100 אלף יחידות דיור".

"יש הרבה כסף בשוק, וזה מעלה את המחירים"

בוא נחזור לשאלה היסודית: מדוע לדעתך מחירי הדירות עולים?
"המחירים עולים בעיקר בתל אביב, אבל גם בפריפריה, ואנחנו חייבים לתת לזה מענה", אומר קוינט. "יש הרבה סיבות לעליות המחירים: מדיניות הריבית שאולי אפשר להבין למה אין עניין להעלות אותה, אבל היא בהחלט משפיעה. יש הרבה כסף בשוק, וזה מעלה את המחירים. ואולי הדבר הכי חשוב בכלכלה זה הציפיות. הציבור חייב להבין שאנחנו עושים את כל המאמצים ויש מסר של רצינות, של אחריות ושל מקצועיות בטיפול באירוע הזה".

לתחושתך, אתם מתמודדים היום עם כל אלה שמצטערים שלא קנו דירות לפני שנה ושנתיים?
"אני חושב שיותר מזה. יש פה מעגל שוטה, הרגשה של כיסאות מוזיקליים. אנשים מרגישים שאם לא ירוצו מהר ויקנו דירה, אז המחיר יעלה בצורה כזאת שאחר כך יהיה הרבה יותר קשה להשיג אותה. כלומר לא בטוחים שאנחנו נדע לספק את המוצר הזה גם עוד שנה, עוד שנתיים, עוד חמש ועשר שנים במחירים סבירים והולמים. אנשים רצים היום, קונים מהר את הדירות האלה ומעלים ומזינים את הלחץ הזה ומעלים את המחירים. לדעתי, העלאת מס הרכישה למשקיעים לרמה של 8% לא מיתנה מספיק את השוק. אם הייתה העלאה של 15%-20%, אני מניח שאנשים כבר היו מתחילים לחשוב אם כדאי לעשות את המהלך הזה. 8% לא היו חסם שמנע מאנשים לקנות את הדירות האלה".

הזוגות הצעירים נמצאים חזק מאוד בשוק. כנראה שחלקם מאוכזבי הגל הראשון של מחיר למשתכן והם לוחצים מאוד על השוק. הם גם הציבור העיקרי שחושש מעליות המחירים.
"יש גם טענה שעצם ההנחות והתוכניות המסובסדות מייצרות עודף ביקושים. אנשים רואים את ההנחות ואומרים, ‘חבל לי לא להשתתף אם נותנים דירה בהנחה. במקום לשכור אני אלך לקנות’. אני חושב שדירה באופן כללי זה סוג של מוצר ציבורי - והתוכנית גם נותנת לכך לגיטימיות. תשאל: מה פה ציבורי? אומר לך: זה מפר שטחים פתוחים, זה נשען על מימון אדיר של תשתיות. זה משאב שהוא משאב במחסור. ולכן יש הצדקה גם להתערבות בשוק הזה דרך התוכניות השונות, מחיר מופחת, מחיר מטרה, מחיר למשתכן. אני חושב שהן תוכניות נכונות וכך גם התוכנית החדשה, שאני עוד לא מכיר את כל פרטיה, אבל היא פועלת להרחבת ההיצע או הגדלת מספר יחידות הדיור".

"זה לא מחר בבוקר, אבל זה בהנחה"

בהגרלות החדשות המדינה החליטה לעשות את מה שבמחזורים הקודמים התייחסו אליו כחטא, ולהגריל דירות שהן לא בשלות מבחינה תכנונית. המשמעות היא שאנשים יקבלו את הדירות בעוד שנים ויהיו בתקופה ארוכה של חוסר ודאות. איך אתה מתייחס לזה?
"אני תומך בזה. יש לי אופציה לרכישת דירה בהנחה, במועד שמנסים לקצר אותו אבל הוא בעוד שלוש-ארבע שנים מהיום - זה המצב. אני מאמין שזה יכול להוציא ממעגל מחפשי הדירות קבוצה לא מבוטלת של זוגות צעירים מחוסרי דיור. זה מה שיש. בניגוד לעבר, אנחנו משקפים להם שזה המצב ואני שמח שזאת ההחלטה שהתקבלה על ידי שר השיכון. זה אמנם לא מחר בבוקר אבל בהנחה משמעותית.

 ישיבת ממשלה. המשבר הפוליטי מעמיד בספק רפורמות בשוק הדיור / צילום: רוני כנפו - פול וואלה

"בשלב הזה אין לנו מוצר אחר. אין לנו עדיין דירות מוכנות שאנחנו יכולים להגריל אותן. אני מאמין שזה גם נותן תשובה במענה לביקושים. אגב, אני יכול להגיד לך שמניתוח של תוצאות המכרז האחרון למשל בנתניה, ההנחה מגיעה גם ל-550-600 אלף שקל, כלומר היא לא עוצרת ב-300 אלף שקל. לכן ההנחה היא משמעותית ואתה מקבל את האופציה. מי שיחליט לוותר במהלך הדרך ומצא משהו אחר - גם טוב. אבל זה מרגיע את השוק.

"היינו שמחים אם היה לנו היום בפייפליין מוצרים יותר מתקדמים, אבל אין. אנחנו עושים הכול כדי לקצר את לוחות הזמנים וחובה לקצר אותם גם אל מול התהליכים המקבילים של תכנון, ביצוע ובנייה".

"זה מצב חירום והוא דורש תוכנית חירום"

בשבועות האחרונים שלח קוינט שני מכתבים דחופים וטעונים לשרי הממשלה. המכתב הראשון יועד לראש הממשלה נפתלי בנט, לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין, לשר האוצר אביגדור ליברמן ולשרת הפנים איילת שקד. הוא כלל הצעות ייעול, שאם ייושמו, יוכלו לדעתו להגביר את קצב הפשרת הקרקעות ושיווקן, לייעל את מערכת התכנון ולרתום את הרשויות המקומיות למאמץ להגברת קצב התכנון והבנייה.

במכתב הוא ממליץ לפעול בשלושה כיוונים: לעודד את הרשויות המקומיות להאיץ את קצב התכנון, לתמרץ את נושאי הפיתוח והתשתיות, ולשנות חלקים חשובים מהתכנון הלאומי.

המכתב השני יועד לשרת הפנים שקד, ובו פירט קוינט את הבעיות שהוא רואה בתוכנית האסטרטגית שאושרה לפני חמש שנים בממשלה, ולפני כחמישה חודשים קודמה גם במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. קוינט ממליץ לערוך חשיבה מחודשת על התוכנית ולשנות חלקים ממנה.

 עבודת תשתית ביישוב צור יצחק / צילום: שאטרסטוק

אתה קורא למעשה לשינוי תוכנית המתאר של ישראל ולשינוי התוכנית האסטרטגית.
"זה מצב חירום והוא דורש תוכנית חירום. עליית המחירים דורשת פעולת חירום. ישבתי עם ההנהלה פה וגיבשנו באופן מהיר דברים שחלקם היו בקנה ואנחנו מדברים עליהם הרבה זמן, וחלקם בעיות שזיהינו שיש לתת להן מענה. זה דורש שיתוף פעולה".

מדד מחירי הדירות האחרון היה זה שגרם לשינוי הזה?
"זה היה הטריגר, אבל אנחנו מתגבשים כבר הרבה זמן על צעדים משמעותיים שצריך לנקוט. אני חושב שחלק מהפעולות שעשינו נתנו את אותותיהן גם בשנה הקודמת. לא חשבתם שנגיע להיקף השיווקים ולהיקף העסקאות שהגענו אליהם בשנה שעברה. כשנכנסתי לתפקיד פרסמתי תוכנית עבודה, כחלק מתהליך של שקיפות וגם מרצון להרגיע את השוק ולהראות לציבור שאני מפרסם תוכנית שיווקים. לדוגמה, אם אתה הולך להתמודד על מכרז במודיעין - דע לך שעוד חודשיים אני הולך להוציא מתחם נוסף במודיעין, כך שאתה יכול לתכנן את צעדיך".

בשנה שעברה גם נקבע שיא של כמעט 30 שנה בהתחלות בנייה, אבל מהתנהלות השוק נראה שהדברים לא מחלחלים לציבור.
"עם הציפיות של הציבור לעליות מחירים, המסר שהעברנו של עבודה מקצועית ורצינית - לא ניכר. אבל אם ניישם את התוכנית הזאת - אנחנו מסוגלים גם לפרוץ את מה שעשינו בשנה שעברה. ואני נתתי פה מתווה לדיון מהיר וקבלת החלטות מיידיות שהוא בהחלט ייתכן ובהחלט אפשרי. תסתכלו על הנתונים של התחלות הבנייה - זה רק תוצר של סוף 2020 ותחילת 2021 ואני מאמין שזרם התחלות הבנייה ילך ויגבר.

"כשקבלן או יזם או אדם פרטי עושה איתנו עסקה, ועשינו עסקאות ל-64 אלף יחידות דיור, ב־95% מהמקרים הוא גם מממש ובונה, אם לא יותר. אנחנו נראה זרם גבוה של יחידות דיור שנבנות. ואנחנו מציעים פה (במכתב) הצעות שיאפשרו בנייה נוספת".

מה הבעיות של רמ"י עם התוכנית האסטרטגית?
"יש לנו הרבה תוכניות בקונפליקט או בסתירה לתוכנית האסטרטגית ואנחנו חושבים שאישורה יפגע בפיתוח מואץ, גם של דיור ובכלל. גם בנושא תעסוקה אגב".

למה? התוכנית מסתכלת ל־2040.
"אני חושב שהפיתוח במדינת ישראל הרבה פעמים מפתיע את התכנון. יש דינמיות מאוד גדולה. זה גם היה בעבר ותמיד אנחנו מופתעים לגלות שאנחנו הרבה מעבר לתכנון. צריך להשאיר שוליים הרבה יותר רחבים ואפשרות לדינמיות ותגובה מהירה, כדי באמת לאפשר את הפיתוח המואץ הזה.

"אני יכול לתת לך דוגמאות של תוכניות שלנו שאנחנו מקדמים, שנמצאות בסתירה לתוכנית, כמו למשל תוכנית בלהבים ל-4,100 יחידות דיור ו-200 אלף מ"ר לתעסוקה, או תוכנית במערב חריש ל-8,000 יחידות דיור ו-450 אלף מטר של מסחר ותעסוקה שלכאורה לא נופלת בגדרי התוכנית האסטרטגית. התוכנית האסטרטגית מתבססת מאוד על התחדשות עירונית.

"אנחנו חושבים שצריך לקדם התחדשות עירונית, וחזרתי על הצעתי לתת תמורה כספית ליזם התחדשות עירונית, במקום מגרשי השלמה. אבל אי אפשר לסמוך רק על התחדשות עירונית. התחדשות עירונית לא תפתור את המשבר. פרקי הזמן של המימוש איטיים אל מול הצרכים. גם פרק השטחים הפתוחים מתנגש עם תוכניות שלנו".

"להגדיל את הסכומים שהעיריות מקבלות"

לא כל ההצעות שהועלו במכתב של קוינט לשרי הממשלה היו חדשות. כך למשל, הוא חוזר על הצעה מלפני כשנה, להגדיל את מה שמכונה "חלף היטל השבחה" לרשויות מקומיות.

היטל השבחה מוטל על יזמים פרטיים ועל בעלי נכסים, כששווי הנכס שלהם עולה כתוצאה מאישור תוכנית חדשה. ואולם בעוד אלה מחויבים בסך של מחצית משווי עליית הערך, רמ"י משלמת לרשויות המקומיות מה שמכונה "חלף היטל השבחה" בשיעור של 12% בלבד.

קוינט אומר שזו אחת מהסיבות המרתיעות ראשי רשויות מקומיות להסכים לבנייה חדשה בשטחן, והוא מציע להגדילו ל-15%-20%. עד עתה, לא הצליח לקדם את הרעיון.

"לא הצלחתי עד היום לשכנע את האוצר שיש צורך בזה ואנחנו נתקלים בכל יום בקונפליקטים מול הרשויות המקומיות", הוא אומר.

"כמו שאנחנו חושבים שהם צריכים להיכנס מתחת לאלונקה ולטפל במשבר הזה, אנחנו חושבים שצריך לתת להם יותר. השלטון המקומי צריך את הכסף כדי לפתח תשתיות מקומיות ולהקים מוסדות ציבור".

האם זה משהו שמונע מימוש טוב יותר של הסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות?
"בסך-הכול ברוב הסכמי הגג אנחנו מתקדמים. אתה שואל אם צריך יותר - צריך יותר. אני הייתי מעדיף שהרשויות המקומיות ירוצו אחריי ויגידו לי ‘אני רוצה, אני רוצה לקדם תכנון, אני רוצה לבנות כי זה נותן לי יותר’ - ולא הפוך. בינתיים אני רודף אחרי השלטון המקומי".

למה?
"זה לא סוד שהארנונה למגורים גירעונית. תוספת של תושבים מייצרת בור תקציבי שהרשות המקומית לא ששה להיכנס אליו ואנחנו צריכים לגשר על הבעיה הזאת".

הזכרת במכתבך את עניין ההתניות בתוכניות. אנא הסבר.
"היום נוצר מצב שעד שלא פותרים את הסוגיות הספציפיות שיושבות כהתניות בתכנון, לא מצליחים לקדם את שכונת המגורים וזה אחד החסמים המשמעותיים בביצוע של תכנון.

"אין הצדקה להתנות פיתוח של שכונת המגורים בכל הסוגיות האלה שממילא נעשות בכל משרד בתחומו. אין ספק שצריך לייצר פתרונות לפיתוח תשתיות, מט"שים (מתקני טיהור שפכים, א"מ), כיתות לימוד וכבישים ולעוד סוגיות של תחבורה ציבורית. ממשלת ישראל עושה את זה, אבל צריך לעבוד במקביל ולא בטור. חלוקת תקציב היא שאלה של סדרי עדיפויות וכל משרד בתחומו עושה את השיקולים שלו".

"הפיתוח במדינת ישראל מפתיע את התכנון"

שכונת המגורים מתפתחת, בתי הספר והתשתיות מתעכבים בגלל הממשלה. כך אתה מגיע להצעה של יו"ר מטה הדיור לשעבר אביגדור יצחקי, שתושבי השכונות יישנו בשקי שינה.

"בדיוק לצורך הזה ביקשתי להגדיל את חלף היטל ההשבחה ולהקים ברמ"י קרן תשתיות, כך שחלק מהתקבולים של הקרקע יכולים לאפשר לי לקצר טווחים. היום אני לוקח את הכסף - מעביר אותו לאוצר, שמעביר אותו למשרד התחבורה, שמעביר אותו לחברה ממשלתית שמבצעת. אני יכול לעשות את זה הרבה יותר מהיר ויעיל. תנו לי - התקבולים אצלי, אני אפתח את התשתיות כגורם מממן".

אתה מדבר מנקודת מבטו של האדם שמופקד על שיווק הקרקעות בישראל שרוצה לשווק את המקסימום שהוא יכול והתוכניות מפריעות לו.
"זה בהחלט תפקידי, לשווק כמה שיותר. טוב שיש את המתח, את האיזון הזה בתוך הממשלה. אנחנו מושכים לצד אחד - ויש מי שמאזן אותנו. אני חושב שהתוכנית האסטרטגית הלכה קצת רחוק מדי ומרסנת את הפיתוח המואץ. בין היתר היא יכולה לפגוע בתוכניות שלנו".

המהלך של בנייה להשכרה לטווח ארוך - אתה רואה אותו הופך למשהו משמעותי?
"כן. בשנה שעברה הכפלנו פי ארבעה את היקף יחידות הדיור ששווקו להשכרה. התהליכים בתוך רמ"י ארוכים. עד היום הם התנהלו בטור ואנחנו מנסים להתנהל במקביל. מבחינת ההיקף - הוא בהחלט עומד ביעדים שלנו ואני חושב שהוא הופך להיות נדבך משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי. אני זוכר את המכרזים הראשונים שלא הצליחו והיום אתה רואה את השינוי".

ההכנסות שלכם מתקרבות ל־30 מיליארד שקל.
"מתקרבות מלמעלה".

עברתם את ה־30 מיליארד?
"כן. בקצת. יש פה ניגוד: האזרחים הם גם בעלי הקרקע שאנחנו מנהלים מטעמו את המשאב הזה, והם גם הלקוחות שלנו. מצד אחד רוצים שלא נמכור את הקרקע בנזיד עדשים, כי זה משאב במחסור. ההכנסות שלנו לא נשמרות - הן הולכות לכיסוי החוב לקופת האוצר או לקק"ל. מצד שני מצפים מאיתנו לספק דיור מוזל".

יש הרבה טענות על השירות שלכם.
"אנחנו מאוד מנסים לשפר את השירות. אנחנו נותנים שירות בשנה לעשרות אלפי חוכרים. השירות הזה הוא לא מספיק טוב ואנחנו מנסים לייעל אותו. אנחנו מנסים לפשט ולייצר חתימות דיגיטליות. יש אזור אישי. אני מאמין שאפשר להגיד אפילו שעד סוף השנה יהיה שיפור משמעותי. כבר היום אנחנו רואים ש-50% מהפעולות מתבצעות בדיגיטל. אנחנו מקווים להגיע להיקפים הרבה יותר גדולים. זה גם יפתור בעיות של שחיתות ושימוש במאכערים".

מה דעתך על הרעיון החדש שהעלה שר האוצר להחליט שכל הקרקעות ישווקו במחיר מקסימום?
"להגדיל את הנתח של יחידות הדיור שיינתנו ביחידות מסובסדות או בהנחה - זה צעד נכון ומבורך שלטווח הקצר בהחלט עשוי לסייע ולהרגיע את השוק. כשיש חוסר במשאב מסוים נכון לתת אותו קודם לזכאים ולמחוסרי דיור. אבל נדרשים צעדים נוספים גם לטווח הארוך".

ינקי קוינט
אישי: בן 48, נשוי ליפעת, מנהלת היחידה לנוירולוגיית ילדים בבית החולים קפלן + 5, מתגורר ברחובות
מקצועי: מנהל רשות מקרקעי ישראל. לפני כן כיהן כמנהל רשות החברות הממשלתיות, וקודם לכן כיועץ המשפטי של רמ"י
בעל תואר ראשון במשפטים וכלכלה ותואר שני במינהל עסקים, שניהם מאוניברסיטת בר אילן
עוד משהו: בוגר המכללה לביטחון לאומי