לבחון את הפטור מהיטל השבחה בהתאם לערכי הקרקע

הכותב שמאי מקרקעין, שותף במשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל

פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקטים של פינוי-בינוי מקנה תמריץ כלכלי מהותי לקידום התחדשות עירונית בשכונות ותיקות ובמרקם האורבני. להחלטה זו פוטנציאל ודאות גבוה יותר בהפיכת מתחמי מגורים נחותים למתחמים אטרקטיביים, שיכולים למשוך אליהם אוכלוסיות חזקות. אלא שכאן גם טמונה הבעייתיות במתן פטור גורף מהיטל, ללא הבדל בין מתחמים ייעודיים שונים במרחב העירוני.

● בעד: משוואה עם נעלם אחד פחות טובה ליזמים ולדיירים

בעייתיות זו נובעת מהצבת הפטור כחזות הכול, תוך ביטול ממד התכנון אשר צריך להוביל את הפיתוח העירוני ולפיו יש לבחון את ההיטל לגופו של כל פרויקט. כך, במתחם שבו ניתן לייצר צפיפות מגורים גבוהה וערכי הקרקע בו עולים, אין סיבה להעניק פטור מלא מהיטל. במקרה זה, גריעת ההיטל, שהוא מס לכל דבר ועניין, פוגעת למעשה בהכנסות הציבוריות ומגבילה את האפשרויות של העיריות לפתח שירותים חיוניים לרווחת התושבים, כמו גני משחקים, פארקים ומסלולי אופניים או הליכה.

הווה אומר: פטור מלא ללא הבחנה מונע למעשה מהציבור ליהנות מכספים המגיעים מהיטל ההשבחה ומתורגמים לפיתוח תשתיות החיים עבורם. אז מה הועילו חכמים בתקנתם? מחד גיסא, עיריות יעניקו פטור, יפתחו שכונות ויביאו אוכלוסיות חדשות, אולם מאידך גיסא הן ייאלצו למצוא את הכספים ליצירת איכות החיים שהתושבים מצפים לה. בוויתור גורף על ההיטל, המס, מקור ההכנסה הראשי של העיריות, המשימה שלהן תהיה יותר קשה, יותר מאתגרת, בייחוד שכבר כיום הן מתמודדות עם דרישות וצרכים גוברים של התושבים.

גמישות לגופי התכנון

קל להישאב למתן פטור מלא מהיטל השבחה בפינוי בינוי, אך ראוי במקום זאת לתת לגופי התכנון בוועדות המקומיות את הגמישות הנדרשת לבחינת הפרויקטים. הגמישות מאפשרת לגופים לקבוע את מדרגות ההיטל בשלבי התכנון, בין אם מדובר בפטור מלא, בפטור חלקי של 25% או בתשלום מלא. למשל, בפרויקט עם צורך תכנוני בהורדת צפיפות המגורים והקטנת מספר הדירות, ניתן לבחון או להחליט על ביטול ההיטל, אולם אין בכך כדי להשליך באופן אוטומטי על פרויקטים אחרים. ראו גם את הזינוק במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. האם הפטור מהיטל הוא זה שיבלום את עליית המחירים? לכל הדעות המרחק לכך רחוק, רחוק מאוד. קל וחומר כאשר התהליך התכנוני הוא לשנים קדימה, ללא ידיעה ביחס למגמות נדל"ניות עתידיות.

והנה, זה מה שקרה בשכונת נווה שרת בצפון-מזרח תל אביב. העירייה החליטה עם יציאת תוכנית התחדשות השכונה הוותיקה על מתן פטור מלא מהיטל השבחה, כדי לעודד את אכלוסה ולמנוע צפיפות מגורים גבוהה בה. היום, שנים רבות אחרי אותה החלטה, ערכי הקרקע במקום עלו באופן ניכר ובהתאם נרשמה עלייה במחירי נדל"ן, שהביאה לכניסת אוכלוסייה חזקה. האם הייתה סיבה לתמריץ כה גורף של פטור מלא מהיטל השבחה בנווה שרת? בתחילת שנות ה-2000, כשהמחירים היו נמוכים והשכונה הוגדרה כ"שכונת שיקום" היה מקום להעניק את הפטור המלא, אולם האם היום זה נכון, כאשר מחירי הנדל"ן בשיאם?

נראה כי הפטור נדרש לשיקול מחדש. בסופו של דבר, היטל ההשבחה הוא חסם אחד מבין מכלול של משתנים בהתחדשות. ביטולו מראש על-ידי רשות נתונה עלול לגבות עלויות גבוהות מהציבור, בשל "איבוד כספים" לפיתוח שירותים חברתיים וקהילתיים. סוף היטל בתכנון תחילה, הלוא כן?!