משוואה עם נעלם אחד פחות טובה לכולם

הכותב שותף במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות'. המאמר נכתב בסיועו של עו"ד מאור מרדכי בלאיש 

פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים וסבוכים הכוללים סוגיות רבות ושונות לאורך חיי הפרויקט. אחת הסוגיות המשמעותיות בעסקאות אלה היא שיעור החבות בהיטל השבחה, אשר לוקה בחוסר ודאות במצב המשפטי הקודם.

● נגד: לבחון את הפטור בהתאם לערכי הקרקע | דעה

בהתאם לחוק התכנון והבנייה, היטל השבחה מוטל בגין עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תשלום היטל ההשבחה חל על הבעלים או על החוכרים של המקרקעין. בפרויקטים של פינוי בינוי נהוג שהיזם נושא בהיטל ההשבחה במקום הבעלים, וזאת מכוח העיקרון של "אפס עלויות לדיירים" בפרויקטים מסוג זה.

לעבור את גבול הכדאיות

בהתאם למצב המשפטי טרם כניסת חוק ההסדרים החדש לתוקף, רשאים שר הבינוי והשיכון ושר הפנים לקבוע כי במתחם מסוים תחול חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה או לקבוע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה כלל במתחם כאמור.
אולם, הואיל ובמרבית הפרויקטים של פינוי בינוי המשא ומתן עם היזם וההתקשרות עמו בהסכם פינוי בינוי נערכים טרם אישור תוכנית הפינוי בינוי, הרי שהצדדים אינם יודעים מראש מה היקף החבות בהיטל השבחה - דבר שמייצר אי ודאות משמעותית עבור הצדדים.

אי הוודאות הכלכלית של היזם מתבטאת בכך שהיזם אינו יודע מה מידת הרווחיות של פרויקט הפינוי בינוי ואילו אי הוודאות של הדיירים מתבטאת בכך שהם אינם יודעים אם התמורות המוצעות להם הן התמורות הראויות בנסיבות העניין.

קיימים מנגנונים שונים ומורכבים בהסכמי הפינוי בינוי על מנת להתגבר על אי הוודאות הזאת, אולם ברור שהתקשרות בעסקה בתנאים אלו אינה אידיאלית.

במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022 נקבע כי שיעור היטל ההשבחה בפרויקט של פינוי ובינוי יעמוד על 25% וזאת כברירת מחדל, אולם הרשויות יהיו רשאיות לחלק את שטחן לאזורים שונים ולקבוע שיעור היטל השבחה שונה לכל אחד מהם - ברירת המחדל 25%, 50% או פטור מלא מהיטל השבחה וזאת עד 1 במאי 2022.
ואכן, בהתאם לכך, מספר רשויות הרימו את הכפפה באחרונה וקבעו שיעורים שונים של היטל השבחה לאזורים שונים בתחומן - וטוב שעשו כך. המודעות לשיעורו של היטל ההשבחה פותרת נעלם משמעותי בתנאי העסקה ובכך היא מסייעת הן ליזם והן לדיירים לנהל משא ומתן על תנאי העסקה עם יותר ודאות, לפחות ביחס לרכיב זה.

כמו כן, הפחתת שיעור היטל ההשבחה תאפשר לפרויקטים שנמצאים על גבול הכדאיות הכלכלית לעבור את סף הכדאיות הכלכלית ולאפשר את מימושם.

נוסף על כך, הפחתת שיעור היטל ההשבחה תאפשר לצמצם את הצפיפות בפרויקט החדש על ידי הפחתת כמות יחידות הדיור והיקף הבנייה, תוך שמירה על הרווחיות הכלכלית של הפרויקט.

קביעת שיעור היטל ההשבחה והפחתתו הם אמנם צעד מבורך ובכיוון הנכון, אולם אינן מספיקות. עדיין נותרו רכיבים משמעותיים של אי וודאות אשר מקשים על עסקאות פינוי בינוי, כגון היקף זכויות הבנייה בתוכנית הפינוי הבינוי החדשה וסכום היטל ההשבחה (להבדיל משיעורו).