מצוקת דיור? יש לצמצם דרמטית את פעילות הוועדות המקומיות

עו"ד יוסי מוסרי שותף במשרד עו"ד מוסרי וחביב העוסק בנדל"ן ובקרקעות בהליכי תכנון

מאמצי הממשלה בתחום הדיור צפויים לכישלון אם לא תופקענה סמכויות התכנון מהועדות המקומיות לתכנון ובניה והממשלה לא תפסיק את השערורייה שבה חלק מראשי הערים המעכבים תוכניות מאושרות לבנייה בהיקפים של אלפי יחידות דיור.

אחת המכשלות העיקריות הן הוועדות המקומיות, המסרבות לקדם תוכניות להגדלת היצע הדיור בתחום שיפוטם או הרעה החולה בדמות תוכנית מתאר מאושרת, שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה הממתינה שנים רבות לקידום תכנית מפורטת על ידי העירייה גם לאחר עשרות השנים שנדרשו לשם אישורה.

התכנון במדינת ישראל ומצוקת הדיור הוא עניין לאומי ובכל הכבוד אינו מקומי . הוועדות המקומיות מורכבות מפוליטיקאים מקומיים, שהשיקולים שלהם באופן טבעי מקומיים ואינם נוגעים למרחב התכנוני או לצורך הלאומי בפתרון מצוקת הדיור. חלק מקברניטי הרשות המקומית מתנגדים להתחדשות עירונית או לבנייה בשכונות חדשות, בטענה כי מדובר במעמסה נוספת על התנועה ועל התשתיות, בגלל החשש מהכבדה נוספת על תקציב הרשות ולעיתים בגלל שיקולי תדמית שתצמח לראש העיר אם יקדם בנייה חדשה בעיר.

זו הסיבה שכל עוד תוכנית מצויה בסמכות ועדה מקומית, היא יכולה לשבת על המדף עשרות שנים וכשמבשילה היא מיושנת ולא עונה על צורכי השעה מבחינה תכנונית. לעיתים התכנון עובר לוועדה המחוזית, שהדיון בה מביא בחשבון היבטים מרחביים בתחום המחוז (הערים הגובלות), אלא שגם כאשר תוכנית נמצאת תחת הוועדה המחוזית, לרשויות המקומיות משקל רב והן מצליחות לעכב את מימושה הן בשלב התכנון והן בשלב הוצאת ההיתרים לאחר מכן.

טיפול לאומי מחייב הפקעת הסמכות המקומית 

ראו למשל את תוכנית הר 1202 בהוד השרון, שהליכי התכנון בה החלו בשנת 2006, זו אושרה כתוכנית מתאר בשנת 2015 ומאז ועד היום גוררים ראשי הערים קידום תוכנית מפורטת וטבלאות ההקצאה. 4,500 יחידות דיור מאושרות בתוכנית הנושקת לכביש 531 ולשתי תחנות רכבת שישרתו את הדיור ואת שטחי התעסוקה והמסחר - ממתינות לביצוע שנים ומעוכבות בשל גחמות שונות ומשונות, כביכול בהיעדר מענה תחבורתי או תקציב.

מצב דומה קורה בהרצליה, בתוכנית חוף התכלת, שנמרחת עשרות שנים בעיקר בגלל שהוועדה המקומית הרצליה מתנגדת לה, גם אינה אומרת במפורש כך. במדינת ישראל מי שאמור לקבוע את כמות יחידות הדיור לניצול מיטבי של הקרקע הוא המועצה הארצית ולא הוועדה המקומית שלה אינטרס מנוגד. בתוכנית זו המתוכננת כתוכנית כוללנית ללא אפשרות להוצאת היתרי בנייה, גם כשזו תאושר, שנים מיותרות יחלפו עד מכרזי פיתוח ותוכניות מפורטות התלויה בעירייה. למה ומדוע שיקרה כך בשעה שלמדינה אינטרס הפוך?

תכנית כוללנית או מתארית בלי אפשרות להוצאת היתר בנייה דומה לשלג דאשתקד. אין שום ערך לתוכנית "על הנייר", בלי אפשרות מהירה לממשה.

הפתרון המיידי הוא להפקיע מראש עיר סרבן את הטיפול המקומי ולהעבירו לתכנון כולל במחוז או בוותמ"ל, ממש כפי ששרת הפנים החליטה לאחרונה בעניין תוכנית פי גלילות ברמת השרון שלאחר עשרות שנות תכנון הבינה כי היקף בנייה כזה חייב להיעשות ברמה לאומית בותמ"ל.

טיפול לאומי מחייב הפקעת הסמכות המקומית ושילובה בתוך "שולחנות עגולים" בהם משתתפים כמובן ראשי העיר, מהנדסי ואדריכלי העיר יחד עם משרדי הממשלה בותמ"ל על מנת לתת פתרונות מידיים לכל סוגייה שתתעורר ולצמצם את "מסמוס" התכניות המאושרות. התערבות המדינה תביא לתכנון לאומי, למיצוי אמיתי של משאב הקרקע לאישור כמות כפולה של דירות כפי שתכננה המדינה בשדה דב ולפתרון אמיתי.

כידוע, למעלה מ-90% מהקרקעות שייכות למדינה. הבעיה היא שכל עוד מדובר בשטח פרטי, למדינה לא ממש אכפת ואילו כאשר מדובר בקרקע שלמדינה זכויות בה, רואים טיפול מואץ. כך למשל בעוד שבחוף התכלת למדינה אין קרקע, אין התערבות בתכנון, להבדיל מתוכנית פי גלילות שלמדינה 80% מהקרקע ולכן התכנון יעשה בותמ"ל ויוספו אלפי יחידות דיור זמינות בתכנית מפורטת.

אם יש צעד אחד חשוב שהממשלה יכולה לעשות כדי להתמודד עם הגאות בנדל"ן הוא חיזוק מוסד הותמ"ל. העברת תוכניות גדולות לתכנון ארצי בסמכות הותמ"ל או דירה להשכיר בשיתוף הועדה המקומית והמחוז, יאפשר למדינה פתרון כולל המתעלם משיקולים פוליטיים עירוניים ובאמת יכול להביא במהירות לפתרון משמעותי ומהיר של משבר הדיור/