ההתחדשות העירונית נכשלה, והגיע הזמן שהממשלה תחשב מסלול מחדש

משרד השיכון היקצה בשבוע שעבר 440 מיליון שקל ל-12 רשויות מקומיות, לצורך מימון פיתוח תשתיות להתחדשות עירונית. על אף שהמגמה היא להאיץ את מיזמי הפינוי-בינוי באותן ערים, נראה כי כספים מעטים אלו לא יספיקו. בנוסף, ייתכן ופספסנו כבר את הרכבת - ישראל הולכת ומאבדת את התמריץ הגדול ביותר להתחדשות עירונית, שהוא עליות המחירים.

הדוחות שפרסמו לאחרונה הלמ"ס והרשות להתחדשות עירונית מעוררים דאגה רבה בכל הקשור לביצועי התוכנית. לצד הצרכים שמתחזקים, הביצועים מדשדשים ויודעי דבר מגדירים את התקציב הממשלתי שהוקצה לנושא כ"טיפה בים".

מחירי הדירות כמנוע להתחדשות עירונית

מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיה השונים (פינוי-בינוי, עיבוי-בינוי, כלומר חיזוק מבנה ותוספת יחידות דיור, ותמ"א 38 לסוגיה) מותנה ב-3 היתכנויות: משפטית, כלכלית ותכנונית. אם אחת מהן אינה מתקיימת - לא יוקם פרויקט.

כשההיתכנויות כולן מתקיימות, אחד התוצרים החשובים של המפגש ביניהן מסתכם במספר שמכונה "מכפיל". המכפיל מהווה את היחס שבין מספר הדירות החדשות שעתידות להיבנות בפרויקט, לבין מספר הדירות שהיו קודם לכן בשיכון הישן. לדוגמה, אם היו 40 דירות ובמקומן הוקמו 120, המכפיל הוא 3.

על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, המכפיל הממוצע בישראל מגיע ל-4.3 - במתחמים שאושרו בעשור האחרון להתחדשות עירונית בתל אביב המכפיל הגיע ל-3 בממוצע, כשבמתחם רקנאטי, האזור העשיר ביותר שבו מתנהל כיום פרויקט פינוי-בינוי, המכפיל הגיע ל-2.1 בלבד (198 דירות חדשות במקום 96 דירות ישנות).

לעומת זאת בשכונה ג’ בבאר שבע, שעד כה לא היתה שותפה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מקדמת העירייה תוכנית להתחדשות עירונית לפי מכפיל של 6.7, כי על פחות מזה כנראה שלא יימצאו יזמים שייכנסו לשם. לאחרונה החליטה חברת שיכון ובינוי להיכנס לחלק ממנו, מה שמעיד שהתכנון העירוני תואם את הציפיות הכלכליות של היזמים.

השאלה מה יקרה אם וכאשר המחירים יירדו. נראה כי ירידת המחירים צפויה לגרור אחריה דרישה של יזמים להגדיל את המכפילים, זה ייפגע בהיתכנות תכנונית של פרויקטים ומשם ועד לירידה במספר התחלות הבנייה בפינוי-בינוי ולביטול פרויקטים שכבר אושרו על סמך חישובי היתכנות ישנים - המרחק קצר.

  

בסופו של דבר, השיטה בישראל הופכת את מחירי הדירות למנוע להתחדשות עירונית, וזה הופך את הענף לרגיש לשינויים. עניין זה כמעט שלא נדון במוסדות הממשלה.
נחזור לדוח של הרשות להתחדשות עירונית. הדוח מספר כי עד כה אושרו במהלך השנים תוכניות ל-139 אלף דירות במסגרת התחדשות עירונית, אך היתרי בנייה הוצאו רק לכ-26 אלף; לתמ"א 38, לעומת זאת, הוצאו היתרי בנייה ל-95.5 אלף דירות במהלך השנים. ככלל, מדובר בהספק מאד מאכזב, לאור העובדה כי תמ"א 38 הייתה אמורה להיות מעין תוכנית משלימה, ולא תוכנית מובילה, מה שקורה בפועל.

על פי הלמ"ס, בשנה שעברה נרשמה עלייה של 24% בהתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית לעומת 2020 (ו-17% לעומת 2019), והחלו להיבנות כ-14 אלף דירות, שהיוו כחמישית מכלל התחלות הבנייה.

התחדשות עירונית, אבל רק בתל אביב

הסיבה לזינוק בהתחלות הבנייה, כאמור, לא היתה גל בנייה חדש במסגרת הפינוי-בינוי, אלא גידול משמעותי בהתחלות בנייה במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). במסגרת התוכנית, בשנת 2021 החלו להיבנות 6,130 יח"ד לעומת 4,247 יח"ד בשנת 2020, עלייה של 44%.

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח התחדשות עירונית, מעריך כי הקפיצה הזו נובעת מהבשלת פרויקטים שקודמו בשנים האחרונות, וממאמצים של בעלי דירות ויזמים לנצל את הזכויות הניתנות במסגרת התוכנית טרם פקיעתה (שהיתה אמורה להיות באוקטובר שנה זו, אך היא נדחתה בשנה נוספת). גם במספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת תמ"א 38/1 "הקלאסית" (חיזוק מבנים ובנייה) חלה עלייה, אבל בשיעור נמוך יותר של 17%.

לעומת אלו, התחלות הבנייה בפינוי-בינוי ועיבוי-בינוי רשמו עלייה של 9% בלבד ב-2021 לעומת 2020 וירידה של כ-12% לעומת 2019. שמול מציין כי בשנה שעברה החלו בהקמת 5.2 אלף דירות בפינוי-בינוי שזה 8% בלבד מכלל התחלות הבנייה שנרשמו בישראל. "מדובר בכמות זעירה ביחס לפוטנציאל הפינוי-בינוי בישראל וביחס לצורך בהתחדשות הנובע גם מההיצע הלא מספק של דירות חדשות בישראל וגם ממצבם של מאות אלפי דירות ישנות הזקוקות לחיזוק", שמול מסביר.

בחינת הנתונים לפי המחוזות השונים מוכיחה שכשמדברים על התחדשות עירונית, מדברים בעצם על אזור תל אביב. במחוז תל אביב, ההתחדשות העירונית היוותה בשנה שעברה 51% מכלל התחלות הבנייה, כך שכמעט כל דירה שנייה במחוז נבנית במסגרת התחדשות עירונית.

בשנת 2021 החלו להיבנות במחוז 7.1 אלף דירות במסגרת התחדשות עירונית, ואולם שלושה רבעים מהמספר הזה נעשה באמצעות תמ"א 38.

במחוז המרכז בשנה שעברה מספר התחלות הבנייה עמד על 3.1 אלף יחידות דיור, כשני שלישים מזה היו בתמ"א 38. לשם השוואה, מספר התחלות הבנייה של כלל ההתחדשות העירונית במחוז דרום ב-2021 עמדו על 562 בלבד. עוד נתון מאד מאכזב.

הממשלה חייבת להתערב ולשנות גישה

מכלול נתוני התחלות הבנייה מעיד בעיקר על 2 דברים: ראשית, במצב כזה אין טעם לבוא בטענות לתמ"א 38 על כך שהיא אינה פועלת בפריפריה.

העובדות מראות שגם השיטות האחרות של ההתחדשות העירונית אינן מגיעות לשם, וללא השקעות ממשלה של מיליארדי שקלים, המצב לא ישתנה.

 שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: יוסי זמיר

בכיר לשעבר בענף אמר לגלובס, כי הקצאת 440 מיליון שקל היא טיפה בים. "כדי לפתח את הענף הזה, הממשלה צריכה להשקיע 15 מיליארד שקל. עד אז, אני לא רואה כיצד ניתן לתמרץ את הפינוי-בינוי בארץ".

המסקנה השנייה היא שגל עליות המחירים הנוכחי, שבו המחירים עלו ב-180% ב-15 שנה, היה התמרוץ הגדול ביותר שניתן לצפות מצד שוק הנדל"ן, והוא הוחמץ מסיבות שונות.

הגורמים האמונים בממשלה אינם יכולים עוד לבנות על הגורם הזה. אומנם עובדים כיום על הבשלת התנאים הסובבים להתחדשות עירונית אינטנסיבית, כמו מציאת דרכים מהירות להגעה להסכמת דיירים וקידום מהיר מהמקובל של תוכניות. אך עד שהם יבשילו מחירי הדירות ירדו, ועימם יבוטלו פרויקטים רבים, שיצטרכו להתעדכן למציאות הכלכלית החדשה.

גם היבט זה יצריך התערבות ממשלתית אינטנסיבית בהרבה ממה שקיים היום, אבל קודם לכן הממשלה תהיה חייבת לשנות גישה - מה שכרגע לא בדיוק נראה באופק.