המהלך שיסלול את הדרך להנפקת פעילות גזית גלוב בישראל

אין רגע דל סביב חברת ההחזקות נורסטאר, השולטת בענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב. החלטת נורסטאר השבוע לחלק את מניותיה של גזית גלוב כדיבידנד בעין לבעלי המניות התפרשה בשוק כמהלך לדיכוי מאבק שליטה בחברה. עם זאת, מתברר שהיא גם נועדה לסלול את הדרך להנפקה אפשרית של פעילות הקבוצה בישראל. לגלובס נודע, כי גזית גלוב מתכננת להנפיק את פעילות החברה הבת, גזית ישראל, מתוך מטרה להציף ערך לבעלי מניותיה.

נורסטאר מחזיקה כיום ב-51% ממניות גזית גלוב, שמחזיקה בבעלות מלאה על גזית ישראל. איש העסקים חיים כצמן מחזיק ב-28% ממניות נורסטאר, ומוגדר כבעל השליטה בה. מצב זה מגדיר את נורסטאר כחברת שכבה ראשונה, ואילו גזית גלוב מוגדרת כחברת שכבה שנייה. חוק הריכוזיות הישראלי מונע הקמת פירמידה בת שלוש שכבות של חברות ציבוריות המונפקות בישראל, ושלהן בעלי שליטה.

מסיבה זו, מנועה כיום גזית גלוב מלפעול להנפקת פעילות הנדל"ן שלה בישראל, אף על פי שמהלך כזה אמור להציף ערך לבעלי מניותיה. כך, לאחר חלוקת מניות גזית גלוב כדיבידנד בעין בידי נורסטאר, תחדל נורסטאר מלשלוט בגזית גלוב, ואילו גזית גלוב תהפוך לחברה ללא גרעין שליטה, ותוכל להוציא אל הפועל את הנפקת גזית ישראל.

נכון לסוף 2021 מחזיקה גזית ישראל, בעלת רשת מרכזי המסחר G, ב-13 נכסים מניבים בעלי שטח להשכרה של 16 אלף מ"ר, אשר רשומים בספרים לפי שווי של 3.7 מיליארד שקל. כמו כן מחזיקה החברה בנדל"ן מניב בהקמה ובקרקעות לבנייה בשווי נוכחי של 578 מיליון שקל, כך שמדובר בנכסים בשווי של כ-4.3 מיליארד שקל.

לחלוקת הדיבידנד בעין של מניות גזית גלוב מתנגדת חברת הנדל"ן ישראל קנדה, המחזיקה בכ-22% ממניות נורסטאר. בעל עניין נוסף בנורסטאר, הנסחרת בשווי של כ-1.8 מיליארד שקל, הוא איש העסקים רמי לוי, שמחזיק בכ-5% מהמניות. 

בישראל קנדה, הטוענת כי היא מייצגת בעלי מעל 30% ממניות נורסטאר, רואים במהלך של כצמן ניסיון להתגונן מפני איום של השתלטות עוינת על נורסטאר, ובוחנים דרכים למנוע אותו, אם באמצעות מכתב לדירקטוריון נורסטאר או באמצעות מהלך משפטי דוגמת בקשה לצו מניעה נגד חלוקת הדיבידנד בעין. 

גזית גלוב מעמיקה את פעילותה בישראל

עיקר פעילותה של גזית גלוב נמצא בחו"ל, אולם בכוונתה להרחיב ולהעמיק את פעילותה בישראל בתחומי המסחר, המשרדים והדיור להשכרה. בחודשים האחרונים רכשה החברה את בית כאל בגבעתיים בהשקעה של 334 מיליון שקל, וכן קרקע בתל השומר, המיועדת להקמת דיור להשכרה, בהשקעה של 430 מיליון שקל.

 חיים כצמן / צילום: איל יצהר

במקביל, החלה החברה בבניית מגדל משרדים בשטח של 67 אלף מ"ר על קרקע בבעלותה ב-G סיטי ראשון לציון, החלה בעבודות להרחבת שטח המרכז המסחרי G סיטי בסביון וכן השלימה בניית חנות ומטה משרדים לדקטלון, צמוד ל-G כפר סבא. עם זאת, גזית ישראל מהווה כיום רק כ-20% מפעילותה של גזית גלוב, בעוד שפעילויותיה באירופה, בצפון אמריקה ובברזיל מהוות את עיקר (80%) הפעילות.

גזית גלוב נסחרת כיום לפי שווי של 4.8 מיליארד שקל, כאשר לחברה הון עצמי המיוחס לבעלי המניות של 5.3 מיליארד שקל. במילים אחרות, החברה נסחרת לפי מכפיל הון של 0.91, בשעה שחברות נדל"ן מניב אחרות בעלות פעילות משמעותית יותר בישראל זוכות למכפילי הון גבוהים יותר.

כך למשל, חברת מליסרון נסחרת לפי מכפיל הון של 1.46, בשעה שחברות כדוגמת ביג ואמות נסחרות לפי מכפילי הון של 1.56 ו-1.44, בהתאמה, כך שהנפקת גזית ישראל לפי מכפיל הון של 1.6 עשויה להניב לגזית גלוב הצפת ערך של כ-2.5 מיליארד שקל, ולתרום בעקיפין גם לבעלי מניות נורסטאר.

נורסטאר תחזיק 37% בלבד מהחברה הבת

מוקדם יותר השבוע דיווחה נורסטאר כי דירקטוריון החברה, בראשות היו"ר משה רונן, החליט על חלוקה של 23.3 מיליון מניות גזית גלוב שבבעלותה. מדובר בחלוקה של כ-14% ממניות גזית גלוב, כך שלאחר השלמת המהלך תחזיק נורסטאר ב-37% בלבד ממניות החברה הבת.

היום הקובע לחלוקה נקבע ל-20 במאי, ואילו החלוקה עצמה תתבצע חמישה ימים לאחר מכן. כדי לבצע את המהלך מבלי לסכן את נורסטאר, קבע הדירקטוריון כי החברה תצא עוד קודם לכן למהלך של הנפקת זכויות לגיוס של 166 מיליון שקל מבעלי מניותיה.

היקף הגיוס עשוי לגדול עד ל-247 מיליון שקל, אם עד ביצוע ההנפקה יומרו כל כתבי האופציה מסדרה 21 של נורסטאר למניות. המהלך יחזק את ההון העצמי ואת הנזילות של נורסטאר, שלה התחייבויות עתידיות של כ-1 מיליארד שקל למחזיקי איגרות החוב, אשר יעמדו לפירעון עד מרס 2028 (בעיקר במהלך ארבע השנים הקרובות).