אובדן של מיליארד שקל בשנה: לאוצר נמאס מעסקאות נדל"ן פטורות ממכרז

משרד האוצר נגד משרד המשפטים: צחי דוד, סגן הממונה על אגף תקציבים במשרד האוצר ויו"ר ועדת הפטור במועצת מקרקעי ישראל, יצא בימים האחרונים נגד השומות הנמוכות שקבע השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני בקרקעות מדינה הנמכרות בפטור ממכרז. במכתב שנשלח אליו, דוד הציג בפני עיני מספר שומות שגם הופחתו בכ-50% מהשומה המקורית במהלך הליכי ההשגות. דוד דורש כעת מעיני "כי כבודו, או מי מטעמו שליווה את הליכי ההשגות, יופיע בפני ועדת הפטור ויסייע בידה להבין את אותם פערים שמאיים".

המרוויחים: בעלי הקרקעות הסמוכות

עסקאות הפטור תופסות נתח משמעותי ממכירת הקרקעות על ידי המדינה. מי שנהנה מהן בדרך כלל הוא מי שכבר קשור למגרש בדרך כזו או אחרת (כבעל זכויות חלקיות וכדומה). בשנת 2021 ניתן פטור ממכרז לרכישת קרקע ל-15 אלף דירות, רק בעסקאות מגורים (כ-24% מהיקף הדירות שנרכשו במכרזי המדינה). בשנת 2020 מדובר היה ב-6,899 יח"ד (14%) וב-2019 ב-12,261 (22%). כך, בזמן שכולם מדברים על הטירוף במכרזי הקרקעות הרגילים, נהנים במקביל מאות חוכרים מקרקעות במחירי מציאה.

  

מאחורי אותן עסקאות פטור, עומדת ההנחה כי למדינה המוכרת את הקרקע אין סיבה שלא למכור את הזכויות (במחיר מלא) למי שכבר יושב בסמוך לה. לעומת זאת, באוצר ובקרב גורמים אחרים בממשלה טוענים כי בתוך התחום האפור הזה נעלמים למדינת ישראל בכל שנה כמיליארד שקל הכנסות, הן בגלל השומות המופחתות ממילא שמוציא השמאי הממשלתי מול מחירי השוק (ויעידו מכרזי הקרקע הרגילים, הנמכרים בדרך כלל בפער ניכר מול אותן שומות) והן בגלל הליכי ההשגות, שמאפשרים לקצץ אותן משמעותית.

כעת, כאמור, למשרד האוצר נמאס. הטריגר המרכזי היה מגרש שמחזיקה חברת אקרו בתל אביב, ברחוב הרצל פינת התחיה (מול הגן הבוטני ובית הספר לטבע), המיועד לפי החברה עצמה להקמת 630 דירות (כרגע התוכנית היא ל-606 דירות ועוד 2,500 מ"ר שטח מסחר) ונהנה משומה מעודכנת בסכום של 330 מיליון שקל בלבד - כחצי מיליון שקל קרקע לדירה. במקור, השומה נקבה בסכום של 723 מיליון שקל, אבל אז החלו הליכי השגות מטעם החברה, והשמאי הממשלתי הסכים לכווץ את הסכום ביותר מ-50%. חשוב להבין שהשמאי הממשלתי אחראי על כל השרשרת, כמי שבוחר את השמאים, מבצע את הבקרה על פעילותם, ויושב בהשגה הראשונה והשנייה.

 צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר / צילום: איל יצהר

אגף התקציבים מקפיא את העסקאות החריגות

דוד מדגיש במכתב חריג לעיני כי הוא מסרב לעת עתה לאשר את העסקאות, "מכוח היותה של ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל שומרת הקופה הציבורית, ולאור הפערים הניכרים בין שומת רשות מקרקעי ישראל שאושרה על ידך לבין ההחלטות שנתקבלו בהשגות".

מלבד העסקה של אקרו, דוד מלין מול עיני על עוד 2 עסקאות בולטות בהן השומה הופחתה בכ-50%: מגרש בקרית אונו, שבו הופחתה השומה מ-108 ל-61 מיליון שקל בלבד, ועוד 2 מגרשים בשטח המועצה האזורית רמת חובב המיועדים להקמת בריכות אידוי. שם, השומה הופחתה מ-15.4 מיליון שקל ל-2.3 מיליון שקל בלבד לחברת מכתשים, ומ-16 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל בלבד לחברת תרכובות ברום. דוד דורש כי גם בעסקאות הללו יופיעו נציגי השמאי להסביר את הפערים בין השומה המקורית והשומה הסופית לאחר ההשגות.

 אוהד עיני, השמאי הממשלתי / צילום: תמר מצפי

מהשמאי הממשלתי נמסר כי הוא "מעדיף לענות לצחי דוד ישירות ולא דרך עיתון".