העידן החדש במשכנתאות: המימון הזול כבר לא יקזז את העלייה במחירי הדיור

במרץ העלו הבנקים את הריביות על המשכנתה, מה שמבשר על עידן חדש בכל הקשור ליוקר הדיור, ולהשפעתו על הציבור הישראלי. בואו נחדד את הדיון: אין הכוונה לעליית ריבית הפריים, או למדד שעלה וייקר את המשכנתאות הקיימות, הכוונה היא לעלייה בריבית ללווים שבאים לקחת משכנתה חדשה. כלומר, נקודת המוצא ממנה הם לוקחים את ההלוואה. זו תשתנה בהמשך, בהתאם לתמהיל שהם לקחו, ביחד עם שינוי הריבית של בנק ישראל, המדד, או כל גורם אחר שמהווה עוגן או הצמדה לכסף. הנה מספר נקודות שחשוב להבין, ביחס להתייקרות הריביות שמציעים הבנקים, וגם בייחס לעליית הריבית של בנק ישראל והאינפלציה.

  

1. הכבדה משמעותית בנטל

בשנת 2008 הריבית צנחה, ומחירי הדיור זינקו. מאז, למעט חריגים בודדים, הריבית נותרה כמעט אפסית ומחירי הדיור המשיכו ועלו. כעת משהו מתחיל להשתנות, ולא לטובה. מדוע? כל זמן שהריבית הייתה אפסית, עלות המימון לרכישת דירה נותרה נמוכה, וקיזזה חלק מהעלות הכוללת של הנכס.

נסביר: אם נסתכל על שנת 2011, השנה המוקדמת ביותר שבנק ישראל מפרסם נתונים לגביה, מחיר דירה ממוצעת עמד לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על 1.089 מיליון שקל, והריבית במגזר הלא צמוד עמדה על 5.99%. זוג שלקח את המשכנתה המרבית, לקח 816 אלף שקל, בעלות מימון לא זניחה.

כיום, לפי הלמ"ס, דירה ממוצעת עולה 1.796 מיליון שקל, זוג שלוקח משכנתה מרבית לוקח 1.35 מילון שקל, אבל בריבית של 3.13%. כך למעשה, עלות המימון הנמוכה קיזזה חלק מהעלויות הכוללות לרכישת הדירה, ועזרה להתמודד עם העלייה במחירי הדיור. כיום, כאשר מתחילה עלייה בריביות, וככול שאלו יוסיפו לטפס, הקיזוז הזה הולך וקטן. כלומר, זהו כבר לא מצב של רכישת דירה עם משכנתה גדולה וזולה במקום קטנה ויקרה, אלא פשוט רכישה של דירה במחיר גבוה, ותוך לקיחת משכנתאות גדולות במחיר עולה.

  

2. לקחת היום מתייקר מחר

נזכיר שאנו מדברים על נקודת הפתיחה של המשכנתה בלבד. כלומר, המחיר ההתחלתי עולה ועליו עוד יתווספו בשנים הבאות עליות ריבית, שכבר צפויות וידועות, שיגדילו את ההחזר. 40% מהמשכנתאות שלקחו במרץ היו במסלול פריים, כאשר במסיבת העיתונאים השבוע נגיד בנק ישראל אמיר ירון שירטט מתווה ברור לפיו ריבית בנק ישראל תעלה בשנה ל-1.5%. כלומר, מי שלקח משכנתא במרץ, בנקודת פתיחה יקרה יותר, ימצא את עצמו כבר בשנה הקרובה עם החזר חודשי שהתייקר בכמה מאות שקלים. זו תמונה חלקית, כיוון שמי שהגיע לנקודה הזאת והיה צריך לקחת מסלולים צמודים בגלל מגבלת החזר חודשי (המסלולים הצמודים זולים יותר מהלא צמודים כיוון שהלווה לוקח על עצמו את סיכוני האינפלציה) - 25% מהמשכנתאות שנלקחו - יספוג גם בחזית הזאת.

3. עוד לא ראינו הכל

הריבית המשתנה במגזר הצמוד לחמש שנים ומעלה עלתה במרץ ל-2.39% לעומת 1.75%, במגזר הלא צמוד בטווחים אלו הריבית עלתה מ-3.13% ל-3.32%. בחודש הקודם לו. זהו שינוי משמעותי מאוד שקרה בתקופת זמן מאוד קצרה, אבל עדיין לא בא לידי ביטוי במלואו: בחצי הראשון של חודש מרץ נסגרו עדיין הצעות שניתנו בפברואר, לפני ההעלאה. כלומר, אנו צפויים לראות את המשך אפקט העלאת הריבית ביתר שאת בחודש הבא.

מדוע בעצם העלו הבנקים את הריביות? יש לכך שתי סיבות מרכזיות - הראשונה, גם הם התחילו כבר לתמחר את העלאת הריבית במשק. עוד לפני ההעלאה הפורמלית השבוע השוק, ובעיקר שוק האג"ח, כבר תמחר את סביבת הריבית החדשה - וזה השפיע על עלויות הגיוס של הבנקים. הסיבה השנייה - כי אפשר. בתקופה בה נרכשות דירות בקצב מהיר, ולוקחים משכנתאות ענק, הציבור פחות רגיש למחיר. הוא לא יחליט לבטל את העסקה אם הריבית על המשכנתה תהיה גבוהה יותר. העומס בבנקים כה רב שהתחרות נחלשת, ואם הציבור לא רגיש למחיר - זה הזמן להעלות אותו.

  

4. איך תשפיע עליית הריבית?

כפי שירידה בריבית העלתה את מחירי הדיור, הציפייה היא שהעלייה בריבית במשק תוריד את מחירי הדיור. בתהליך ירידת הריבית נמחקו למעשה האפשרויות לחיסכון סולידי בבנקים, ואנשים שלא היו מעוניינים לשים מאות אלפי שקלים בפק"ם בנקאי שלא מניב ריבית, עברו להשקיע בנדל"ן. זאת למרות שרבים מהם היו מעדיפים לקבל ריבית על חיסכון סולידי, ולא להתעסק עם הדייר שמתלונן על הדוד שהתפוצץ בפעם השלישית השנה. האם עלייה של הריבית תשפיע על מחירי הדיור? ספק רב אם בקרוב.

עד שהריבית לא תגיע לרמה בה היא תאפשר אופציה לקבלת תשואה ריאלית סבירה על חיסכון סולידי, זה ככל הנראה לא יקרה. אבל החשש הגדול הוא ממצב שבו גם עליית ריבית משמעותית יותר לא תוביל לירידה במחירי הדיור, זאת בגלל מספר גורמים שלוחצים על המחירים: קצב גידול האוכלוסייה אל מול ההיצע, התייקרות של חומרי הבנייה וגם, גורם נוסף משמעותי שמפעיל את השוק - הפסיכולוגיה. יש שינוי תודעתי עמוק שקרה בעשור וחצי האחרונים ומוביל אנשים לרכוש דירה כמעט בכל מחיר. כפי שבעשור האחרון חיינו בלי לדעת ולהבין מהן השפעות אינפלציה, כך גם חיינו בלי לדעת שמחירי הדיור יכולים גם לרדת בצורה משמעותית, ולא רק לעלות. הנחת המוצא כיום היא שכיוון מחירי הדיור יכול להיות רק למעלה.

בנקודה זו צריך לשים לב לעוד משתנה: עליית הריבית מובילה גם להתייקרות עלות המימון ליזמים. כלומר, הם ישלמו יותר על האשראי שהם מקבלים ומממן את בניית הדירות. לכך יכולות להיות שתי השפעות: הראשונה - הם יהיו לחוצים יותר למכור את הדירות, כיוון שהעלות של כל חודש שבו הדירה נמצאת על המדף מתייקרת, ולכך יהיה אפקט מצנן על המחירים. אבל, אם אנחנו נמצאים בשוק שבו קונים דירה בכל מחיר, היזמים פשוט יעמיסו את עלויות המימון החדשות שלהם על מחיר הדירה, מתוך הנחה, שכפי שאנו רואים היום, בצד השני אין רגישות למחיר. 

5. שימו לב למדד

עליית ריבית בנק ישראל מורגשת מיידית בכיס של הלווים. מטבע הדברים ההעלאה הראשונה שהגיעה השבוע על רקע קיפאון של שנים בריבית בנק ישראל, תפסה את מירב תשומת הלב. אבל חשוב לזכור: האינפלציה שהתחילה להרים את הראש היא זו שמכבידה לאורך זמן על הלווים ותגדיל את ההחזר הכולל על המשכנתאות בצורה ניכרת. נכון, בחודש האחרון רק 25% מהמשכנתאות היו צמודות, אבל אם מסתכלים על יתרת התיק הכולל, 35% מהמשכנתאות צמודות למדד.

בארה"ב ובאירופה האינפלציה נמצאת בשיא שלא ראינו כמותו לפחות שלושה עשורים - קצב שנתי של כ-8%, בישראל היא פחות מחצי מזה, אבל כבר נמצאת מעל ליעד האינפלציה של בנק ישראל, ומורגשת היטב. צריך להבין שמדובר במנגנון משולב: ככל שהאינפלציה תעלה היא תכביד על התיק הצמוד במשכנתאות, בנק ישראל בתורו ינסה לבלום אותה, על ידי העלאת ריבית - שתכביד על התיק שמושפע מריבית הפריים ומתעדכן מיידית עם עליית הריבית.