עסקת מכר הוצגה כעסקת מתנה לשם העלמת מס: מה קבע בית המשפט העליון

הכותבת ממשרד גינדי כספי ושות'. המאמר נכתב בסיועה של ליאל נעים

בית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים נדרש לשאלה - מה דינה של עסקה למכירת מקרקעין, שהוצגה למראית-עין כעסקת מתנה לשם העלמת מס?

חוזה למראית-עין הוא חוזה שאינו מגלם את רצונם וכוונתם האמיתיים של הצדדים, אלא מציג מצג שווא. לרוב מצג זה נעשה כדי להימנע מתשלום מס כדין או כדי ליצור מצג שווא לצד שלישי.

על-פי דיני החוזים, ככלל, חוזה שנכרת למראית-עין בלבד - בטל. חוזה שכזה אינו מקיים את הדרישה הבסיסית, ואולי המרכזית ביותר בדיני החוזים, שעל חוזה להיכרת בדרך הצעה וקיבול, המעידים על גמירות-דעת הצדדים להתקשר בחוזה. כשמדובר בחוזה שנחתם, והצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה - לחוזה אין תוקף משפטי.

חרף האמור בדבר בטלות חוזה שנכרת למראית-עין, נקבע בפסיקה לעתים כי ההחלטה האם להכיר בתוקף ההסכם האמיתי נתונה לפרשנות בית המשפט, בהתאם לשיקולי צדק ולנסיבות העניין.

נסיבות המקרה: בין אישה אלמנה לבין אחיין של בעלה המנוח נכרת חוזה למכירת זכויות במקרקעין. ואולם הסכם מכר זה הוסתר באמצעות חוזה למראית-עין, שבו התחייב האחיין להעניק לדודתו האלמנה את המקרקעין במתנה, כדי לקבל הטבת מס, כמי שביצע עסקה מסוג "מתנה בין קרובי משפחה".

בית המשפט המחוזי קבע כי ההסכם האמיתי שנכרת בין הצדדים הוא הסכם מכר ולא הסכם מתנה. הסכם המתנה הגלוי הוא חוזה פיקטיבי וכוזב, שנכרת למראית-עין בלבד, ובו הסכימו הצדדים כלפי חוץ על הסדר משפטי מסוים (מתנה), בעוד שכוונתם האמיתית שונה (מכר). התוצאה - הסכם פיקטיבי כזה דינו להתבטל.

עוד נקבע כי נוכח קיומו של חוזה למראית-עין במקרה הנוכחי, הצדדים אינם קשורים זה לזה בקשר חוזי כלשהו, ולכן גם דין חוזה המכר האמיתי להתבטל. ומכאן, ייפוי-הכוח הבלתי חוזר והערת האזהרה שניתנו במסגרת העסקה שבין האחיין והאלמנה - בטלים גם הם.

האלמנה ערערה על החלטת בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון, וטענה כי קביעת בית המשפט המחוזי, כי ההסכם בין הצדדים בטל, צריכה להתייחס רק להסכם המתנה, שהינו "חוזה למראית-עין", ולא להסכם המכר.

ההחלטה: בהיבט של "סימולציה יחסית", בית המשפט העליון מקבל את ערעור האלמנה ומורה על ביטול ההוראות שנפסקו על-ידי בית המשפט קמא. מסקנת בית המשפט העליון - ייפוי-הכוח הבלתי חוזר והערת האזהרה אינם קשורים להסכמה למראית-עין, אלא להסכמה האמיתית בדבר מכירת המקרקעין ותוקפם תלוי אפוא בתוקף הסכם המכר.

בשל כך, בית המשפט העליון מתייחס למעמד ולתוקף הסכם המכר, בבחינת כל מקרה לגופו בהתאם לחוק החוזים.

שופטי בית המשפט העליון קבעו פה-אחד על ביטול פסק הדין של בית המשפט המחוזי, וכי הסכם המכר המקורי בין האלמנה לאחיינה - תקף. בית המשפט העליון תומך את הכרעתו בארבע גישות שונות מהפסיקה. לפיהן, אין להורות על מחיקת הערת האזהרה, הקשורה להסכמה האמיתית בין הצדדים, דהיינו, עסקת המכר שאותה נועדה לשרת. בענייננו, אי-החוקיות אינה כה משמעותית, עד שכבר יש להורות על ביטול ההסכם.

בית המשפט המחוזי שגה בפסק דינו, כשהתעלם מסוגיית מעמד ותוקף הסכם המכר, ולמעשה התייחס לעסקת המתנה כאילו זו גילמה בתוכה את הסכם המכר, במקום להפריד בין מעמד שתי העסקאות השונות, כנדרש במקרים מעין אלה. משכך, ראוי שימוש נכון בחוק החוזים, המקנה סמכות לבית המשפט לפרש כל מקרה על-פי שיקולי צדק ובתנאים שימצא לנכון.

ע"א 7561/20