צינון שוק הדיור בלי ליצור אלטרנטיבת השקעה לא יפתור דבר

הכותב הוא מנכ"ל איגוד בתי השקעות

במדד האחרון עדכנה הלמ"ס כי מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בקצב של מעל ל-13%. שיעור התייקרות גבוה מאוד המעיד על כך, שחלום הדירה התרחק מעשרות אלפי זוגות צעירים ומשפחות, שעוד קודם לשנה זו, מחירי הדיור גם כך היו יקרים עבורן בעקבות התייקרות מתמשכת של למעלה מעשור.

עליית מחירי הדיור היא תופעה חברתית-כלכלית שאינה מאפיינת רק את ישראל, ואולם בשל גידול האוכלוסייה העקבי, חוזק השקל, השגשוג בהייטק וסיבות נוספות, נראה כי הוא משפיע יותר על ישראל מאשר על מדינות אחרות, בעיקר לאחר הקורונה.

אין ספק כי הדרך הטובה ביותר לקרר את שוק הדיור היא, ובכן, לבנות יותר. הרבה יותר. זו אינה גזרת גורל, אף שנראה כי בשנה האחרונה אכן גדל קצב השיווקים והתחלות הבנייה. עם זאת, ההתמקדות בצד ההיצע היא רק חלק מהעניין. על הממשלה לפעול בכוח משולב המספק פתרונות לצד ההיצע, אך גם מטפל בצד הביקוש, באופן אשר מתמרץ את הציבור הרואה בהשקעה בנדל"ן כהשקעה פיננסית גרידא להשקיע באפיקי השקעה אחרים. כידוע שוק הדיור משקף, במידה רבה, כלכלה של ציפיות. לכן, אם ישראל ישראלי שצבר בשנים האחרונות חסכונות, יושב בבית שבבעלותו וקורא בעיתון או שומע בטלוויזיה פוליטיקאים או פרשנים טוענים כי עליית מחירי הדיור היא גזרת גורל וצפויה להתגבר, הרי שסביר שירצה להשתתף גם הוא בחגיגה.

יצירת אפיקים נוספים

לכן, חשוב כי הממשלה תשקיע זמן גם ביצירת אפיקי השקעה אחרים למר ישראלי. למעלה מעשור הריבית על פקדונות בנקאים היא אפסית ואף שצפויה עליית ריבית בזמן הקרוב, היא אינה צפויה להגיע לרמות בהן הייתה לפני למעלה מעשרים שנים. לכן, ועל רקע האינפלציה שמביאה לשחיקה של הכספים של מר ישראלי בבנק, חשוב שהוא יוכל להשקיע את כספו במקום אחר משוק הדיור על מנת שלא "יגזול" דירות מזוגות צעירים מחד ובכדי שכספו לא ישחק, מאידך.

משבר הקורונה הביא לגידול חד פעמי בהיקף הכספים שבחשבונות העו"ש של הציבור. במרץ 2020 פדה הציבור, על רקע הירידות בשווקים, עשרות מיליארדי שקלים של חסכונות שהושקעו בשוק ההון, כך שבאבחה אחת גדל היקף חשבונות העו"ש של הציבור בכ-46 מיליארד שקל. בחודש אחד נוסף להיקף חשבונות העו"ש סכום הזהה לגידול שהושג ב-21 החודשים הקודמים. למעשה, מגמת הגידול בחשבונות העו"ש והמזומן של הציבור נמשכת ביתר שאת מתחילת משבר הקורונה ועד היום.

מאחר ואצל הציבור הצטבר כל כך הרבה כסף, הרי שהוא צריך לזרום לאנשהו, ולכן הוא זרם, בין היתר לשוק הנדל"ן, ומסייע לעידוד עליית המחירים. לכן, על הממשלה מוטל במקביל לבניית עוד דירות, גם לתמרץ את ההסטה של הכסף הזה לאפיקים אחרים שאינם מייצרים את הפגיעה החברתית הנוצרת מעליית מחירי הדיור, ואף עשויים לסייע לצמיחת המשק.

במספר מהלכי חקיקה ביטלה הממשלה בשנים 2004-2008 את האפשרות להפקיד ולמשוך כספים מקופות הגמל שנהנו מפטור משמעותי ממס, ואיפשרה הטבת מס על הפקדה לקופת גמל משלמת לקצבה בלבד (קרן פנסיה). כך, נגמר עידן קופות הגמל ההוניות שאיפשרו לציבור לחסוך בכלי השקעה החשוף לשוק ההון, משיא תשואה ואטרקטיבי. אף אם ההצדקות למהלך היו נכונות בשעתו (עידוד החיסכון הפנסיוני של הציבור) הרי שאין ספק שאם היו קיימות היום היו קופות הגמל הישנות מהוות אפיק אטרקטיבי לקלית רבים מכספי הציבור המוזרמים כיום לרכישת דירות. די אם נזכור שבשנה שעברה עלו מדדי המניות בישראל בלמעלה מ-25% (ת"א 35) בכדי להבהיר עד כמה יכולה להיות אטרקטיבית ההשקעה בשוק ההון, בייחוד כאשר מתבצעת בכלים אטרקטיביים. לכן, מספיק אם הממשלה תספק לציבור כלי השקעה אפקטיבי ונוח על מנת לתמרץ את הציבור להשקיע בשוק ההון במקום בעוד דירות.

הצעות רבות

על השולחן מונחות הצעות אטרקטיביות רבות לגברת אטרקטיביות ההשקעה בשוק ההון. החל בהפחתת המס על רווח הון או החזרת קופות הגמל הישנות וכלה בהצעות צנועות יותר המגדילות את תקרת ההפקדות בקופת הגמל להשקעה (מוצר שהקים האוצר ב-2016 בעל הטבות מס אטרקטיביות אך פחותות משל קופות הגמל ההוניות של פעם ומוגבל בתקרת הפקדה שנתית של כ-72 אלף שקל) או יצירת מוצרי השקעה חדשים המאפשרים דחיית מס עבור קרנות נאמנות ותיקים מנוהלים בהמשך ליוזמות שקידמה הרשות לניירות ערך בשנים האחרונות.

הפתרונות כבר שם והם אינם יקרים. למעשה, חלקם אף עשויים להביא להגדלה נוספת של הכנסות המדינה ממיסים אם יבוצעו בדרך הנכונה. כעת רק צריך להרים אותם כחלק מהתוכנית הרחבה אותה מקדמת הממשלה לקירור שוק הנדל"ן. תוכנית נדל"ן אינה שלמה ללא יצירת אלטרנטיבת השקעה לכסף הגדול שהצטבר בקורונה.