בבנק לאומי צופים שהעלייה במחירי הדירות תימשך בקצב דו-ספרתי

בשבועות האחרונים מקיימים בכירים במשרד האוצר מגעים עם בכירים ברשות מקרקעי ישראל ובמשרד הבינוי השיכון. זאת, במטרה לקדם את התוכנית החדשה של שר האוצר אביגדור ליברמן, שאמורה להיות מוצגת בצורה רשמית בחודש הבא.

חלק מהשיחות מתנהלות תחת הרושם הכבד של מדד מחירי הדירות שחתם את 2021 והסתיים בעלייה של 2.3%. אמנם המדד האחרון, זה שפתח את השנה הנוכחית, היה נמוך משמעותית והגיע ל-1.8%, אבל הוא שם קץ לתקווה שהשמיעו שרי הממשלה, ובראשם ליברמן, שמחירי הדירות יעלו השנה ב-6% בלבד. אם כך נראה המדד הראשון של השנה - אין לדעת היכן היא תסתיים.

בחטיבת שוקי ההון באגף הכלכלה של בנק לאומי הוציאו בשבוע שעבר, ימים ספורים לפני פרסום המדד האחרון, סקירה שנכתבה על ידי הכלכלן אלון קול קרייז. לפי הסקירה, מחירי הדירות צפויים לעלות השנה בטווח שבין 9 ל-13%, כלומר, ההערכה היא שגם השנה מחירי הדירות יעלו בקצב דו-ספרתי.

יותר מזה, אם לוקחים בחשבון את ארבעת המדדים האחרונים ניתן לראות קצב עלייה שנתי של כ-24%. קצב זה מעלה חשש רב שמדיניות הממשלה אינה מספיקה. גם פקידים בתוך הממשלה סבורים כי המדיניות שגויה, ושמה שקרה במחצית השנייה של שנה שעברה חייב להשתנות - כבר לא ניתן להסתפק בהעתקה של סעיפים מתוכנית הדיור של שר האוצר לשעבר משה כחלון.

עליות המחירים נעוצות בביקוש, לא בהיצע

התחלות הבנייה הן דוגמה לכך שהעתקת סעיפים מתוכניות דיור קודמות כבר לא מספקות. הממשלה החלה את הקדנציה שלה בשנה שעברה כשקצב התחלות הבנייה היה דומה לזה של השנתיים הקדמות, כלומר לא רע. המחצית השנייה של אותה שנה שברה שיאים, ולמעשה הביאה את התחלות הבנייה השנתיות למספרים שכבר עשורים לא נראה כאן.

עם זאת, גורמים במשרדי הממשלה העירו שזה לא הצעד שיוביל להורדת מחירי הדירות ושהטיעון "חסרות דירות" הוא טיעון חלש. קל גם להראות עד כמה הוא לא מחזיק: למרות ההתנפלות הגדולות של הרוכשים על הדירות החדשות, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים, שמהווה את היצע הדירות, נע במהלך השנה שעברה בין 44 ל-47 אלף.

בהתאם לכך, גורמי ממשלה בכירים סבורים שעליות המחירים נעוצות בגורם הביקוש הרבה יותר מאשר בהיצע. כל הגורמים מסכימים ששנת 2022 לא תחזור על היקפי מכירות השיא משנה שעברה, ולעומת זאת קצב הבנייה צפוי להישאר דומה, כך שאין מה לדאוג להיצע הדירות וזה לא מה שהממשלה צריכה לעסוק בו. לשם השוואה - בתקופה של כחלון מלאי הדירות היה כמעט חצי מהמלאי הנוכחי.

אם רוצים לצנן את השוק, לשיטת גורמי הממשלה, צריך לטפל יותר בביקוש ופחות בהיצע. איך מטפלים בביקושים? העלאת מס הרכישה על המשקיעים והעלאת הריבית הן חלק מהניסיון לעשות את זה. עם זאת, נראה שהן תורמות כרגע רק באופן חלקי ובתקופה הקרובה הן לא צפויות להשפיע על המחירים.

  

קצב העסקאות יירד אבל לא המחירים

בבנק לאומי סבורים שלמרות שהמחירים לא יירדו בשנה הקרובה, הביקושים ייתמתנו ותירשם ירידה במספר העסקאות בהשוואה לשנת השיא 2021, שבה נרכשו כ-151 אלף עסקאות. זאת, כאמור, עקב הפעלת מדיניות הממשלה בצורה של הגדלת מס הרכישה על משקיעים, ושינוי הכללים המוניטריים שיבואו לידי ביטוי, בין היתר, בהעלאת ריבית בנק ישראל. בשבוע שעבר היא הועלתה ל-0.35% ולהערכת כלכלני הבנק, עד לסוף השנה צפויה הריבית להגיע ל-0.75%.

העלאת הריבית, העלאת מס הרכישה על משקיעים שנעשתה באוקטובר האחרון, וגם העלאת הריביות ברחבי העולם, אמורות ללחוץ לכיוון של ירידת מספר העסקאות.
עם זאת, בממשלה בנו גם על חידוש ההגרלות של "דירה בהנחה" כעל אלמנט שיוריד ביקושים מהשוק ויפעל אף הוא בכיוון של הורדת מחירים, אך זה לא יקרה כל כך מהר. ראשית, מציינים בלאומי, התוכניות שהגיעו אחרי "מחיר למשתכן" ("דיור מופחת" של שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן ו"מחיר מטרה" של שר השיכון הנוכחי זאב אלקין) פחות אטרקטיביות, כי הן מציעות הנחות נמוכות יותר על הדירות. כמו כן, במקומות שמסומנים כיוקרתיים, כמו תל אביב, הרצליה ורעננה - לא יבוצעו יותר הגרלות. ההגרלות שנערכו בתל אביב עכשיו היו שיירים ממחיר למשתכן, וזהו. תל אביב צפויה להימחק ממפת ההגרלות.

מעבר לכך, כדאי לחשוב בשנית האם 120 אלף הנרשמים להגרלות, פי 3 מהגרלת השיא בימי כחלון, הם הישג לממשלה או ביטוי למוטיבציה חסרת תקדים לדירות בקרב הזוגות הצעירים, שתבוא לידי ביטוי גם בהמשך השנה. רק 10 אלף דירות מוצעות כיום להגרלות, ואחריהן אמורות לצאת עוד 20 אלף במהלך השנה. קיים סיכוי סביר שחלק גדול ממי שלא יזכו בהגרלות - יפנו לרכוש דירות בשוק החופשי.

ככלל, בסקירתם הגיעו לאומי למסקנה כי קצב הביקושים לדירות אמנם יירד, אך עדיין יישאר גבוה גם בשנה הנוכחית, ובהתאם לכך עליות המחירים ילוו את השוק. התמתנות עליות המחירים תבוא לידי ביטוי בשנים שלאחר מכן.

"בשנה הקרובה צפויים לחצי הביקוש בשוק להיחלש במידת מה, בעיקר לאור הצפי להאטה בהיקף מכירת הדירות במשק", נכתב בסקירה. "יחד עם זאת, להערכתנו, האטה זו צפויה להיות מוגבלת ומחירי הדירות עדיין צפויים לעלות בכ-9%-13% במהלך 2022.
"זאת, כיוון שירידה בביקוש נוטה לרוב להשפיע בפיגור מסוים על מחירי הדירות; והיות שקבלנים רבים לא ימהרו להוריד מחיר לנוכח ירידה בביקוש, בהתחשב במלאי הנמוך יחסית של דירות לא-מכורות שהיה מצוי בידיהם בסוף 2021. גם ההאצה הכללית באינפלציה במשק בשנה הנוכחית תומכת בעליית מחירי הדירות".

הציבור לא מחכה להחלטות הממשלה

אך נראה שהציבור לא צריך את הסקירה של בנק לאומי כדי להבין את המציאות. עניין שאמור להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות בתחום הדיור הוא התגובות לתוכנית הדיור, שכאמור פורסמה באוקטובר האחרון, לעומת התגובות הציבוריות לתוכנית של כחלון, שהחלה לפעול ביוני 2015. מכיוון ששתי התוכניות דומות בעקרונותיהן, בדיקת התגובה הציבורית חשובה.

מתברר, כי לפני שכחלון הודיע רשמית על התוכנית שלו, הופיעו פרסומים בתקשורת על אופיה, וקצב עליות המחירים גדל; אך לאחר תחילת יישום התוכנית - העליות התמתנו, כי הציבור נכנס להמתנה ליישום מכלול התוכנית.

ואילו עתה, קצב עליות המחירים גדל מיד אחרי חגי תשרי, כשהיה צפוי שהתוכנית תאושר, אך בשונה מ-2015, אחרי שהתוכנית אושרה - קצב העליות גבר והגיע לממדיו הנוכחיים. זה נגרם משום שבניגוד לתקופת כחלון, הציבור כבר לא רוצה להמתין לממשלה.