השימוש הגובר בשירותי האינטרנט, החל מקניות בסופרמרקט, דרך שירותי צפייה בסטרימינג ועד לעבודה מהבית, שהואצה בתקופת הקורונה, הפך את הצורך בשיתוף מידע זמין ומהיר להכרחי יותר מאי-פעם.
כדי להתמודד עם הביקוש הגובר לתשתיות דיגיטליות, צומחות בשנים האחרונות ברחבי העולם חוות השרתים המשמשות כדאטה סנטרים, ואלה הופכות למוקדי השקעות - הן עבור משקיעים הרואים בהן מקור לתשואה, והן עבור חברות נדל"ן הרואות את בנייתן והשכרת השטח שעליו הן יושבות כנדל"ן מניב.
עם החברות הישראליות הבולטות בתחום בפן ההשקעתי נמנית קבוצת הביטוח מגדל , שעבורה תחום הדאטה סנטרים מהווה יעד השקעה הולך וגדל. החברה ביצעה עד כה יותר מעשר עסקאות מימון במרכזים אלו, בסך כולל של כ-3 מיליארד שקל, המהווה כ-0.9% מסך ההשקעות המנוהלות בתיקי העמיתים ובנוסטרו של מגדל.
לגלובס נודע כי בימים האחרונים עשתה מגדל שינוי בהתייחסותה לחוות השרתים, והיא מבצעת לראשונה ההשקעה הונית (אקוויטי) בתחום, ומצטרפת להשקעה משותפת לרכישת CyrusOne בתמורה לכ-15 מיליארד דולר במזומן.
CyrusOne היא חברת ריט עולמית מובילה, המתמחה בתכנון, בבנייה ובתפעול של יותר מ-50 מרכזי נתונים (data centers) ברחבי העולם. החברה מספקת מתקנים המבטיחים את המשך פעילות תשתיות ה-IT עבור כ-1,000 לקוחות, כולל כ-200 חברות Fortune 1000.
בעסקה, שאותה הובילו פירמת ההשקעות הגלובלית KKR ו-GIP (Global Infrastructure Partners), מקרנות ההשקעה בתשתיות המובילות בעולם, עומד חלקה של מגדל על כ-75 מיליון דולר (245 מיליון שקל).
"עסקת אשראי היא הרבה יותר יציבה"
ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח, הסביר בשיחה עם גלובס כי ההשקעה בחברת הריט היא חלק מאסטרטגיה להגדלה משמעותית של נכסי התשתיות בתיקי ההשקעות ובנוסטרו, וכי במגדל סימנו שני סוגי תשתיות מרכזיים להשקעה - אנרגיה מתחדשת, ותשתיות דיגיטליות המכילות דאטה סנטרים ותשתיות תקשורת, כמו לדוגמה סיבים אופטיים.
"בעקבות מהפכת המידע, העבודה מהבית וההשפעות שלה יצרו שני התחומים האלה שינויים טכנולוגיים שיאיצו את התחום, ואנחנו רואים בו יעד מאוד אטרקטיבי לשנים הקרובות. ההתפתחות של הדאטה סנטרים נובעת ממעבר של חברות וצרכנים פרטיים משמירת המידע אצלם לשמירה בענן, וזה תחום שימשיך להתפתח גם בשנים הבאות", אומר מגדלי.
לדבריו, אחד היתרונות הבולטים בהשקעה בדאטה סנטרים הוא שרוב הלקוחות הם חברות חזקות כמו גוגל, מיקרוסופט ואמזון, שמספקות לציבור את שירותי הענן, והחוזים שנחתמים איתן הם לטווחי זמן ארוכים.
עד עתה, כאמור, התמקדה מגדל בעסקאות של מתן אשראי (חוב) בתחום. כך מימנה החברה פורטפוליו של דאטה סנטרים באמסטרדם ובדבלין, שנמכרו למיקרוסופט, לצד מימון שנעשה גם בארה"ב, באוסטרליה ובסינגפור. השלב הבא הוא השקעת אקוויטי.
"אנחנו חוברים לשני גופים מובילים בעסקה מאוד גדולה של חברה ציבורית שהיא השחקן השלישי בגודלו בעולם בדאטה סנטרים. יש תוכנית עסקית כיצד לשפר את הניהול של CyrusOne, לתמוך בצמיחה ולהשביח את הערך. החברה תפעל בעיקר בארה"ב אך יש לה תוכנית להתרחב לאירופה עם חוזים ארוכים, וכבר אנחנו רואים את הצמיחה העתידית של החברה הזו".
מה ההבדל מבחינתכם בין השקעה בחוב להשקעה כהון?
"עסקת אשראי היא הרבה יותר יציבה. יש שותף אקוויטי שנושא בסיכון הראשון ואז אנחנו כמממנים מסתכלים על יציבות החוב, בודקים מי השוכר ומדרגים את הסיכון. אנחנו עדיין חושבים שהתחום הזה אטרקטיבי ולא מוותרים עליו. כשהתחלנו במתן אשראי היו מרווחי אשראי גבוהים יותר, ואנחנו רואים שהם הצטמצמו, מה שאומר שיש ירידה בסיכון של התחום. באקוויטי, לעומת זאת, אנחנו מחפשים את התוכנית העסקית, את הצמיחה, את ההתבססות כשחקן מוביל".
חברות הנדל"ן הישראליות כבר עמוק בעסק
כאמור, חוות השרתים מהוות נכס נדל"ני לכל דבר ועניין, בין שנכס מושכר ובין שכזה שנמכר לחברה הטכנולוגית. לכן, חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, כמו המקבילות שלהן בעולם, זיהו את פוטנציאל הרווח, והחלו לפתח אותו כבר לפני כמה שנים.
המובילה בתחום היא קבוצת עזריאלי, שרכשה ביולי האחרון 100% מהון המניות של חברת גרין מאונטיין (Green Mountain) הנורבגית תמורת 2.82 מיליארד שקל. גרין מאונטיין מפעילה שלוש חוות שרתים בנורבגיה, ובעת חתימת ההסכם בין הצדדים היא הייתה חתומה על אספקה של כ-24 מגוואט ללקוחות הקשורים עימה בהסכמים לתקופה ממוצעת של שבע שנים וחצי.
עוד לפני כן, בשנת 2019, השקיעה עזריאלי 135 מיליון דולר ברכישת 20% מחברת קומפאס, העוסקת בתחום הדאטה סנטר בצפון אמריקה. שנה לאחר מכן רכשה עזריאלי קרקע באזור התעשייה תנובות שממזרח לכפר יונה, תמורת 118.5 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). זאת לצורך הקמת דאטה סנטר שישרת את ענקית הקמעונות אמזון. מדובר בשטח של 26 דונם, ובכוונת החברה להקים בהמשך במקום מבנה בהיקף של כ-10,000 מ"ר. העסקה מול אמזון התבצעה לאחר שקודם לכן רכשה עזריאלי קרקע בשטח של כ-30 דונם באזור התעשייה שוהם.
עזריאלי אינה חברת הנדל"ן היחידה הפועלת בתחום. חברת הנדל"ן המניב אדגר, מקבוצת מור שמיר של משפחת שנידמן, הייתה אולי הראשונה מבין חברות הנדל"ן המניב בישראל לזהות את תחום חוות השרתים, והראשונה להיכנס אליו, כבר לפני יותר מ-15 שנה.
"לפני כמה שנים קנינו בניין בראש העין באזור התעשייה, שהתקשינו למצוא לו שוכרים, ועלה לנו רעיון להקים על השטח חוות שרתים ולהציע את זה לחברות תקשורת. זה התחיל עם פרטנר, עם 600 מ"ר, שבהמשך הורחבו, אחר כך עם בזק בינלאומי, עם כ־1,100 מ"ר", סיפר בשנה שעברה איתי קנטרוביץ, סמנכ"ל פעילות ישראל באדגר, לגלובס.
לצידן, Serverfarm של אבנר פפושדו חברה לקרן תש"י להקמת חברה משותפת שתפתח חוות שרתים בישראל. חברת מליסרון של ליאורה עופר נמצאת זה זמן ארוך במו"מ עם חברת ההשקעות קריסיה (Chirisa), המתמחה בתשתיות דיגיטליות, להקמת פרויקט בהיקף של כחצי מיליארד שקל לבניית מספר דאטה סנטרים ביוון, בקפריסין ובישראל. בדוחותיה של החברה לשנת 2021 היא ציינה כי בכוונתה להקים חוות שרתים בקרקע שבבעלותה, המצויה במתחם פארק עופר הכרמל, בשטח של 18 אלף מ"ר, שתספק היקף של כ-16 מגה וואט.
"סביר שהתשואה העודפת תימשך"
בסקירה של חברת מידרוג על התחום, שפורסמה באוגוסט האחרון, הוסבר כי קרנות הריט בתחום חוות השרתים הציגו תשואה גבוהה בשנה שקדמה לפרסום ביחס לקרנות ריט אחרות. "עם העלייה הצפויה בביקושים בענף, סביר כי נמשיך לראות מגמה זו גם בשנים הבאות", כתבה רו"ח שירן פימא, אנליסטית נדל"ן, שערכה את הסקירה.
היא ציינה כי החברות הפועלות בתחום השכרה ותפעול של חוות השרתים מאוגדות ברובן כקרנות ריט, ולכן אינן צריכות לשלם מסים על רווחיהן, אך צריכות לשלם כ-90% לפחות מרווחים אלו כדיבידנד למחזיקים.
עוד עולה מהסקירה, כי התשואה מהשכרת הנכס (תשואה תפעולית - cap rate), של הקרנות בתחום נמצאת בירידה בשנים האחרונות, והיא עמדה על שיעור של פחות מ-4.5% בסוף הרבעון האחרון של שנת 2021, מה שעשוי להעיד על סיכון נמוך ויציבות הנכסים.
מה הצפי שלכם לתשואה בפרויקט כזה?
מגדלי: "יעד התשואה הרבה יותר משמעותי מאשר בעסקאות חוב. זו עסקה שממשיכה לגוון את התיק לאפיקים אלטרנטיביים, עם תשואות יציבות המתבססות על דיבידנדים לצד רווחי הון. אחד הדברים החשובים בהשקעה כזו הוא להשיג את המיקומים והקרקעות להקמת חוות השרתים, ולחברה הזו יש צבר של קרקעות שמוכן לבנייה, דבר שמחזק את ההשקעה".
מגדל היא אחת החברות הבולטות בתחום ההשקעות הסביבתיות. כיצד השקעה בחוות הצורכות חשמל רב עומדת מול המגמה הזו?
מגדלי: "ההשקעה בדאטה סנטרים תומכת במעבר לכלכלה יותר טכנולוגית. במקביל, צריכת החשמל תלויה במדינה שבה פועל הדאטה סנטר. כך לדוגמה, מקור החשמל של המדינות בסקנדינביה שעשו את המעבר לדאטה סנטרים הוא לרוב מאנרגיה מתחדשת, וההנחה הבסיסית היא שככל שהכלכלות עוברות לאנרגיות מתחדשות, גם המרכזים יעברו בהתאמה. התזה היא שהעולם הופך להיות יותר דיגיטלי, ואם פעם התשתית להעברת סחורה הייתה כביש, היום התשתיות הדיגיטליות הן שיתמכו בתהליך".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
