מתל אביב ועד אשקלון: אלה היטלי ההשבחה החדשים על מיזמי פינוי בינוי

ביום ראשון בחצות נסגר חלון ההזדמנויות שניתן לרשויות המקומיות לקבוע בעצמן את שיעור היטל ההשבחה במיזמי פינוי-בינוי בתחומן. על פי התקנות שנוסחו בחוק ההסדרים, היטל ההשבחה בכל הארץ יעמוד על 25% עד שנת 2027, אלא אם הרשויות הספיקו לקבוע אחרת עד ה-1 במאי. כך החל בליץ ההודעות של הרשויות על היטלי ההשבחה שנקבעו בתחומן. החל בקריית אונו וירושלים שעשו זאת ראשונות, ועד לאשקלון שעשתה זאת ממש ביום האחרון.

ככל שהתקרב המועד האחרון לקבלת החלטה הודיעו עוד רשויות על החלטותיהן, ואט-אט הסתמנה מגמה ברורה: רבות מהרשויות בוחרות בהיטל ההשבחה המקסימלי, למרות האפשרות לקבוע גם היטל של 25% או פטור מלא מהיטל.

כך, העיריות בת ים, הרצליה, גבעתיים, חולון, החליטו להחיל 50% היטל השבחה בכל חלקי הערים; אור יהודה החליטה גם היא על 50% היטל ברוב חלקי העיר, למעט בפרויקט השכונות הדרומיות, שם יוחל היטל של 25%; עיריית רמת השרון קבעה גם היא כי שיעור ההיטל יהיה 50%, למעט שכונת מורשה - שם יעמוד על 25%.

  

בפתח תקווה הוחלט על שיעור "מדורג", לפי שכונות ומתחמי התחדשות עירונית: בשכונות אחדות, עמישב, רמת ורבר, יוספטל ומרכז העיר ולב המושבה, וכן בשני פרויקטים - אנסקי-דגל ראובן ופוגל-בכר, נקבע פטור מהיטל השבחה; בשכונות שיפר, תקומה וצפון אורלוב ייגבה היטל בשיעור 25%; בשאר העיר - היטל השבחה מקסימלי של 50%. ביהוד-מונוסון הוחלט על היטל השבחה בשיעור של 25% על כלל מתחמי הפינוי-בינוי בעיר וכך גם בעיריית בני ברק, שם כלל לא התכנסה מועצת העיר, ושיעור ההיטל בגובה 25% בכל העיר נקבע באופן אוטומטי ברגע שחלף תאריך 1 במאי.

הסיבה שבאבן יהודה החליטו פעמיים

לא בכל העיריות ההחלטה התקבלה במהירות ובקלות. כך, עיריית קריית גת החליטה בעניין רק ביום חמישי האחרון, וקבעה שיעור היטל של 25% בכל העיר, למרות שאיימה כי תקבע היטל מקסימלי; באשקלון הוחלט על פטור מלא מהיטל השבחה למעט אזורים שאינם "מוטי התחדשות עירונית", סביב אזורי התעשייה, שם היטל ההשבחה יעמוד על 50% - החלטה שהתקבלה ביום ראשון בערב.

באבן יהודה התברר כי ראש המועצה, אבי הררי, השתתף בטעות בישיבת המועצה שדנה ביום חמישי בהיטלי השבחה בשני מתחמי הפינוי-בינוי במועצה, על אף שלו ולבתו דירה באחד המתחמים. "מיד לאחר שהבין שעשה טעות, ביקש ראש המועצה לבטל את ההחלטה", נמסר מהמועצה המקומית. המועצה התכנסה שוב, במוצאי שבת, כדי להצביע מחדש ללא הררי, והחליטה על מתן פטור מהיטל השבחה לשני הפרויקטים.

הגדילה לעשות עיריית אילת, אשר קבעה שיעור היטל השבחה של 25% - אך הצהירה כי ייתכן שתבקש ארכה לקבלת החלטה נוספת על אזורים ספציפיים, שלגביהם עוד לא הסתיימה עבודת הצוות המקצועי. מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בעניין כי "בהתאם לחוק, לא ניתן לקבל הארכה מעבר ל־1 במאי", וכי "עד כה לא נתקבלה פנייה מעיריית אילת בבקשה לדחות את מועד מתן ההחלטה".

בעיר כפר סבא התקבלה לפני כמה ימים החלטת מועצה לפיה ההיטל יהיה 50%, אך ביום ראשון בערב הוחלט להעלות לאישור המועצה נוסח מתוקן להחלטה. עד כה טרם נמסרו פרטי ההחלטה החדשה.

הערים שבחרו לפטור את היזמים מההיטל

מה גרם לשוני הגדול בין העיריות, ומדוע רבות מהן בחרו בשיעור היטל ההשבחה המקסימלי? עיריות מסוימות, כדוגמת ירושלים, נהנות מהסכמי הגג להתחדשות עירונית שנחתמו לאחרונה עם המדינה, אשר מעניקים להם תוספת תקציבית בהתאם למספר היתרי הבנייה שהנפיקו בהתחדשות עירונית, וכך יכולות "לוותר" על הכנסות צפויות מסוימות מהיטלי השבחה.

 ראש עיריית ירושלים, משה ליאון / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

עיריות אחרות, כמו חיפה, בחרו בדרך הביניים, 25%, כך שהעירייה לא תפסיד לחלוטין את הכנסותיה הפוטנציאליות מהיטל השבחה, אך מצד שני לא תגבה היטל מקסימלי - כדי להיטיב עם היזמים. חיפה, כמו עיריות אחרות, בחרה בהיטל השבחה מקסימלי בשכונות ספציפיות שבהן היתכנות ההתחדשות העירונית נמוכה, או שערכי הקרקע בהן גבוהים ומבטיחים היתכנות כלכלית גם בהינתן היטל השבחה של 50%.

העיריות אשר בחרו בהיטל השבחה מקסימלי בכל שטח העיר גורסות, כנראה, כי ערכי הקרקע גבוהים בכל שטחן, ולכן לא מחייבות כלל הפחתה בשיעור היטל ההשבחה בהתחדשות עירונית. לא מפתיע, אם כן, שרוב העיריות שבחרו בשיעור זה נמצאות בלב אזורי הביקוש. לעומתן, יזמים רבים רואים בעיריות אשר בחרו להחיל היטל מקסימלי בכל העיר ככאלו שאינן להוטות לקדם התחדשות עירונית מאסיבית בתחומן.

מעודד התחדשות עירונית או פוגע בה?

עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', מציין כי למרות שרוב העירייות כבר פרסמו את החלטתן בנושא, טרם גובשו תקנות בכל הנוגע לאופן חישוב היטל ההשבחה. "ימים יגידו אם יש בתקנות כדי לקדם או לסכל קידומם של פרויקטים.

"מאחר שלפני התיקון יכולה הייתה הרשות המקומית, באישור שרת הפנים, להעניק פטור לפרויקט מסוים, מבלי להידרש לקיפאון של חמש שנים, עולה השאלה אם השוק נמצא כעת במצב של ‘יצא שכרו בהפסדו'".