המהפכה במדד תשומות הבנייה וקנסות לקבלנים על איחורים: ההצעה של משרד השיכון שמסעירה את ענף הנדל"ן

משרד השיכון פרסם הבוקר תזכיר לתיקון חוק המכר, שאם יעבור ישפיע בצורה משמעותית על רוכשי הדירות, היזמים והקבלנים. התזכיר כולל שלושה סעיפים מרכזיים: הצמדת תשומות הבנייה לעלות הבנייה בלבד ללא רכיב הקרקע, קנסות כבדים לקבלנים על איחורים במסירת דירה החל מהיום הראשון וביטול התשלום לעו"ד בעת רכישת דירה חדשה.

מדובר אמנם בתיקון חוק דרמטי אשר יסעיר את ענף הנדל"ן אם יעבור, אך במצב הפוליטי הנוכחי הסיכויים לכך אינם נראים גבוהים במיוחד, לפחות בזמן הקרוב, ובין השאר בשל מורכבותו וההתנגדות שהוא צפוי לעורר. להערכת המשרד התיקון "צפוי לחסוך לרוכשי הדירות עד מאות אלפי שקלים", אך הקבלנים מזהירים שהחיסכון יישאר על הנייר בלבד ויגולגל על הרוכשים.

1. שינוי גדול בהצמדה למדד תשומות הבנייה

אחד הסעיפים המרכזיים בתזכיר החדש נוגע להגבלת ההצמדה של מחיר דירה חדשה לרכיב הבנייה בלבד במדד תשומות הבנייה, לצד איסור על הצמדה למדד של שאר רכיבי העסקה. המהלך הדרמטי נחשף לראשונה בגלובס.

בתזכיר החדש נכתב כי "נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד רכישתה ועד מועד השלמת התשלומים למדד תשומות הבנייה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב ממחיר הקרקע ומרכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה, אשר נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים מקובלים בשוק. כמו כן, מוצע לקבוע כי הצמדת ערך הדירה תיעשה רק עד למועד מסירת הדירה בהתאם למצוין בחוזה, או עד למועד מסירת הדירה בפועל, לפי המוקדם מביניהם.

סוגיה חשובה זו היא כנראה המורכבת ביותר לאישור מכל הסוגיות שמועלות בתזכיר, בטח ובטח כאשר הקואליציה הנוכחית רעועה כל כך. שאלות רבות עולות ממנה, כמו קביעת היחס בין רכיב הקרקע לרכיב הבנייה, קביעת עלויות הבנייה המחייבת עדכון תכוף ושאלת המועד שבו דירה תיחשב ראויה למגורים, ובו תיפסק ההצמדה למדד. לכל אלו יידרש שר הבינוי והשיכון עצמו, שעל פי חוק יצטרך לקבוע תקנות בעניין - ועד שאלו ייקבעו החוק לא יושלם. כאמור, המצב הפוליטי הנתון יקשה על כך מאוד, לכל הפחות בזמן הקרוב.

2. איחור ללא פיצוי - רק כשמדובר במעשה או מחדל של הרוכש

סעיף חשוב נוסף בתזכיר החדש נוגע לפיצוי שמחויב מוכר דירה חדשה לשלם לרוכש דירה כאשר הדירה נמסרת באיחור. מדובר בסוגיה מרכזית בחוק המכר הקיים, ובה מוגדר בין היתר, בסעיף 5א (ג) כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי נושא הפיצוי לא יחול על איחור במסירה "שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

על פי התזכיר, סעיף זה יוצר "מאזן כוחות לא מאוזן, שכן לרוכש יכולת התנגדות מוגבלת וגם היא באה לידי ביטוי רק באפשרות של הליכים משפטיים ממושכים. הפרקטיקה היא כזו שבה מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף 5א(ג). בדרך זו, סעיף 5א לחוק אינו ממומש בצורה מיטבית.

"הצעה זו מטרתה להביא לכך שרק בשל איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד, המוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה. יוער כי אין בהצעה זו כדי לגרוע מאפשרותו של מוכר דירה לטעון לסיכול חוזה לפי חוק החוזים".

3. ביטול התשלום לעורך הדין של הקבלן

תיקון נוסף בתזכיר המוצע נוגע לתשלום הוצאות משפטיות המוטלות על קונה הדירה, ומשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. כיום מוגבל הסכום לסך של 5,114 שקל, ובתזכיר נכתב כי ישנם ארבעה כשלים בעניין זה:

"הראשון - גביית הוצאות משפטיות נעשית בניתוק ממחיר הדירה כך שהדבר מהווה 'עלות נסתרת' אשר לעיתים הרוכש אינו לוקח בחשבון בעת המשא ומתן; השני - אי מתן בטוחה. הרוכש אינו מחזיק בבטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), ואם הפרויקט ייקלע לכשל אשר בגינו ייעשה שימוש בערבות או בפוליסת הביטוח שבה מחזיק הרוכש, סכום זה לא יוחזר לו.

"השלישי - שימוש בהון עצמי. נכון להיום, סכום זה אינו נלקח בחשבון כחלק ממחיר הדירה ועל כן, המשכנתה אינה כוללת סכום זה. פועל יוצא הוא שהסכום נדרש להיות משולם מההון העצמי של הרוכש, דבר המביא לקיטון בהון העצמי המופנה לצורך רכישת הדירה; הרביעי - פער מידע. מקרים רבים המגיעים לשולחנו של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מגלים תמונה שבה רוכשי דירות, סבורים בטעות שעורך הדין המקבל את התשלום מייצג את הרוכש ואת האינטרסים שלו".

נזכיר כי "על השולחן" ממתינה בין היתר הרפורמה המתגבשת של שר האוצר, אביגדור ליברמן, בנושא הדיור, שרק חלקים ממנה נחשפו עד כה; ליברמן מקדם גם שבעה תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין, כפי שפרסמנו כאן בסוף מרץ; וברקע ממתינה, כמובן, חלופת שקד שבקידומה החלה שרת הפנים עוד בסוף 2021. על רקע הטלטלות הפוליטיות האחרונות נראה כי כל משרד מושך לאחרונה לכיוונו, ומדובר בבשורה לא מעודדת לענף ולכל המעוניין בקידום רפורמות וחוקים בעת זו.

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון: "מרגע כניסתי לתפקיד אמרתי שיש לשנות את חוק המכר על מנת להגן על רוכשי הדירות אל מול הקבלנים והיזמים. תיקון החקיקה המוצע הוא תוצאה של עבודת מטה מורכבת אשר בוצעה במשרד על ידי האגפים השונים, תוך קיום שיח משמעותי עם כלל הגורמים הרלוונטיים בשוק הנדל"ן. אני מאמין שתיקון החוק עתיד להביא עסקאות מכר הוגנות יותר בשוק הנדל"ן בישראל, לצד ודאות עבור הרוכשים".

אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "התיקון לחוק המכר מגיע בזמן קריטי עבור עשרות אלפי רוכשי דירות שצפויים לקנות את דירתם בזמן הקרוב. חוקי המכר לא עודכנו זה חמש שנים, והגיעה העת להסיר מהם את האבק ולתקן מה שצריך. אני רוצה להודות לכל הגורמים שלקחו חלק בעבודה ומאמין שבקרוב נצליח להכניס את התיקון לספר החוקים במדינת ישראל".