במקום לחלק דירות בהגרלות, המדינה צריכה לקדם שכירות לטווח ארוך

הוועדה המחוזית תל אביב החליטה בשבוע שעבר להפקיד תוכנית חדשה המקודמת על ידי חברת "דירה להשכיר" למתחם שיכון הרופאים בסמוך בית החולים שיבא תל השומר ברמת גן. התוכנית כוללת 2,260 דירות, מתוכן 600 עבור סגל בית החולים, 600 דירות המיועדות להשכרה לצמיתות, ו-510 יחידות דיור המיועדות להשכרה ארוכת טווח.
בהודעת מינהל התכנון נכתב כי "המספר הגדול של יחידות הדיור להשכרה בכלל וההשכרה לצמיתות בפרט, כמו גם ההחלטה כי כל יחידות הדיור להשכרה תהיינה בבעלות ובניהול אחיד, מביאות איתן בשורה לשוק השכירות בישראל".

אלא שמיעוט הפרויקטים בתחום ההשכרה לטווח הארוך, מעיד על כשל או לפחות מדיניות לקויה של המדינה בתחום המגורים - ליקוי שיש לו חלק לא מבוטל בזינוק במחירי הדירות.

  

מזה שנים שגופים כמו בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה ואפילו ארגון ה-OECD ממליצים לממשלות בישראל לשנות גישה בכל הקושר לשוק הדירות בישראל, אך עד כה הממשלות בשלהן, והן מוסיפות לטפח הגרלות דירות מוזלות לזוגות צעירים והגדלת היצע דירות בדרכים שונות.

לאורך השנים האחרונות בלטו מאוד העליות הגדולות שרשמו מחירי הדירות, שיותר מהכפילו עצמם מאז 2010. זאת לעומת העליות המתונות בהרבה שנרשמו בשכר הדירה שהגיעו באותה תקופה לכ-40%.

מפרסומי הלמ"ס מ-2018, שהם המעודכנים ביותר, ל-27.5% ממשקי הבית בישראל אין דירה בבעלות. מדובר בשיעור דומה לזה של 2003, כשמחירי הדירות היו פחות מ-40% ממה שהיום. זה שאין רבים יותר שפונים לשכירות - מעיד לכאורה על כשל שוק רציני.
אחת מהסיבות לכשל הזה הוא כנראה ממשלת ישראל, שפועלת בדרך של עידוד רכישת דירות. הניסיון הראה, שמדיניות ההגרלות הגדילה את הביקושים לדירות בקרב זוגות צעירים הרבה מעבר למספר הדירות המוזלות שהוגרלו, ותרמה בעקיפין לעליות המחירים שאנו חווים.

בתחום השכירות, ישראל נמצאת במצב גרוע בכל הקשור ליחסים שבין שוכרים למשכירים. ב-2011 דירג ה-OECD את ישראל באחד מהמקומות האחרונים ברמת הרגולציה בתחום השכירות, מבין החברות בארגון.

"שוק השכירות בישראל סובל מכשל מתמשך"

אחת מהבעיות הקשות ביותר בענף, היא הטווח הקצר של חוזי השכירות, שנמשכים בדרך כלל שנה. חוזים כאלה מתאימים בעיקר לרווקים וסטודנטים, ולא למשקי בית עם ילדים.
במסמך שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה נכתב כי "שוק השכירות בישראל סובל מכשל מתמשך המתבטא בחוזים קצרים הנמשכים לרוב שנה אחת בלבד. מאפיין זה מייצר חוסר ביטחון, חוסר יציבות ואי ודאות, המאפיינים את שוק השכירות בישראל ופוגעים בשוכרים".

המועצה המליצה באותו מסמך, לשקול חלופות לתמרוץ בעלי הדירות להשכיר את הדירות לתקופות של שלוש שנים לפחות, בתמורה לפטור ממסים שונים - אך זה לא קרה.
בין גובה שכר הדירה לתקופת החוזה

ב-2017 עודכן חוק השכירות שמעגן את תחום שכירת הדירות בישראל, ונוספו לו הבהרות לגבי המחויבויות של השוכרים והמשכירים, אבל זה לא באמת שינה את כללי המשחק, ולא את טווח החוזים שנותר קצר כשהיה.

לענבל דוד, מנכ"לית החברה הממשלתית "דירה להשכיר", אין בכלל ספק לגבי מה חשוב יותר לשוכרים - גובה שכר הדירה או טווח החוזים. לדבריה, "אנחנו מבינים מהשוכרים שלנו, גם אלה בשכר מופחת וגם בשוק החופשי, שמה שמושך אותם זה תנאי הוודאות והשכירות שהם מקבלים בפרויקט, ולא בהכרח המחיר. עצם זה שהם יודעים שהחוזה הוא לטווח ארוך, ושלא צריך כל שנה להיסחב עם הילדים והמיטלטלים שלהם לדירה אחרת, זה האירוע המשמעותי".

 ענבל דוד, מנכ''לית דירה להשכיר / צילום: דורון לצטר

אלא שממשלות ישראל לא עושות דבר בעניין זה - ואף להפך - הן מרחיקות את המשקיעים, שהם יצרני הדירות להשכרה, החוצה מהשוק, ודוחפות את הזוגות הצעירים לרכוש דירות.

"זה לא הגיוני", אומר אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים, שמנהלת כמה פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. "הרי ברור שצריך שוק גדול עם הרבה דירות להשכרה. מה זה משנה מי קונה את הדירות, האם אלו לקוחות קצה או שאלו משקיעים שמשכירים את הדירה? צריך גם את זה וגם את זה ואתה צריך גם היצע גדול של דירות להשכרה, כי אחרת מחירי ההשכרה יעלו מאוד".

הבעיה היא ששכירות מוסדית ארוכת טווח, שבה פועלים דוד וברזילי, מהווה כיום פחות מ-10,000 דירות, מתוך כ-800 אלף דירות להשכרה שקיימות בשוק. "אנחנו מאמינים שכשהשכירות המוסדית תגיע לשיעור של כ-15% מהשוק, זה יתחיל להשפיע ולהוות אלטרנטיבה", אומרת דוד, אבל עד שיגיע היום הזה יחלפו שנים רבות ועד אז הדרך היחידה לעשות שינויים בשוק זה לפעול אקטיבית מול המשקיעים הפרטיים.

 אבי ברזילי, מנכ''ל אפי נכסים / צילום: תמר מצפי

בנק ישראל, בדוח השנתי האחרון שלו, ביקר את הממשלה על העלאת מס הרכישה על משקיעים, וקרא לה לפעול לקידום שכירות ארוכת טווח. המשמעות היא שהממשלה צריכה לשנות גישה - מעידוד רכישה לעידוד השכרה, להוריד שוב את מס הרכישה על משקיעים ואף להציע להם הטבות מס, כדי שישכירו את הדירות לטווחים ארוכים יותר מאשר שנה. ייתכן שבמקביל יהיה צריך לתמרץ גם את השוכרים על מנת לשכנע אותם לדחות או לבטל את חלום הדירה בבעלות. קשה לראות זאת קורה כשמקביל משווקים עשרות אלפי דירות בהנחה.