בספרד יש כללים מפתיעים להשקעות נדל"ן, ביוון לא מתמקחים ומה צריך לדעת על פורטוגל וארה"ב

המהלך שהוביל שר האוצר אביגדור ליברמן להעלאת מס הרכישה למשקיעים לרמה של 8%, נכנס לתוקף בסוף פברואר האחרון ונתן את אותותיו מיידית. בניסיון לנצל את הרגעים האחרונים של סביבת המיסוי הקודמת והנמוכה יותר, המשקיעים הסתערו על השוק באוקטובר ובנובמבר האחרון, אלא שמאז הם כמעט התפוגגו מהשטח.

בפברואר נרכשו בישראל 1,500 דירות להשקעה בלבד, מספר שמהווה 14% בלבד מכלל הדירות שנרכשו בישראל בחודש זה. לצורך ההשוואה, בשנה שעברה המשקיעים היו אחראים למעל מ־20% מסך רכישת הדירות בכל חודש בממוצע. גורמים בשוק מזכירים כי ב־2015 שוק הנדל"ן חווה מהלך דומה, כאשר שר האוצר דאז, משה כחלון, העלה את המס למשקיעים (ב-2020 המיסוי הופחת בשל הקורונה - ג.ל), מה שהוביל לתהליך הדרגתי של התמעטותם בשוק המקומי.

לכן, יש מי שצופים כעת שוב גידול בהשקעות של ישראלים מעבר לים. עבור מי שפועלים בכיוון הזה ומחשבים כל הוצאה, כדאי להכיר גם את המנטליות והמאפיינים הייחודיים של כמה מדינות שנחשבות ליעדים ה"חמים" של משקיעים ישראלים בחו"ל.

ספרד: אחרי 72 שעות לא ניתן לפנות פולש אוטומטית

בעשור הקודם עלתה ספרד על הרדאר של משקיעים מכל העולם, וגם של הישראלים. הסיבות לכך מגוונות וכוללות את ביסוסה של המדינה כ"מגנט" תיירותי. סיבה אחרת קשורה להליך כאוב שעבר על המדינה אחרי המשבר הכלכלי של 2008, שהביא לגל של עיקולים על נכסים שבעבור רכישתם ניטלו משכנתאות שעלו על שווי הנכס. התסיסה הפנימית שיצרו הן גלי המשקיעים מחו"ל - דבר שהוביל לדחיקת מקומיים מאזורים שונים - והן הליכי העיקול ההמוניים, הביאו לחוקים שנועדו לסייע לספרדים רבים.

אחד החוקים שמשקיעים צריכים להכיר קובע כי שהייה של אדם למשך יותר מ-72 שעות בדירה, גם אם היא אינה שייכת לו, מקנה לו בה זכויות מסוימות, ובעיקר - לא ניתן לפנותו משם באופן אוטומטי. כמובן לא מדובר בזכויות קנייניות, אך מרגע זה המתווה לסילוקו כלל אינו פשוט. המשטרה לא תסייע מול אותו פולש, ואם עולה במוחכם הרעיון לנתק את הדירה מחשמל וממים, תגלו שהחוק לא מאפשר זאת, ושאתם עצמכם עשויים להיחשב לעבריינים. במקרים כאלה, ניתן כמובן לפנות לבתי המשפט, אולם אז מגלים בעלי הבתים שמדובר בהליך שעשוי לקחת כמה חודשים, ובמקרה של קטינים אולי אף יותר מכך.

לדברי אסף לבנת, בעלים של חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן בספרד, העובדה שהפלישות הפכו שכיחות כל כך, גרמה לרבים להתקין דלתות משוריינות, שלצידן מצלמות ואזעקות - הכול בניסיון להשיג הוכחות במקרה של פלישה שיסייעו לבעלי הבתים. הוא אף חווה זאת בעצמו. "קניתי דירה עם פולשים והתחלתי בהליך משפטי מולם, ובמקביל קיימתי עימם משא ומתן. ככל שההליך נמשך הם הרגישו שכוחם הלך וירד, ואכן לפני שהסתיים המשפט הגענו להסכמות שהם יתפנו בתמורה ל-5,000 אירו, שזה שליש ממה שהם דרשו בהתחלה. יש ממש תעשייה שלמה סביב נושא הפלישות".

 אסף לבנת. בעלים של חברה להשקעות נדל''ן בספרד / צילום: איל יצהר

סוגיה אחרת שמשקיעים בספרד צריכים להכיר, היא שיש כיום שלושה סוגי חוזי שכירות: קצרי טווח של עד 31 יום (כולל), בינוניים של בין 31 יום לשנה, וחוזים ארוכי טווח של למעלה משנה. החוזים קצרי הטווח, שבכדי להשיגם יש להוציא רישיון תיירותי, נועדו להילחם בדירות Airbnb. כיום יש מקומות, כמו ברצלונה, שלא ניתן להשיג רישיון שכזה בכלל, מסביר לבנת. בברצלונה אף פועל "מלשינון" שבאמצעותו ניתן לדווח על דירות שפועלות כנגד החוק, כשהקנס על מי שעובד על החוק עומד על 50 אלף אירו.

לאור המצב בחוזים קצרי הטווח, חוזים של בין 31 יום לשנה הפכו לפופולאריים, אם כי בצד החסרונות עבור משקיעים קיימת בהם הביורוקרטיה המתמדת של תחלופה גבוהה. מנגד, שכר הדירה בהם לרוב גבוה יותר מהחוזים ארוכי הטווח של מעל שנה. בחוזים ארוכי הטווח (מעל לשנה) יש זכות להישאר בדירה לחמש שנים וזאת בצמוד למדד.
החוקים שמתעדפים שוכרים אינם נגמרים כאן. חברות שמחזיקות דירות רבות (בספרדית הן מכונות "גרנט טנדור" gran tenedor de vivienda), מחויבות לסייע בהפחתה מסוימת של שכר הדירה, במקרה ששוכר מוכיח קשיים כלכליים. בנוסף יש לעקוב אחרי ההתפתחויות בתחום, כיוון שבמדינה מקדמים כיום תהליך חקיקתי של פיקוח על שכר הדירה.

פורטוגל: הקצב שונה

"בישראל אנחנו רגילים שכולם עובדים 24/7 וזמינים כל הזמן, וכשמגיעים לפורטוגל צריך להבין שהקצב הוא אחר. זה לא בהכרח דבר שלילי, פשוט צריך ללמוד לחיות עם הפער הזה", אומר עו"ד איתי מור שבשנים האחרונות מלווה משקיעי נדל"ן ישראלים בפורטוגל.
לדבריו, ההבדלים התרבותיים בין ישראל לפורטוגל אינם מסתכמים בקצב. "יש קסם למדינה הזו. היא יושבת על האוקיינוס, ונהנית מזרם של עשרות מיליוני תיירים בשנה, אבל נדל"נית היא לא מפותחת. ראיתי בערים הגדולות המון בניינים נטושים, סגורים עם בטון, ומעט מדי מיטות לתיירים, או רשתות בינלאומיות.

 ליסבון. ויזת זהב - רק למי שמשקיע בפריפריה / צילום: Shutterstock

"זה אחד ההבדלים בינינו. אצלם לא כולם רוצים להיות יזמים. צריך להבין את הראש שלהם, שלאו דווקא חושב עסקים, וגם את הקצב השונה".

נקודה נוספת שחשובה בעיניו: "כסף לא קונה כאן הכול. חשוב להם מאוד הכבוד, ולכן מערכות יחסים זה דבר שצריך לעבוד עליו. יש רבים שבאמת לוקחים לעצמם זמן מנוחה בצהריים, סייסטה. אבל אם אתה במערכת יחסים עם אותו אדם, והוא מכבד אותך, הוא יהיה מוכן לבוא לקראתך ולעבוד".

רבים ממי שבחרו להשקיע במדינה בשנים האחרונות, עשו זאת בכדי לקבל גם "גולדן ויזה". על קצה המזלג - השקעה מרמה מסוימת, מקנה זכויות תושבות, שבהמשך, ובתנאים מסוימים, עשויות להפוך לאזרחות של ממש. בפורטוגל החליטו על המתווה הזה כדי להביא למדינה השקעות שיעוררו צמיחה, ואכן, משקיעים מכל העולם ניצלו את האפשרות הזו.

 עו''ד איתי מור, מלווה משקיעים בפורטוגל / צילום: אלונה אביסדריס

מור מזכיר כי החוק בנושא השתנה בתחילת 2022. "החוק הביא לערים הגדולות ליסבון ופורטו מיליארדים ממשקיעים, אבל גם דחק משם מקומיים, וגם לא תרם להתפתחות דומה ביתר המדינה. החל מתחילת השנה החוק כבר לא חל על שתי הערים הללו, ומי שרוצים להשקיע במסלול הגולדן ויזה יכולים לעשות זאת רק באזורים פריפריאליים".
מור מזכיר שבפורטוגל יש חקיקה מיוחדת בתחום ההשכרות, בדגש על זכויות שוכרים. לדבריו, זה בא לידי ביטוי בעיקר בחוזי השכרה לטווח ארוך, שם יש קושי להוציא דייר שמפר חוזה מהדירה. הליכים משפטיים בנושא יכולים להיגרר זמן רב. 

ארה"ב: השקיפות מלאה, אך האם זה טוב למשקיעים?

"אחד הדברים שמייחדים את השוק האמריקאי הינו שהוא מגוון. ניתן למצוא פה נכסים במחירים של 50 אלף דולר, ויש מחירים שדומים לישראל ואפילו יותר, כך שרק צריך לבוא עם תוכנית, וניתן לאתר שוק מתאים מבחינה הזו", אומר עו"ד גיא קלינבוים, שותף במשרד עורכי הדין GBK שמלווה חברות ומשקיעים בכמה ארצות, ובהן ארצות הברית.
מאפיין חשוב של ה"שיטה האמריקאית", הוא אוצר המידע העצום שניתן לקבל על כל נכס, באמצעות אתרים כמו זילואו, או דרך מסמכים רשמיים אחרים. אפשר לקבל מכל מקום בעולם פרטים כמו המצב המשפטי של הנכס, היסטוריית בעלויות מלאה, ועוד. "אנחנו כבר מזמן לא מדברים רק על הערכת שווי הנכס הספציפי, או הנכסים באזור והשוואה ביניהם, וגם לא על רמת בתי הספר בסביבה. זה כבר מגיע לרמה של מתי ובאיזה מרחק מהנכס בוצע פשע", מסביר קלינבוים.

עבור משקיעים אין בזה חיסרון? רבים מהם אוהבים שיש מידה של חוסר מידע, וכך הם כמקצוענים יכולים לאתר בקלות רבה מאחרים עסקאות מתחת למחיר השוק.
"לדעתי כמה שיותר ידע זה רק יתרון. גם כך מי שמכיר את השטח, ‘בוטס און דה גראונד', תמיד ימצא מידע וינתח נכון יותר את השוק", הוא מסביר.

 דירה לשכירות בארה''ב. נהוג להראות את הנכס עם ריהוט. / צילום: Shutterstock

יתרון נוסף שהוא מציג בשיטת הדוד סם - העובדה שמדובר במדינה שחושבת ביזנס 24/7. "קל לבצע כאן עסקים, וזה בא לידי ביטוי, בין היתר, במשך הזמן של עסקה שהוא עשוי להיות מאוד קצר. מרגע שמתקבלת החלטה, אפשר לסגור צ'יק צ'ק את העסקה".
קלינבוים מזכיר עוד מאפיין חשוב. בניגוד לישראל, שבה אין כלל מחייב ורוכשי דירות יכולים לבקר בדירה ולמצוא אותה מרוהטת, מרוהטת חלקית או ריקה לגמרי - בארצות הברית נהוג לבצע "שואואינג" - הליך במסגרתו מרהטים את הדירה כדי להמחיש כיצד היא עשויה להיראות במציאות, ויש תעשייה שלמה שפועלת בתחום ומספקת את הציוד הדרוש.

מונח נוסף שיש להכיר הוא "חברות טייטל". למעשה מדובר במשרדי עורכי דין שמלווים את העסקה בפן אחד ספציפי והוא בדיקה היסטוריית הבעלויות של הנכס. "ארה"ב קיימת מאות שנים ויש נכסים שיש להם היסטוריה ארוכה. החברות האלה מוודאות שאתם קונים משהו בצורה מוסמכת, ואם בעתיד מתגלה בעיה בנושא הבעלויות, יש להן אחריות על המידע שהם העבירו, כך שיש לזה יתרונות עבור הקונים", מסכם קלינבוים.

יוון: מתמקחים רק עם מתווכים

המדינה שהתברגה בשנים האחרונות לצמרת ההעדפות של משקיעי הנדל"ן הישראלים בחו"ל היא יוון, ותרמו לכך מחירי הפתיחה הנמוכים (בכמה עשרות אלפי אירו ניתן לרכוש נכסים), הטיסה הקצרה, וגם התחושה של רבים שליוונים ולישראלים יש אופי לא שונה כל כך.

האחיות היזמיות דליה מזעקי מוזס ושרון מוזס ביטון, שפועלות שם שנים אחדות ומלוות משקיעים, מזכירות כמה נושאים חשובים. הנושא הראשון הוא המחיר. "צריך להבדיל בין בעלי בתים פרטיים לבין מתווכים. הפרטיים, ככה למדנו, לא מצפים שתתמקחו איתם על המחיר. מבחינתם, הם לא מפרסמים מחיר גבוה כדי שזו תהיה נקודה ראשונית למו"מ, ואם מתמקחים איתם יותר מדי הם מרגישים שזה פוגע בכבוד שלהם, ואז הדרך לסגירת העסקה כמעט חסומה", הן מסבירות. לעומת זאת, אצל מתווכים, הן טוענות - לא מעט בזכות היכרות של השוק עם הרוכשים הישראלים - התמחור בהתחלה גבוה, ויש מקום למשא ומתן אמיתי.

 כיכר מונסטיראקי באתונה. הנפקה מהירה של היתרי בנייה / צילום: Shutterstock

קצב העבודה שונה גם הוא. "היה מקרה שבו רצינו לראות כמה דירות, ואכן נפגשנו עם מתווך ומהנדס. אחרי שראינו שתי דירות, נסענו לדירה השלישית שהייתה במרחק של חמש דקות נסיעה. אלא שהמהנדס לא הגיע. אחרי שעה וחצי הוא הופיע כשהוא רחוץ ומקולח, ולא התבייש להגיד שהוא קפץ הביתה לנוח. רק אז הבנו שבצהריים יש מי שיעשו הפסקה ולא מעניין אותם כלום".

עם זאת, הן מזהות שינוי מסוים בהרגלי המנוחה של היוונים, לרבות בימי ראשון, רק צריך לברר זאת מראש.

תחום אחר שיש להכיר הינו הביורוקרטיה. "כל עסקה נרשמת באתונה בטאבו המקומי בכתב יד. תהליך המיחשוב התחיל, אבל ייקח להם עוד הרבה שנים עד שהכול יעבור לתצורה דיגיטלית.

"דבר נוסף - החוזים נעשים ביוונית, ולכן צריך לקחת בחשבון שיש לשלם כמה מאות אירו עבור מתרגמים לחוזה. זה נכון בעיקר למי שמבצעים רכישה עצמאית ולא דרך חברה". מצד שני, לדבריהן היוונים יעילים מאוד בכל הקשור להנפקת היתרי בנייה, דבר שעשוי לעמוד על תקופה קצרה יחסית של שלושה-שישה חודשים.