אשליית חוף המבטחים של הנדל"ן מתנפצת על קרקע המציאות

אחת האשליות הגדולות ביותר בעולם ההשקעות מניחה כי הנדל"ן מהווה חוף מבטחים. כשהגלים בשוק ההון מתגברים, וכשהכסף של הציבור בורח ממניות ומקרנות נאמנות - הוא מגיע להשקעה יציבה ובטוחה בארבעה קירות. על אחת כמה וכמה כשגובר החשש לאינפלציה - ומי מגן טוב יותר משחיקה של הכסף שלנו מאשר הנדל"ן הפיזי, שלא יכול להתאדות בן לילה ויש לו "שווי אמיתי".

ולמה זו אשליה? כי הכוחות שפועלים מנגד, ולוחצים כעת על שוק הנדל"ן, עלולים להיות חזקים בהרבה.

ראשית, כי חשוב לזכור שנדל"ן הוא עסק פיננסי ומימוני הרבה לפני שהוא עסק של מלט וברזלים. זה נכון לקוני הדירות, שרובם ככולם נעזרים בהלוואות עתק, וזה נכון כמובן גם ליזמים. ואם צינורות האשראי מתייבשים או מתייקרים, מה שמוכרח לקרות כשהסיכון גדל ואי הוודאות בשיא, לא קשה לדמיין מה עלול לפתע לבניין הקלפים שבנינו פה (בכך העולם, אגב, ולא רק בישראל).

לפני הכל, את ההוכחה החזקה ביותר לכך רואים כעת בבורסה - כשדווקא מניות הנדל"ן, יזמיות המגורים וחברות הנדל"ן המניב, מובילות את הירידות החדות.

ישראל קנדה סוחבת על הגב חובות מגופים שונים

ישראל קנדה, למשל, סוחבת על הגב חוב מבנקים, מגופים מוסדיים ומהציבור שרכש ממנה אגרות חוב בסכום כולל של 4.7 מיליארד שקל - יותר מהשווי הכולל שלה כרגע בבורסה בתל אביב. כשהיא קונה קרקעות במחירים מפולפלים, היא מזדרזת ליטול את כל הסכום, או כמעט את כולו, בהלוואות מבחוץ.

לאורך כל השנים האחרונות זו הייתה נוסחה מנצחת: כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים מהבית הייתה פנטסטית. אבל כשהמגמה מתהפכת, החוב העצום הופך די בקלות להיות גבוה מערך הרכישה - מה שעלול לאלץ את הלווים לממש נכסים (קרקעות, בניינים, דירות) גם בהתפשרות על המחיר.

במהלך שנת 2021 גייסו חברות הנדל"ן הישראליות 30 מיליארד שקל מאגרות חוב מהציבור - 20% יותר מהשנה שלפניה ו־42% מכלל גיוסי החוב בבורסה של תל אביב. עזריאלי, למשל, לוותה מאיתנו 3.7 מיליארד שקל בריבית שצמודה למדד המחירים לצרכן - זה שכבר עלה ב־1.3% רק בחודשיים האחרונים (פברואר־מרץ).

המשכנתה הממוצעת זינקה ב־50% ב־5 שנים

מה שישראל קנדה או עזריאלי עשו בהיקפים עצומים, קוני הדירות עשו פה בקטן (יחסית). בחודש מרץ, למשל, המשכנתה הממוצעת מהבנקים עמדה על 975 אלף שקל, 50% בהשוואה למשכנתאות שלנו רק לפני חמש שנים, ונרשמו פה עסקאות בהיקפי שיא (כמעט 14 אלף נוטלי משכנתאות). מה גם שאפילו בבנק ישראל הודו לאחרונה כי חלק לא מבוטל מאותם קונים מצאו דרך לגייס חלק מההון העצמי מהלוואות משלימות ששמחו לחלק להם בחוץ.

ושוב, כל עוד הריביות בשפל ומחירי הנדל"ן רצים מדי חודש, לא הייתה לאף אחד סיבה לעצור את החגיגה. אך אם השווקים רועדים, אם יקר יותר לקחת משכנתה, ואם הרבה פחות ברור שיהיה מאיפה להחזיר מחר (ע"ע ההייטקיסטים והחלומות על אופציות) - אין שום ודאות כי הביקושים ימשיכו לרחף ברמות שיא ושנרצה, או שנוכל, להגדיל עוד ועוד את המשכנתאות ואת המינוף שאנחנו לוקחים גם מחר ומחרתיים.

מעבר למצוקת האשראי בעידן של ריבית עולה, גם משבר האספקה והסחורות צפוי להכות בנדל"ניסטים - מיזמיות המגדלים ועד רוכשי הדירות - שמגלים כי התייקרות מחירי הברזל, המלט והעץ מתגלגלים מהר מאוד למוצר שהם קונים. ושוב, כל עוד הנדל"ן מטפס, וכל עוד הגופים הפיננסיים פותחים את הכיס, כדאי לחרוק שיניים ולשלם 5%־10% נוספים בגין התייקרות הבנייה. אבל אם הסנטימנט משנה כיוון, לא בטוח שכולם ירצו או יוכלו להמשיך.

מתרבים סימני השאלה לגבי מגדלי המשרדים

בד בבד, מתרבים סימני השאלה גם לגבי הביקושים למגדלי המשרדים. לאותם יזמים שהבטיחו לנו כי "חברות ההייטק משלמות כל מחיר, ודאי אם מדובר בתל אביב". בשנים הקרובות יסתיימו לפחות מיליון מ"ר משרדים בתל אביב והסביבה, ומספיק שצמיחת ההייטק מעט תגמגם - בין השאר על רקע הסערות בשוקי ההון בניו יורק והקושי של חברות ההייטק לגייס עוד ועוד מזומנים - כדי שיזמיות המשרדים הנוצצים יקלעו למצוקה אמיתית.

בשורה התחתונה, קשה לדעת מה יקרה לנדל"ן בעקבות הטלטלות בשוק ההון. אבל אסור להשלות את עצמנו כי מדובר בעוגן יציב.