נפרדים מהבוידעם: המחסן החדש יהיה טכנולוגי, ירוק, נקי ורחוק מהבית

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

השינויים ב"תמונת המראה" של מבני המגורים החדשים, המעבר לדירות קטנות (מיקרו ליבינג וגם להשכרה), המחירים הגבוהים מאוד של עשרות אלפי שקל למ"ר בדירת מגורים והגידול ברמת החיים של הישראלים, מחוללים את המעבר מאחסון חפצים בבוידעם ו/או בשטחי מחסנים בבתים אל מתקני האחסנה.

המתקנים האלה רחוקים, מודרניים ומנוהלים עם שירותים טכנולוגיים ושליחים (הוולט של החפצים), שמביאים את ה"ארגז" לבית או למשרד בכל עת, ובחזרה למחסן. במקביל, בבניין המגורים העתידי יימצאו חלק מהחפצים וכלי העבודה אצל אב הבית במחסן קטן ומשותף לכל דיירי הבניין.

כאן נתאר חלק מהמגמות, את השפעות השינוי במבני הבתים, הדירות ושטחי המחסנים והמחירים, ואת הצורך בהיצע של המחסנים החדשים.

מהסירות ועד היינות

פתרונות אחסנה ללקוחות פרטיים שהינם משקי בית ומשרדים (Self-Storage) הם ענף בצמיחה ברחבי העולם. חדרים, יחידות אחסון ומכולות מושכרים לטווח קצר או ארוך, וכוללים שירותים נלווים כמו הובלות הלוך ושוב, שירותי אריזה, אפשרות גישה 24/7 והזמנת השירותים באונליין ובאפליקציות. ניתן לאחסן בהם מגוון רחב של פריטים, מפריט בודד ועד תכולה של בית בן 8 חדרים ויותר, ממכוניות וסירות ועד ליינות, פרטי אמנות ואספנות.

הצורך באחסנה נפוץ במעבר בין דירות ושיפוצים, דירה שאין בה מספיק מקום לאחסון, שינוי במצב משפחתי, נסיעה לחו"ל ו/או רילוקיישן. מהכיוון של החברות העסקיות, מדובר בצורך לאחסנת סחורות, ציוד משרדי ומעבר משרדים.

קיימים סוגים שונים של מחסנים, ומאפייניהם משפיעים על מחיר ההשכרה. כך, לדוגמה, ניתן לבחור בין אחסון בחוץ של קונטיינרים ומכולות, חדרים נפרדים במבנה פתוח, אחסון בחלל פתוח של מבנה שמופרד על ידי מחיצות, או חלל אחסנה סגור עם חדרים נפרדים על ידי מנעול. המחיר מושפע בעיקר מהמיקום הגיאוגרפי - בכל העולם, אחסון תכולה במרכזי הערים יקר יותר מאשר בפריפריה. בישראל, באזור המרכז בכלל ובתל אביב בפרט, בהכרח יקר יותר מבשאר חלקי הארץ.

חברות שונות מציעות סוגי שירותים שונים נלווים, המייצרים יתרונות תחרותיים. שירותים אלה מתומחרים בנפרד ו/או מועמסים על המחיר הבסיסי, ומעלים את מחיר האחסנה. כך, למשל, ניתן לקבל שירותי הובלה ואריזה בשלוש אפשרויות שונות. הראשונה היא One Stop Shop, כשהחברה מספקת שירותי הובלה ואריזה משלה (ניתן לקבל את השירות גם ללא אחסנה), בתשלום נוסף על פי מספר וגודל הפריטים, פירוק והרכבה ופרמטרים נוספים. אגב, חלק מהחברות מאפשרות אריזה והובלה רק דרך החברה המאחסנת, על מנת להבטיח את שמירת המוצרים במצב הנוכחי עד ליציאה מהאחסון.

האפשרות השנייה היא אריזה והובלה על ידי ספק חיצוני - קיימות חברות אחסנה שעובדות עם מובילים קבועים, ומפנים אליהם את לקוחותיהן. האפשרות השלישית היא שירות אינטרנטי המוציא למכרז את בקשת ההובלה והאריזה בזמן אמת, כך שהלקוח יקבל את ההצעה הזולה ביותר מתוך סל המובילים המקושרים לאתר החברה.

  

עליות בביקושים

בשנים האחרונות נרשמת מגמת עלייה בממוצע השטח (מ"ר) לנפש של המחסנים, במספרם (אלפי מחסנים פרוסים באירופה) ובאחוז התפוסה הממוצע. בארה"ב קיימים מעל 300 מיליון מ"ר ביותר מ-55 אלף מתקני אחסון, בחלוקה של כ-32% בעיר, 52% בפאתי העיר ו-16% באזורים כפריים.

בישראל קיימים 100-125 אלף מ"ר ב-75-100 מחסנים. בחברת אביה אחסנה, למשל, שהיא מהחברות הבולטות בענף, המחיר עומד על החל מ-32 שקל לקוב מחסן.

בסקר שערכנו בקרב 500 נשאלים במדגם ארצי מיצג שכלל גם את החברה הערבית, שאלנו "האם היית בעבר או היום צריך למצוא פתרון לאחסון פריטים מחוץ לביתך?". 67% השיבו כי אחסנו או יאחסנו בעת הקרובה. לדעתנו, הביקוש יגדל גם לאור הקיטון המשמעותי בשטחי הדירות בערים הגדולות.

על השאלה האם השתמשת או חשבת להשתמש בשטחי אחסנה בטווח שלוש השנים האחרונות השיבו כ-30% מכלל המשיבים כי אינם מודעים כלל לשירותי אחסנה. לכ-34% מכלל המשיבים אין צורך באחסנה נוספת. כ-7% מתעניינים היום לשימוש בעתיד.

כאשר שאלנו על טווח הזמן של האחסנה השיבו 68% כי מדובר בטווח קצר ובינוני (עד 3 שנים), ו-32% ציינו טווח ארוך (3 שנים ומעלה). הסיבות העיקריות לאחסנה היו מעבר דירה או שיפוץ (51%), והיעדר מקום מספק בדירת המגורים (38%). סיבות נוספות שעלו הן גירושים, ירושה, מעבר לחו"ל ואחסון פריטים של עסק פרטי.

הפרמטרים החשובים לבחירת המיקום או חברת האחסנה הם מחיר, תנאי ביטוח וקירבה למקום המגורים. חשיבות נמוכה ביותר נרשמה לפרמטר הנראות והיופי. נתון מעניין הוא שלמרות שכ-56% מאחסנים לטווח ארוך, קירבה למקום מגורים נתפסת כחשובה. נתון זה מלמד שאפשר לפתח מחסנים רחוק יותר ממרכז העיר.

עידן האוטומציה

דורות ה-Z וה-Y, ולמעשה גם שאר הדורות, שינו ומשנים את התנהגותם הצרכנית. תמה תקופת הבעלות על דירות גדולות, וכיום ובעתיד יגורו בדירות קטנות בבעלות או בהשכרה - זאת כחלק מהמגמה שבה דורות ה-Y וה-Z משכירים, משאילים ומשתמשים במה שאחרים רכשו, ומחפשים נוחות, זמינות ונגישות.

כל זה מחייב את חברות הנדל"ן למגורים להמציא קונספט ותמהיל חדשים, שיענו על הצרכים המשתנים של קהלי היעד. צרכים אלה יכתיבו דירות המאופיינות בלייף סטייל - קטנות, איכותיות, פונקציונליות ומודולריות, עם חלל גמיש וללא שטחי אחסון. קביעה זו נכונה גם למשפרי דיור שהינם למעשה מקטיני דיור, בעיקר במרכזי הערים.

הביקוש למחסנים רחוקים יגדל גם בשל נתוני מאקרו כלכלה חיוביים בישראל, בינוי הולך וגדל של יחידות דיור בכלל וקטנות ויקרות בפרט, ותדירות שיפוץ הבתים שהולכת וגדלה. גם לעלייה ברמת החיים במונחי תמ"ג לאומי ולנפש, והגידול בהכנסה חודשית ממוצעת למשק בית, נרשמת השפעה.

בעתיד נראה מחסנים בעיצוב חדשני, ירוק ונקי, עם שירותי טכנולוגיה, אוטומציה וכלים לביצוע פעולות באופן עצמאי. המידע יונגש ויותאם לצרכנים - בדגש על אתר אינטרנט ואפליקציה משודרגים ועדכניים ליצירת חווית משתמש.

עידן ה-IOT (Internet of Things) יאפשר הפעלה על ידי אפליקציה של מחסן טכנולוגי (כולל פתיחה ונעילה אוטומטיים), רובוט שיאפשר שליטה מרחוק על המתרחש (כולל קבלת לקוחות), וכלים ניהוליים בטכנולוגיית ענן לביצוע דרישות הלקוחות בזמן אמת.

איזה חברות יפעלו בשוק הזה? בדומה למתרחש בשוק הלוגיסטיקה הרגילה, שוק האחסנה מרחוק אטרקטיבי לחברות נדל"ן בעלות יכולת לפתח שטחים פנויים למתקני אחסנה, מעין "גב ים" של המחסנים הרחוקים, וגם לחברות ההובלה שמחזירות בלקוחות שבויים.