עסקת אאורה ופיבקו ממחישה את הפוטנציאל העסקי הגדול בהתחדשות העירונית

אתמול (ג') הודיעה חברת אאורה על עסקה מעניינת עם האדריכל אילן פיבקו: לחברה יוקצו 80% ממניות חברת הפרויקט "פיבקו בת ים", אשר מקדמת פרויקט פינוי־בינוי להקמת מגדל בן 32 קומות בשדרות העצמאות בעיר, ללא תמורה, ואילו אאורה תעמיד לאדריכל פיבקו כהלוואת בעלים את סכום האגרות וההיטלים שהוא נדרש לשלם בגין הפרויקט - בסך כ־37 מיליון שקל.

מגדל בן 120 קומות בסמוך לים

על פניו לא מדובר בעסקה גדולה במיוחד או כזו שמקדמת פרויקט בהיקף בינוי גרנדיוזי: המגדל שמתוכנן לקום, על פי תכנונו של אדריכל פיבקו, ייבנה לאחר הריסת בניין קיים בן 23 דירות. בבניין החדש יהיו 120 דירות, ב־32 קומות כאמור, מעל חניון תת־קרקעי ו־200 מ"ר של שטחי מסחר ושטחים לצורכי ציבור.

עם זאת, יש בעסקה כדי להצביע על הפוטנציאל הגדול הגלום בהתחדשות העירונית, בייחוד מבחינה עסקית - ובתקופה שבה עוד ועוד חברות גדולות משתלטות על חברות פרויקט קטנות, רוכשות אותן ונהנות מפירות המאמצים שהשקיעה החברה הקטנה במשך שנים לקידום הפרויקט עד למימוש. גם החברה הנרכשת, כמובן, יוצאת נשכרת, הן בשל הידיעה כי כעת יואץ שלב מימוש הפרויקט והן בשל העברת הטיפול בהיתר לידי החברה הגדולה והמנוסה, ובמקרה של "פיבקו בת ים" - גם בשל העתיד של האזור שבו מתוכנן הפרויקט לקום.

על פי הערכות אאורה, היתר הבנייה לפרויקט יינתן "בימים הקרובים", שכן כל האגרות וההיטלים כבר שולמו. מדובר ביתרון גדול לחברה, שנכנסת לפרויקט היישר אל שלב השיווק והביצוע. החברה גם תעביר לפיבקו הלוואת בעלים נוספת, בסך של כחמישה מיליון שקל, עבור החזר הוצאות והלוואות לאורך הפרויקט.

את הדיירים בפרויקט מייצג משרד עו"ד גינדי כספי, בהובלת עו"ד זיו כספי, עו"ד אדם צסוואן ועו"ד עומר ברונפן, שהיו שותפים גם בקידום התב"ע וההיתר. מטעם הצדדים טיפלו בעסקה אנשי משרד דורון אריאל ושות': עו"ד דורון אריאל, עו"ד רותם מדואל ועו"ד ליז חדד.

יותר מ־25 אלף שקל למ"ר בבנייה חדשה

פרויקט העצמאות 28 נמצא במרכז העיר, באחד הרחובות הראשיים בבת ים, ובחלק הסמוך לקו החוף. התב"ע עבורו אושרה לפני כארבע שנים, וכעת הוא מגיע לישורת האחרונה. בהודעתה לרשות לניירות ערך ציינה אאורה כי הכנסות הפרויקט יסתכמו ב־275 מיליון שקל ועל פי כל הסימנים, בשל עליית המחירים בבת ים כולה וספציפית באזור זה, צפויה לשותפות החדשה רווחיות נאה - שבה טמון הפוטנציאל האמיתי של העסקה.

מבדיקה שערכנו באמצעות אנשי אתר madlan, התמונה הנשקפת מוכיחה עד כמה גדול הפוטנציאל: אם בשנת 2016 המחיר הממוצע למ"ר בסביבת הפרויקט, לבנייה חדשה, עמד על 18,837 שקל, נכון להיום המחיר עומד על 25,712 שקל למ"ר - עלייה של כ־36.5% בשש שנים. מנתוני האתר עולה כי בפרויקט אחר שתכנן פיבקו בעיר, פרויקט לייטהאוס שנמצא לא רחוק משם, כבר בוצעו עסקאות במחירים של יותר מ־30 אלף שקל למ"ר.

טל קופל, מנכ"ל madlan: "במשך שנים בת ים נתפסה כעיר הבאה להשקעה, כאלטרנטיבה לתל אביב המתייקרת, אך בפועל עוד ועוד שכונות בתל אביב עברו ג'נטריפקציה לפניה, מה שגרם לצינון קל בקרב קהל המשקיעים.

"בשנתיים האחרונות עליות המחירים והיעדר היצע דירות בתל אביב, נוסף על הקו האדום של הרק"ל שיתחיל לפעול בקרוב ויחבר את בת ים למרכז תל אביב בפחות מחצי שעה, החזיר את המשקיעים לבת ים ועליות המחירים בהתאם. דירות חדשות בבת ים כבר נמכרות ביותר מ־30 אלף שקל למ"ר, מחירים שהיו שמורים בעבר רק לשכונות המתפתחות בתל אביב או לאלטרנטיבות המסורתיות - גבעתיים ורמת גן".

"השותפות עם אאורה, שנולדה במוצאי יום העצמאות - סמלית"

יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל חברת אאורה: "אני שמח על השותפות עם האדריכל אילן פיבקו, שבכל מקום שהוא מתכנן מביא את התכנון האדריכלי המיוחד שלו. המקום שבו מתוכנן המגדל, הקרבה לים, האדריכלות ברמה הגבוהה והנוף המדהים מכל קומה יְיצרו מגדל יוקרתי ואיכותי, יוצא דופן בחווית המגורים שלו, בסביבה המתחדשת של בת ים. המגדל יצא בחודשים הקרובים לשיווק ואני בטוח שיהיה להיט נדל"ני".

אדריכל אילן פיבקו: "אני מאמין שהמגדל והבניין חייבים ליצר דיאלוג עם הסביבה מצד אחד, ולתת תחושת מרחב ואוויר למתגורר בה מהצד השני. במגדל הזה האדריכלות המיוחדת של המבנה מסתמכת על צורת המגרש הייחודית המלווה את העיקול של השדרה, ויוצרת תחושת תנועה שמזכירה לי דגל, ובמקרה הזה - את דגל העצמאות.

"אני בטוח שהשותפות עם אאורה שנולדה במוצאי יום העצמאות, עם המבנה של הדגל - היא סימלית ותביא לקידום מהיר של ביצוע ההתחדשות העירונית בבת ים. אני מאמין בפרויקט הזה בכל ליבי ורואה בו, כמו בכל פרוייקט שאני מתכנן, את החזון שלי ליצירת סביבה אדריכלית מעניינת המספרת סיפור".