חוזי השכירות כבר מתקצרים: הצניחה בנאסד"ק מתקרבת לענף המשרדים

לא מעט הספדים כבר נישאו בשנים האחרונות לענף המשרדים בישראל, אבל הוא גיחך והמשיך לנסוק. גיחך על נתוני מינהל התכנון, שמצביעים על עודף אדיר של היצע תכנוני (240 מיליון מ"ר מתוכננים יותר מפי 9 מכל המשרדים הקיימים כעת בישראל) וגיחך על התמורות הטכנולוגיות, שרק התעצמו בימי הקורונה ושכנעו יותר ויותר חברות ועובדים לעבוד עם המחשב והסלולר הרחק מהמשרד הפיזי. רק לאחרונה הציג מגזין בלומברג נתונים לפיהם התפוסה בשולחנות העבודה ב-10 אזורי העסקים הגדולים בארה"ב עמדה ב-13 באפריל על 42.8% בלבד. וכשיותר ממחצית מהמשרדים ריקים, צריך להיות זחוחים ועשירים במיוחד כדי לא להתחיל לחשוב על התאמת הנכסים.

אבל שוק המשרדים הישראלי לא מצמץ. רחוק מזה. חברת לוינשטיין נכסים  דיווחה השבוע על רווח נקי של 18 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה, כמעט פי 2 מהרבעון המקביל אשתקד, בעיקר הודות לעלייה בשיעור התפוסה ומחירי השכירות שאפשרו לה למשל לשערך מחדש את שווי המגדל על שם החברה בתל אביב בעוד 10.6 מיליון שקלים. לאחרונה מכר בנק לאומי את בניין ההנהלה (בית מאני) שברחוב יהודה הלוי בתל אביב לקרן סלע נדל"ן, לאחר שזו הסכימה לקנות את הנכס בתשואה צפויה של 5% בלבד - וגם זה תחת הנחה שהיא תהנה, כמובן, מ"תפוסה מלאה של חברות הייטק".

החוזים מסתיימים, וזו לא בהכרח בשורה טובה

למרות האופטימיות מבחוץ, אפשר בהחלט להצביע על סימנים לדאגה מבפנים. כי מה שלא עשה עודף ההיצע, ומה שלא עשתה הקורונה, יכולה בהחלט לעשות הסערה הכלכלית העולמית. בחברת ניהול הנכסים נת"מ דיווחו לאחרונה כי מרבית החוזים נחתמים כעת לתקופה של כ-3 שנים, לעומת חוזים לתקופות של 5 שנים ויותר עד לא מזמן. מחיר השכירות הממוצע במגדלים הנחשקים של תל אביב אמנם זינק לפי הנתונים ב-10% בין המחצית הראשונה לשנייה של 2021, ועלות רכישה של משרדים חדשים במרכז תל אביב זינקו בכ-30% לרמות של 25-28 אלף שקל למ"ר בחודשים האחרונים של 2021. אבל מדובר באפקט שהוזן מ"חברות הסטארט-אפ וההייטק שממשיכות לשבור שיאים בגיוסים ובהנפקות" - אותם שיאים שהתרסקו השבוע בשוקי ההון בחו"ל.

שימו לב לאריות הנדל"ן, אלו שמגייסות ללא בעיה מיליארדי שקלים ושעסוקות כעת בייזום שטחים חדשים בהיקף של מאות אלפי מטרים חדשים:  עזריאלי  ציינה בדוחותיה לשנת 2021 כי השנה יסתיימו אצלה חוזים של 1,081 משכירים, בשטח כולל של 210 אלף מ"ר (בערך 4 מגדלים של עזריאלי תל אביב). אצל אמות יסתיימו חוזים של 363 משכירים, בהיקף של 89 אלף מ"ר. גב ים , חברה שכבר שנים שמה את מבטחה בעיקר על חברות ההייטק, מסתיימים השנה חוזים של 115 חברות, בשטח כולל של 171 אלף מ"ר. סיום חוזה זו בשורה נהדרת בתוואי של עליות מחירים ושל ביקושים בשיא, אבל זו יכולה להיות מציאות עגומה מאוד אם המצב יתהפך. ודאי בחברות נדל"ן מניב, שסוחבות על הגב הלוואות בסכומי עתק. ואגב, המניות של שלוש החברות הללו ירדו מתחילת החודש ב-10%, למרות התפוסה המרשימה בנכסים ומחירי השכירות הגבוהים שממשיכים לזרום.

בניגוד לדירות, המשרדים תלויים בצמיחת המשק

ואולי הכי חשוב לזכור כי להבדיל משוק המגורים, המונע לפני הכל מהביקוש הפנימי הצומח של האוכלוסיה שגרה פה וזקוקה לקורת גג, הביקושים למשרדים הם פועל יוצא של המצב הכלכלי, זה שעומד כעת בפני מציאות חדשה שכוללת סימנים להאטה כלכלית ולאינפלציה עולמית (מה שלא מאפשר למשל הורדה של ריבית ותמרוץ העסקים).

הקטר של המשק, מגזר ההייטק שמשך אותנו למעלה בגאווה גדולה בשנים האחרונות, כרגע מקרטע במקרה הטוב וירד לגמרי מהמסילה במקרה הפחות טוב, והקרון הכי קרוב אליו הוא ענף המשרדים הישראלי. ענף שגייס רק משוק ההון עשרות מיליארדי שקלים בשנים האחרונות כדי להקים לאותם הייטקיסטים מגדלים כמה שיותר נוצצים וזוהרים.

ואל תתפתו לחשוב שרק הסטארט-אפים הישראליים בוול סטריט עלולים לפגוע בענף המשרדים המקומי. המכה הקשה שחוטף לאחרונה מדד הנאסד"ק עשויה לשכנע גם את ענקיות הטק העולמיות כמו אמזון, מייקרוסופט, פייסבוק וגוגל, שמחזיקות מרכזי פיתוח ענקיים בארץ, שכדאי לקצץ בהוצאות מיותרות על משרדים ריקים.

אז כן, הפיל כבר במשרד. חלום הגיוסים וההנפקות והנזילות הולך ומתרחק, היוניקורנים יחזרו להיות נדירים ואולי אפילו דמיוניים, והפיל לא צריך יותר מדי כדי לחולל קטסטרופה במגדלים הנוצצים.