האם ניתן לקזז פיצוי על איחור במסירה מיתרת תמורת הדירה, ומה מעמדו של הבנק המלווה בהחלטה

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

רוכש דירה מיזם מצפה לקבל את הדירה שרכש במועד שנקבע בהסכם הרכישה ללא איחורים. אלא שלעתים היזם מאחר ומסירת הדירה לרוכש מתעכבת. בגין תקופת האיחור במסירה חייב היזם בתשלום פיצוי כספי לרוכש בהתאם לחוק (150% מדמי השכירות של הדירה החדשה למשך שמונה חודשי האיחור הראשונים ולאחר מכן פיצוי של 125%).

מן העבר השני קובע הסכם הרכישה כי על מנת לקבל את הדירה החדשה, על הרוכש לשלם ליזם את יתרת תמורת הדירה (התשלום בגין הדירה החדשה נפרס על פני תקופת הבנייה והתשלום האחרון משולם בדרך-כלל כנגד מסירת הדירה לרוכש).

נשאלת השאלה מה קודם למה? ומה עושים במצב שבו מחד על הרוכש לשלם ליזם כספים כתנאי לקבלת הדירה ומנגד על היזם לשלם לרוכש פיצוי בגין איחור במסירה? האם רשאי הרוכש לקזז את חוב היזם כלפיו מיתרת הכספים שעליו לשלם ליזם? והיכן בכל אלה מקומו של הבנק המלווה אשר העניק ליווי פיננסי לפרויקט?

■ עובדות המקרה: סוגיות מהותיות אלה נדונו לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת דיון בתביעה שהגישו רוכשי דירות נגד יזם שמכר להם דירות בפרויקט ביהוד מונוסון. הרוכשים תבעו את היזם בגין נזקים שנגרמו להם בשל איחור משמעותי (18-31 חודשים) במסירת הדירות. בית המשפט קיבל את תביעתם.

מכיוון שלצורך קבלת הדירות החדשות על הרוכשים לשלם ליזם את יתרת תשלום התמורה, ונוכח חובו של היזם כלפיהם בגין פסק הדין, עתרו הרוכשים לבית המשפט שיורה על עיקול זמני של כספי יתרת התמורה שכל אחד מהם נדרש לשלם ליזם עבור הדירה, וזאת עד לגובה סכום הפיצוי שהיזם חייב לשלם להם.

הרוכשים טענו כי קיים חשש ממשי לכך שהיזם לא יוכל לשלם להם את הפיצוי שנפסק נגדו, זאת נוכח התבטאויות שנשמעו לטענתם מצד היזם על כך שלא יהיה בידו לשלם את החיובים הרבים בהם חוייב, בשל כמות התביעות התלויות ועומדות נגדו, ובעיקר בשל סכומן מצטבר (שמונה תביעות אזרחיות נפרדות שהוגשו על ידי 87 תובעים, בסכום מצטבר של יותר מ-12.3 מיליון שקל).

■ עמדת הבנק המלווה: לעתירת הרוכשים התנגד הבנק המלווה של הפרויקט (בנק הפועלים) אשר טען כי זכויות היזם לקבל כספים מאת הרוכשים שועבדו לטובת הבנק המלווה ולכן אין לרוכשים כל זכות לעקל זכויות השייכות לבנק המלווה, ושכלל אינן שייכות ו/או אמורות להיות משולמות ליזם.

הבנק הדגיש כי הוא איננו צד לתביעה בין הרוכשים ובין היזם ואינו אחראי לאיחור במסירת הדירות, אך הבהיר, כי היזם המחה לבנק, על דרך השעבוד, את כל זכויותיו לקבלת כספים מהרוכשים ונתן הוראה בלתי חוזרת לרוכשים לשלם את כל הכספים והתשלומים המגיעים ליזם על פי הסכם הרכישה ישירות לחשבון הליווי בבנק ולא ליזם, וכנגד זאת הנפיק הבנק ערבויות חוק מכר לרוכשים. לכן, טען הבנק, זכויות הבנק בכספי הפרויקט גוברות על זכויות הרוכשים.

■ ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את טענת הבנק ולדחות את עתירת הרוכשים. נקבע כי אכן תביעת הרוכשים נגד היזם התקבלה והיזם חויב על פי פסק דין לשלם להם סכומים לא מבוטלים, אך זכותו של הבנק בכספי התמורה שעל הרוכשים לשלם עבור הדירה גוברת על זכויות הרוכשים בהם. בית המשפט ציין כי ליזם אין כלל זכויות בכספים אותם מבקשים הרוכשים לעקל בסעד זמני עצמי.

נמצאנו למדים כי זכויות הבנק המלווה בכספי התמורה שעל הרוכשים לשלם עבור הדירה שרכשו גוברות על זכותו של היזם ועל כן כדי לקבל את הדירה החדשה יהיו חייבים הרוכשים להשלים ולשלם את יתרת התשלומים לבנק, ויהיה עליהם לפעול לגביית חובו של היזם כלפיהם (בגין האיחור במסירה) בדרך אחרת.

ת"א 7971-11-19