תסתכלו על פריז ותחשבו על ת"א: איך להגדיל את הצפיפות גם בלי לבנות מגדלים

השבוע החולף הביא איתו בשורה בעלת פוטנציאל לשינוי משמעותי במרחב האורבני בישראל: המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את תיקון 4 לתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית המשולבת), שמטרתו עדכון משמעותי של צפיפות המגורים במרחב העירוני. זאת, כחלק מהתפיסה הכוללת העדכנית של גופי התכנון, אשר גורסת כי ערי ישראל חייבות להצטופף הרבה יותר בהשוואה למצב היום.
גלובס עושה סדר בתיקון ובמשמעויות שלו.

מה הם עיקרי המדיניות שנידונו השבוע בנושא הצפיפות למגורים בערים?
תמ"א 35 נוסחה על ידי מינהל התכנון ככלי ליישום הוראותיה של התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, שמגדירה למדינה יעד של בניית 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות. לשם כך הוחלט על הגדלת הצפיפויות המתאפשרות במסגרתה, עד כדי הכפלת הצפיפות.
כך למשל, אם במקור קבעה התוכנית צפיפות של עד 12 יחידות דיור לדונם בירושלים, ועד 16 יחידות דיור לדונם בתל אביב, התיקון מאפשר ציפוף של עד 30 יחידות דיור לדונם בערים שבהן יותר מ-500 אלף איש וב"יישובי גלעין מטרופוליני" .

עוד כולל התיקון הנחיה כי כל תוכנית שבה יותר מ-100 יחידות דיור, תקצה 50% מהשטח לפחות למגורים.

התיקון קובע דבר חשוב נוסף: חישוב צפיפות המגורים ייעשה ברוטו, תוך הסתכלות על כלל שטחי התוכנית ולא רק על מגרשי המגורים. כך יתאפשר בינוי מגוון - מגדלים לצד מבנים בבנייה מרקמית, למשל - שיספק כלים ליצירת מציאות תכנונית גמישה יותר בכל תא שטח.

למה בכלל להצטופף עוד?
על פי מינהל התכנון, צפיפות המגורים הממוצעת באתונה גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל אביב פי שניים ויותר, בפריז פי שלושה ובברצלונה פי ארבעה.

מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר, שמנסה לקדם את הגדלת הציפוף כבר כמה שנים, סבורה שהגדלת הציפוף תאפשר יצירת מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ולשירותים עירוניים. היא מגדירה את התיקון שאושר "מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב", שכן הרציונל הוא שצפיפות גבוהה מובילה לשינוי התפיסה התכנונית כולה בעיר: עידוד עירוב שימושים בהיקפים גדולים, יכולת לתכנן מערכות תחבורה ציבורית יעילות יותר ולכן גם עידוד הליכתיות מול צמצום השימוש ברכב הפרטי, ובשורה התחתונה - התהוות של רחובות עירוניים עשירים ומגוונים.

 דלית זילבר / צילום: איליה מלינקוב

בחוברת "גיוון הבינוי בצפיפויות מגורים משתנות" שפרסם משרד השיכון בהקשר של הגדלת הצפיפות מוזכרת דרך שאינה נפוצה כל כך בארץ כאפשרות להגדלת הצפיפות: בנייה בקו בניין 0 - כלומר בקו הרחוב - השכיחה מאוד בערים בחו"ל. בנייה כזו מאפשרת בנייה בגבהים נמוכים גם בצפיפות גבוהה. יש לה יתרון נוסף: הבניינים מצלים על הרחוב

האם אנו צפויים לראות עכשיו עוד הרבה יותר מגדלים?
במינהל התכנון ובמשרד השיכון חוזרים אומרים שבהגדלת הצפיפות אין הכוונה דווקא להגדלת מספר המגדלים - שתחזוקתם יקרה ומסובכת יותר. הכוונה היא לעודד שילוב בין טיפוסי בנייה שונים - מגדלים, בנייני מגורים סטנדרטיים ואפילו בנייה צמודת קרקע במקרים מסוימים.

כך לדוגמה, 500 יחידות דיור בשכונה חדשה אפשר להכניס בחמישה מגדלים בני 25 קומות ו-100 דירות בכל אחד. אבל אפשר גם לחלק אותן אחרת. למשל, מגדל אחד של 25 קומות שלצדו שמונה בניינים נמוכים יותר, או אפילו שני מגדלים, שני בניינים בני עשר קומות, ועוד דירות שייבנו מעל מבני ציבור או קומות מסחר, בעירוב שימושים.
כיצד הגדלת הצפיפות

תשפיע על החניה?
בחוברת ההנחיות שפרסם משרד השיכון נאמר כי "תקן חניה נמוך (פחות מחניה אחת לכל דירה) מאפשר יצירת טיפוסי בנייה בצפיפות גבוהה יחסית, ללא פתרון יקר לחניה וללא צורך בבנייה לגובה, הודות להגדלת תכסית הבנייה (חלק המגרש ש’מכסה’ האזור הבנוי)". עוד מציינים במשרד השיכון כי תכנון מפלס חניה נוסף בתת-הקרקע יכול להכפיל את הצפיפות ללא תוספת קומות, ומדגישים כי ככל ששטח המגרש המתוכנן לבנייה גדול יותר, כך קל יותר לתכנן בו חניה תת-קרקעית, "על כל מרכיביה ומפלסיה".

מתי השינוי בתמ"א 35 ייכנס לתוקף?
במציאות הפוליטית הנוכחית - קשה לדעת. המועצה הארצית, בעצם אישור התיקון, למעשה המליצה לממשלה לאשר את פרטי התיקון המוצע, הכולל את הפרטים שצוינו לעיל. מדובר בשלב חשוב בתהליך שינוי תוכנית המתאר הארצית, אך בשל אי-היציבות הקואליציונית, אין לדעת מתי הנושא יועלה לדיון בפני הממשלה לטובת אישורו הסופי.