לא רוצים או לא יכולים? למה הפוליטיקאים לא מצליחים לעצור את השתוללות מחירי הדירות

הבעיה: הכאוס הפוליטי מכתיב פתרונות קצרי-טווח

אולי יותר מכל ענף אחר במשק הישראלי, הנדל"ן זקוק נואשות לשלטון מרכזי מתפקד. הממשלה (גם דרך רשויות וחברות מטעמה) היא שאחראית על היקף השיווקים של הקרקעות לבנייה; היא מתקצבת את התשתיות - של כבישים, של מסילות רכבת, של מתקני טיהור שפכים וכדומה; היא קובעת את היקף זכויות הבנייה על כל קרקע; היא קובעת כמובן את שיעור המסים; את מכסת העובדים הזרים; את חוקי התכנון והבנייה; ועוד, ועוד. הבעיה היא שעל רקע הכאוס הפוליטי בשנים האחרונות, והתחושה הכמעט קבועה שהממשלה עוד מעט מתפרקת, במקום לייצר פתרונות יציבים וארוכי-טווח לענף שזקוק לתכנון של שנים ואפילו עשרות שנים קדימה, הפוליטיקאים שלנו מייצרים פתרונות קסם זמניים בלבד והם עסוקים כבר שנים בשליפות של שפנים מהשרוול.

גם בשבועות האחרונים, המשבר הפוליטי והיציבות הקואליציונית המעורערת הובילו לניסיון נואש לייצר פתרון בזק למשבר הדיור. בחדרו של אחד מהפוליטיקאים נמצאו תרשימים ומפות ועליהם נוסחאות חדשות שיובילו להורדת המחירים, בין היתר על ידי הורדת חסמים ביורוקרטיים והפשרה מסיבית של תוכניות בינוי שנותרו על הנייר. אלא שהפעם, אפילו לפני מסיבת עיתונאים מתוקשרת אחת, הוחלט להחזיר את התוכניות למגירה. "מספיק פוליטיקאים שוחים בבריכה הזו ללא הצלחה, עדיף לך לסגת", הציע מי שהציע.

בחדרים אחרים התכנסו באותן שעות שלושת השרים הרלוונטיים לנושא: שרת הפנים איילת שקד, שר האוצר אביגדור ליברמן ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין ודנו בתוכנית משלהם. אם באורח נס תתייצב הספינה של הממשלה בה הם מכהנים, הם ינסו לקדם אותה או לפחות כפי שעשו קודמיהם בתפקידים האלו: להכריז. כשהבחירות מעבר לפינה, כל תוכנית היא הבטחת בחירות ולא כל הבטחת בחירות חייבים לבצע.

השנים האחרונות כללו שלל תוכניות פוליטיות להורדת מחירי הדיור: מחיר למשתכן של שר השיכון לשעבר אריאל אטיאס מ-2011; מע"מ אפס של יאיר לפיד מ-2013; מחיר מטרה של שר השיכון לשעבר אורי אריאל מ-2014; מחיר למשתכן המחודשת של משה כחלון (שהוריד את מבחן הקריטריונים שעצר את אטיאס); מחיר מטרה של השר הנוכחי אלקין; איגוד משרדים וסמכויות תחת השר לשעבר כחלון; ועד לגזירות ולגזרים במיסוי נדל"ן של השרים לשעבר יובל שטייניץ (בעיקר ביטול הפטור ממס שבח) וכחלון (העלאת מס הרכישה למשקיעים, מס דירה שלישית), שמזכירים במעט את התוכנית האחרונה שהציגו השרים המכהנים. עשור של הבטחות, והצלחה חלקית בלבד בדמות בלימת עליית מחירי הדיור לתקופה מוגבלת, שרשומה על שמו של כחלון - ושעלתה לקופת המדינה באובדן הכנסות של מיליארדי שקלים, לפחות.

  

גם בממשלה הנוכחית, אפשר להתרשם עמוקות מגודל התוכניות, ההבטחות והחוקים. חלקם הקטן בלבד עבר, היתר נותרו על הנייר. המון תוכניות וחוקים - אפס השפעה על שוק הנדל"ן.

הפתרונות: ריכוז סמכויות והמשכיות

במציאות אוטופית (בימים אלו) שבה לשר אוצר למשל יש כוח פוליטי גדול לצד המשכיות, אפשר יהיה לצפות לתוכנית דיור עם צעדים דרמטיים. האפשרויות בלתי מוגבלות: הוספת דירות לשוק באמת, האצת קצב התכנון באמת, הורדת ביורוקרטיה וחסמים, הפחתה במחירי הקרקע ועוד.

ברטרוספקטיבה של עשור אחורה, היחיד שקיבל הזדמנות לעבוד קשה כדי לבלום את עליית מחירי הדיור היה כחלון, שזכה לקדנציה יציבה ונדירה יחסית בת כארבע שנים. זו גם הסיבה הראשונה לכך שרשם על שמו הצלחה יחסית. אלא שאפילו כחלון סירב לקחת סיכון וללכת רק על תוכנית איחוד הסמכויות (מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל עברו אליו לאוצר, לפני שיחזרו למשרד הפנים ולמשרד השיכון, בהתאמה) והפעולות השונות תחתיו, וקידם לצד זאת את תוכנית ההגרלות כגיבוי פוליטי בשדה שבו אין ודאות תכנונית להשלמת כהונה, אלא ההיפך מכך. כך שכאשר האי ודאות הפוליטית החמירה בשלוש השנים האחרונות וגם הגיעה הקורונה - הפוליטיקאים לא היו פנויים לעסוק בנדל"ן ולראיה המשבר המחריף ויוקר המחיה שבבסיסו יוקר הדיור.

דוגמה: ההגרלות טובות לקמפיין, אך לא מזיזות לשוק

המאבקים המרים בין הקואליציה לאופוזיציה ובתוך הקואלציה עצמה גבו מחירים גם מרוכשי הדירות בשנה החולפת. כך לדוגמא, במסגרת ההחלטה על העלאת מס הרכישה על משקיעים וכדי לקצץ עשרות רבות של שעות דיונים בוועדת הכנסת, נעתר יו"ר הוועדה אלכס קושניר בכנס החורף לתביעת חברי הכנסת יואב קיש ואחרים מהאופוזיציה לקדם חוק לעדכון מדרגות המס כך שיקלו על רוכשי דירה ראשונה. רוכשים רבים שראו את החוק יוצא לדרך אף החליטו להמתין עם קניית הדירה עד שיעבור (כך על פי ההבטחה המשותפת) עד ינואר.

החוק עבר בקריאה טרומית, ואז החליט משרד האוצר שהוא רוצה לקדם חוק ממשלתי בנושא, ואת החוק האופוזיציוני תקעו מאז על שולחן ועדת כספים מנימוקים שונים אך בעיקר כדי לא לתת ניצחון לאופוזיציה בתודעה הציבורית (בהתאם לכללי הג'ונגל במגרש הפוליטי). בינתיים החוק הממשלתי התעכב והתעכב ולרוכשים המתוסכלים לא נותר אלא להשלים במהרה את קניית הדירה לפני עליית מחירים נוספת בשוק הרותח.

הדוגמה העגומה ביותר לחוסר היכולת של הפוליטיקאים שלנו להביט לטווח הבינוני והארוך, והצורך הנואש לייצר פתרונות שיוכלו להוציא לפועל כבר מחר בבוקר, הן ההגרלות לרכישת דירה בישראל - צעד תמוה שחילק בשנים האחרונות דירות בהנחה מפליגה, לעיתים של מיליון שקל ויותר מול מחירי השוק, לא בהתאם לקריטריונים או בהתאם להעדפת המגורים של הקונים, אלא בהתאם למזלם הטוב בלבד. במקום להוביל רפורמה אמיתית עם תוצאות ארוכות-טווח, המדינה חילקה דירות בקריטריונים גמישים לזוגות צעירים. מה גם שככל שאותם זוגות הגיעו מצוידים בהון עצמי גדול יותר (ממשכורת או מהורים), הם יכלו להשתתף ולרכוש דירה יקרה יותר, עם סבסוד גדול יותר מהקופה הציבורית.

בכל הגרלה שכזו נולדו עוד כמה זכאים מאושרים, שללא ההגרלות לא היו יכולים לרכוש דירה במחיר סביר (גילוי נאות: גם החתומה מעלה זכתה בדירה בהגרלת מחיר למשתכן של אורי אריאל). בעיית הדיור המהותית פגשה את הפוליטיקה והצורך שלה בגזירת סרטים מהירה. כך נולדו תוכניות גדולות שלא יושמו, לצד הגרלות מתוקשרות ושוק דיור רותח. וכן, קרוב לוודאי שנמשיך את מסורת ההגרלות - כי פוליטית את ההצגה הזו כבר אי אפשר להפסיק.