המחוזי חיזק: התמורה בפינוי-בינוי נמדדת לפי התוספת במ"ר ולא לפי השווי הכספי

הכותב שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית 

האם דירת 36 מ"ר בבניין ישן שווה כמעט בערכה לדירת 57 מ"ר בבניין חדש? שאלה זו הגיעה לאחרונה לבית המשפט.

עובדות המקרה: תשעה בעלי דירות מתוך 11 בבניין ברח’ רד"ק 9 בר"ג חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), שבמסגרתו נקבע כי הבניין הישן ייהרס וחדש ייבנה תחתיו. בבניין החדש, כל דירה תמוקם בשתי קומות מעל מיקומה הנוכחי, הדירות יורחבו בממוצע בכשלושה מ"ר וייהנו מתוספת של מרפסת בשטח של כ-6 מ"ר וחניה תת קרקעית.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קבעה כי לא תאושרנה דירות הקטנות מ-50 מ"ר. לאור כך נקבע כי בעלת דירת הקרקע בשטח של כ-36 מ"ר, תקבל דירה חדשה בשטח של 57 מ"ר (כלומר תוספת של כ-50% לשטחה המקורי) וכן מרפסת וחניה. אף שדירה זו קיבלה את ההגדלה המשמעותית ביותר בפרויקט, בעלת הדירה המתנגדת טענה כי אין לאכוף כנגדה את הסכם התמ"א, בעיקר, מן הטעמים הבאים: שינוי במיקום דירתה מקומת קרקע לדירה בקומה השניה; שווי דירת התמורה נמוך בהרבה משווי דירתה הקיימת; אין בביצוע הפרויקט כדאיות כלכלית לבעלי הדירות ולכן אין לאכוף את ההסכם: כי עליית הערך של דירת הסרבנית נמוכה משמעותית מעליית ערכן של יתר הדירות.

פס"ד המפקחת: המפקחת מינתה שמאי מטעמה שיבחן את הטענות האמורות של הסרבנית. בחוות דעתו, קבע השמאי כי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית מבחינת בעלי הדירות ודירת הדיירת מושבחת בסכום זניח של 17 אלף שקל בלבד - אף ששטחה גדל בלמעלה מ-20 מ"ר ונוספות לה חניה ומרפסת, בעוד שדירות יתר הבעלים מושבחות בממוצע בסכום של 167,909 שקל, עובדה העומדת כשלעצמה בסתירה מוחלטת לטענת השמאי כי הפרויקט אינו כלכלי לבעלים. בפסק דינה דחתה המפקחת את מרבית טענות הדיירת וחלק ניכר מקביעות השמאי, ואף על פי כן אימצה ככלל את חוות דעתו של השמאי וקבעה כי יש לאכוף את ההסכם על הסרבנית כנגד תשלום סך של 150,909 שקל, ההפרש בין השבחת דירת הסרבנית ליתר דירות הבעלים.

פסק הדין בערעור: שני הצדדים, הבעלים והדיירת, הגישו ערעור. הסרבנית טענה כי הפיצוי נמוך מדי וכי לא ניתן לאכוף עליה להסכים למיקום דירתה בקומה השנייה. הבעלים טענו כי יש לאכוף את הסכם התמ"א ללא כל פיצוי מצידם.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את ערעור הבעלים ודחה את ערעור הסרבנית. ראשית חזר ביהמ"ש על כך שהשוויון שיש להקפיד עליו הוא השוויון המהותי, קרי תוספת במ"ר לכל דירה, ולא שוויון כלכלי. לדידו של ביהמ"ש, כפי שכבר נקבע בעבר בפסק דין ניסני ( עש"א 13039-12-20 ניסני נ’ חביב). שווי דירת המקור, בין אם היא משופצת ובין אם היא גדולה יותר, אינו רלוונטי ליזם ולמערכת היחסים בין היזם לבעלי הדירות. לפיכך כלל האצבע לעניין השוויון בין הדירות היא האם כל אחת מהדירות "זוכה לתוספת שטחים דומה במהותן".

שנית, ביהמ"ש קבע כי שגתה המפקחת עת אימצה את חוות דעת השמאי מטעמה, וזאת הגם שרק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים.

פרשנות: דומני כי כלל לא היה צורך למנות שמאי במקרה הנדון או במקרים דומים, שכן המפקחת יכולה להכריע האם התמורה הכמותית היא זהה ושוויונית מבלי להסתייע בשמאי. טוב כי ביהמ"ש המחוזי תיקן את הדברים בפס"ד ראוי ונכון שאיזן את העיוות שיצר שמאי המפקחת.

עש"א 14413-02-22