הפחתת שווי נדל"ן באוקראינה פגעה ברווחי מבנה ברבעון הראשון

חברת מבנה נדל"ן מסכמת את הרבעון הראשון של שנת 2022 עם צמיחה בפרמטרים התפעוליים בתחום הנדל"ן המניב, אולם גם עם ירידה ברווח הנקי על רקע הפחתת שווי נדל"ן באוקראינה, לצד עלייה בהוצאות המימון וירידה בהכנסות ממכירת דירות וקרקעות. לדברי מנכ"ל מבנה נדל"ן דודו זבידה, "המשך השיפור בפעילות העסקית השוטפת, לצד הפרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה והפרויקטים בתכנון לטווח הארוך יאפשרו להשיא ערך לכל בעלי מניותינו ולאורך זמן".

מבנה נדל"ן עוסקת בעיקר בתחום הנכסים המניבים, בדגש על תחומי התעשייה והלוגיסטיקה, המשרדים והמסחר. כמו-כן פועלת החברה גם בתחומים נוספים, ובראשם: ייזום פרויקטים להקמה ומכירה של בנייני דירות למגורים, דיור להשכרה ומכירת חשמל ממתקנים סולאריים הנמצאים על מבנים ששבעלותה.

למבנה נדל"ן 577 נכסים מניבים בישראל בשווי של 10.8 מיליארד שקל, וכן 12 נכסים מניבים בחו"ל בשווי של כ-800 מיליון שקל. כמו-כן, מחזיקה החברה ב-37 קרקעות בישראל בשווי של כ-950 מיליון שקל וכן בקרקע אחת בחו"ל בשווי של כ-20 מיליון שקל.

את הרבעון הראשון של 2022 סיימה מבנה נדל"ן עם הכנסות של 235 מיליון שקל, המשקפות ירידה של 12.6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לפער הגבוה אחראית פעילות מכירת הדירות והקרקעות, אשר הניבה הכנסות של 52 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ואשר לא הניבה הכנסות כלל ברבעון הראשון השנה.

בפעילות הנכסים המניבים בישראל נרשמה ברבעון הראשון צמיחה של 13.4% בהכנסות ל-208 מיליון שקל, ואילו בפעילות ההשכרה בחו"ל נרשמה ירידה של 25.9% בהכנסות ל-24 מיליון שקל, וזאת בעקבות מדיניות החברה לממש את נכסיה בחו"ל. ה-NOI (הכנסה נטו מפעילות השכרה) מנכסים זהים בישראל ברבעון הראשון של שנת 2022 צמח בכ-9.7% לכ-159 מיליון שקל, או בכ-3.2% הקלות לשוכרים בסך של 9 מיליון שקל שניתנו ברבעון המקביל בגין נזקי משבר הקורונה.

לעלייה ב-NOI מנכסים זהים בישראל תרמה גם עלייה בשיעורי התפוסה לכ-93.7% לעומת כ-90.9% בסוף רבעון מקביל אשתקד, וכן עלייה בדמי השכירות בין השאר כתוצאה מהצמדתם למדד המחירים לצרכן. ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון הראשון עלה בכ-6.6% לכ-178 מיליון שקל.

עלייה זו נבעה מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל ומהנבה לראשונה של נכסים שנרכשו בסך של כ-4.5 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם הירידה ב-NOI מנכסים בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בקנדה, צרפת, הולנד וסרביה (בהתאם לתכנית האסטרטגית של החברה), וכן מירידה בהכנסות בנכס באוקראינה כתוצאה מהפסקת גביית דמי שכירות עם התפרצות מלחמת רוסיה-אוקראינה.

בתוך כך, עדכנה מבנה  את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2022 לטווח של 720-740 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 715-740 מיליון שקל. ה-FFO (רווח נקי תזרימי) מנכסים מניבים ברבעון הראשון עלה בכ-16% לכ-121 מיליון שקל, ואילו תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2022 עודכנה לטווח של 480-500 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 470-500 מיליון שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הראשון של שנת 2022 הסתכם בכ-66 מיליון שקל, בהשוואה לכ-149 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח נבעה בעיקר מכך שברבעון המקביל הכירה החברה בעליית שווי נדל"ן להשקעה (נטו) בסך של כ-72 מיליון שקל, בעוד שברבעון הראשון השנה הכירה החברה בעליית שווי (נטו) מתונה יותר של כ-28 מיליון שקל בלבד, בעקבות הפחתה של כ-45 מיליון שקל משווי הנכס המניב באוקראינה.

מבנה מחזיקה בבניין משרדים בקייב בירת אוקראינה בשטח של כ-45 אלף מ"ר. בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, הופחת שווי הנכס כאמור ל-231 מיליון שקל, כאשר עם התפרצות המלחמה החברה הפסיקה לגבות דמי שכירות מלאים בגין הנכס, אשר הניב אשתקד NOI של כ-29 מיליון שקל.

מחיקת שווי זו באוקראינה, קיזזה ברבעון הראשון שערוך חיובי של כ-77 מיליון שקל בשווי הנדל"ן בישראל, הודות לירידה בשיעורי ההיוון, עלייה בהכנסות מדמי שכירות, משיפור בשיעורי התפוסה ומעליית המדד. בנוסף, הרווח הנקי ברבעון הראשון של השנה הושפע מעלייה חדה של 121% בהוצאות המימון ל-99 מיליון שקל, בעיקר בגין עליית המדד והפרשי שער חליפין.

בתחילת החודש הנוכחי הודיעה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית להקמת פרויקט הדגל 'המיטב' בת"א, והיא נערכת להפקדת התכנית בהקדם האפשרי. במסגרת הפרויקט יוקמו שני מגדלי תעסוקה בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, מגדל מגורים עם כ-400 יחידות דיור ומבנה תעסוקה לשימור - 'המשביר המרכזי'.

עוד קודם לכן, השימה החברה בחודש פברואר 2022 השנה רכישה של 24 נכסי מקרקעין מבנק מזרחי בתמורה לכ-532 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהנכסים שנרכשו מסתכמות בכ-26 מיליון שקל בשנה, כאשר החברה מזהה פוטנציאל השבחה בדמי השכירות ותפעל להשבחת הנכסים בדרך של שינוי יעוד והגדלה של זכויות הבנייה הקיימות.

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן, ציין כי "אנו פותחים את שנת 2022 עם רבעון מוצלח במסגרתו הצגנו המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים. במהלך השנה האחרונה נרשמה עלייה חדה בשיעור התפוסה בנכסים בישראל מכ-90.9% לכ-93.7% ואנו מאמינים שהסביבה העסקית החזקה בכל אחד מהסגמנטים - מסחר, תעשיה ומשרדים - תאפשר לנו להמשיך את מגמת העלייה בשיעורי התפוסה, תוך העלאת דמי השכירות ובכך להשפיע לחיוב גם על התוצאות העסקיות.

"זאת ועוד, אנו עדים לביקושים חזקים להשכרת שטחי משרדים ובעיקר באזור ת"א ובהתאם למשאים ומתנים שאנו מנהלים כיום עם שוכרים פוטנציאליים, הודענו כעת ובפעם השנייה ברציפות על העלאת תחזית ה-NOI השנתי הצפוי בפרויקט שדרות ההשכלה ('הסוללים') בת"א שאכלוסו צפוי במהלך שנת 2025. בהתאם לכך, כל ששת הפרויקטים הנמצאים כיום בשלבי הקמה שונים צפויים להניב לחברה תוספת NOI שנתי באכלוס מלא של כ-200 מיליון שקל - המשקף גידול של כמעט 30% ב-NOI הכולל של החברה עד לשנת 2025.

מבנה נדל"ן מוגדרת כחברה ללא גרעין שליטה, אולם לחברה בעל מניות מהותי בדמות איש העסקים דוד פורר המחזיק ב-17.5% ממניותיה. לפורר נציג אחד בדירקטוריון, בנו טל פורר, המכהן גם בתפקיד יו"ר החברה.

מבנה נדל"ן נסחרת היום לפי שווי של 8.84 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה הניבה תשואה (מתואמת דיבידנדים) שלילית של 17% מתחילת השנה. נכון לסוף מארס 2022 מסתכם ההון העצמי של החברה ב-6.92 מיליארד שקל.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-60 מיליון שקל, בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד לשנת 2022 - לפיה תחלק החברה כ-240 מיליון שקל אך לא יותר מ-50% מה-FFO השנתי.