הרווח היזמי במוקד: מחלוקת בין משרדי המשפטים לרשות להתחדשות על תמחור מיזמי פינוי בינוי

רגע לפני אישור עדכון תקן 21, שמהותו בדיקת ההיתכנות הכלכלית של מיזמי פינוי בינוי, התעוררה מחלוקת בין משרד המשפטים לרשות להתחדשות עירונית שעלולה לעכב את העדכון. עיקר המחלוקת סובבת סביב השאלה האם דרוש רף מינימלי לרווח היזמי וקביעת התמורה המינימלית לדיירים במיזמי התחדשות עירונית.

"לא נכון לקבוע בתקן מה הרווח הראוי"

תקן 21 קובע את התבחינים לפיהם יש לבדוק באופן ראשוני, האם פרויקט פינוי בינוי בר-ביצוע ברמה הכלכלית. זאת, במטרה למנוע מצב של ביטול מיזם בשלב מתקדם שלו, דבר שעלול לגרור נזקים כלכליים כבד ליזם, לרשות המקומית ולתושבים. אחרי עשור, עדכון התקן אמור לבוא ביום שלישי לאישור מועצת שמאי המקרקעין.

בטיוטת העדכון שפורסמה להערות הציבור בפברואר נכתב כי "לא נכון לקבוע בתקן כללי מהו הרווח היזמי הראוי בתוכנית מסוימת", ובאשר לתמורה לדיירים - שם אומנם ניתנו שלוש "מדרגות", מאפס מ"ר, דרך 12 מ"ר ועד 25 מ"ר, אך בתוספת הסתייגות: "אין באמירה זו משום קביעת מינימום או מקסימום תמורה בפועל לבעלי הדירות". לפי התקן המעודכן, את החישוב עצמו יעשה שמאי התוכנית.

פתח לשוחד או לגמישות?

שני הסעיפים הללו הם שהביאו למחלוקת בין הצדדים, אשר משתקפת היטב במכתב ששלח מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד השיכון והבינוי, עו"ד אלעזר במברגר, למנכ"ל משרד המשפטים, עו"ד ערן דוידי, אשר משמש גם כי"ר מועצת שמאי המקרקעין.

במכתבו עו"ד במברגר מגדיר את ההחלטה שלא לקבוע שיעור רווח יזמי סביר "שינוי תמוה" ומוסיף כי לטענתו דרוש רף מינימלי ברור לרווחי היזם שירידה ממנו תסכן את ישימות התוכנית. באשר לנושא התמורה לדיירים כותב מנהל הרשות להתחדשות עירונית כי "השמטת הקביעה העקרונית של תוספת השטח המקובלת והיעדר אמירה ברורה ביחס להיקף התמורה הסבירה יוצרת חוסר ודאות לדיירים וגם ליזם, ופותחת פתח להצעת תמורה בלתי מספקת במקרים מסוימים, מחד, ומאידך - במקרים אחרים - פתח להתנהלות בלתי אחראית של יזמים, אשר יציעו תמורות מוגזמות, דבר אשר עלול להוביל להפרת ההתחייבויות ולפגיעה בבעלי הדירות".

עו"ד במברגר מסכם את מכתבו אל מנכ"ל משרד המשפטים כך: "יש לתקן את ההצעה על מנת למנוע חוסר ודאות בעסקאות ופגיעה בשוק ההתחדשות העירונית, ונבקשך לקדם זאת קודם הבאת התקן לאישור סופי במועצה".

בשיחה עם גלובס הוסיף עו"ד במברגר ואמר: "התקן צריך להיות נייר מנחה שמחדד את אופן עריכת החישוב, ודווקא בנושא שעומד בליבת התקן - הרווח היזמי, הוא לא קובע דברים ברורים ומפורשים".

מנגד, במשרד המשפטים טוענים שקביעת רף מינימלי לרווח ליזמים ולדיירים תקצר את חיי המדף של התקן ותפגע בשוק. מנכ"ל המשרד, עו"ד ערן דוידי, מסר כי: "הצורך בעדכון התקן הוא ההוכחה שנדרש תקן שיאפשר גמישות, ויעמוד במבחן הזמן והמקום וישקף תמורות עתידיות בשוק הנדל"ן. התקן החדש עושה זאת בצורה מיטבית בכך שהוא לא שם מגבלות על היזם או על הדיירים, ומכאן גם לא על מוסדות התכנון. היזמים והדיירים יוכלו לנהל משא ומתן פתוח ובכך להביא לכדי מיצוי את חלוקת הרווח ביניהם, על פי הנתונים הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט".