ממ"ד? לא בכל מחיר

עו"ד נדיר אביעד, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומימון נדל"ן במשרד עוה"ד בורוכובסקי ושות', יפתח יותם, עו"ד במשרד

לפני כחודש דן המפקח על רישום מקרקעין בתביעה של דיירים בבניין ברחוב בר-אילן בבת ים. מדובר בבניין בן ארבע קומות, שהוכרז כמבנה מסוכן כבר לפני חמש שנים.

בשנת 2016 התקשרו הדיירים בהסכם עם יזם, שלפיו בתמורה לעבודות החיזוק וההשבחה יקבל היזם את זכויות הבנייה החלות על הבית לשם בניית דירות חדשות. בעלי הדירות הקיימות יקבלו בתמורה לכך הוספה של מרפסת שמש וכן התקנת מעלית בבניין. על פי התוכניות שצורפו להסכם, רק בדירות החדשות ייבנו ממ"דים, בעוד שלדירות הקיימות יוצע פתרון מיגון חלופי במקלט משותף שיושמש במסגרת העבודות. ביום 29.3.2020 התקבל היתר בנייה בתנאים. שכנה אחת בבניין התנגדה לפרויקט בטענה כי לא ייבנו חדרים ממוגנים בדירות הקיימות.

בתביעה שהגישו הדיירים למפקח הם טוענים כי הבינו שמדובר בהצעה אשר ממקסמת את תמורתם, על רקע העובדה כי יזמים אחרים לא הצליחו לקדם פרויקט דומה לחיזוק הבית בשל היעדר כדאיות כלכלית.

עוד ציינו כי הוועדה המקומית דחתה את טענת הדיירת וקבעה כי אין חובה להקים חדרי ממ"ד בפרויקט תמ"א 38 כאשר היזם הציע פתרון מיגון חלופי. הנתבעת לא הגישה ערר על החלטה זו ובכך הפכה ההחלטה לחלוטה.

הדיירת טענה כי קיימת חשיבות בבניית ממ"ד בתוך דירות הבעלים וכי דעת הרוב אינה משקפת בהכרח את האינטרס של היחידים המרכיבים את הרוב, ועל כן, על המפקח לבחון האם החלטת הרוב אינה סותרת ומקפחת אינטרס לגיטימי של המיעוט.

בהקשר זה נטען כי הטענה בדבר חובת היזם לשמור על שוויון בין התמורות כמניעה לבניית חדרי הממ"ד אינה רלוונטית לענייננו, מאחר שעל פי הפסיקה מבחן השוויון חל בתוך האגפים עצמם, ובין האגפים יש לאזן את התמורות בדרכים אחרות.

פסק הדין: המפקח על רישום המקרקעין קבע שהתנגדות של דיירת אחת מבין 20 דיירים אינה סבירה ולכן עליה לחתום על הסכם תמ"א למרות שאין אפשרות לבנות ממ"דים בדירות הקיימות. הוא נימק את החלטתו על ארבעה אדנים מרכזיים: היתכנות בלתי סבירה לבניית ממ"דים בנסיבות הרלוונטיות של הפרויקט; כי לא הוכחה פגיעה קניינית שבתחום סמכותו; אי-התערבות בהחלטות ועדות התכנון; ומנגד - החשיבות של הוצאת הפרויקט אל הפועל מטעמים של ביטחון והגשמת הוראות חוק החיזוק.

בנוסף, שוכנע המפקח כי מאחר שמדובר בפרויקט של חיזוק הבית הקיים ולא של הריסה ובנייה, בניית חדרי ממ"ד בדירות הקיימות, על כל הכרוך בכך, תייקר את הפרויקט ותאיין את כדאיותו הכלכלית. המשמעות היא אובדן הפרויקט.

פרשנות: במצב שבו עתודות הקרקע בישראל הולכות ומתמעטות ומחירי הדירות מאמירים, יש חשיבות רבה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית, ומתן החלטות כגון ההחלטה שנסקרה לעיל - אשר מטיבות בעיקר עם הבעלים ותורמות לקידום הפרויקט.

תקוותנו שמערכת המשפט תפעל כנדרש נגד "סרבני פרויקטים", הן על ידי הטלת קנסות כבדים, והן על ידי פרשנות תכליתית של הוראות החוק והדין. 

4/185/2020