דמי השכירות באירופה מזנקים, וכך הממשלות מנסות לצנן את השוק

האינפלציה החדה באירופה הונעה על כה בעיקר על ידי שני גורמים מרכזיים: מחירי האנרגיה שזינקו בעשרות אחוזים לעומת השנה שעברה, ומחירי המזון והסחורות שעלו בחדות גם הם, כתוצאה מהמלחמה באוקראינה, מקשיי אספקה גלובליים ומהעלייה במחירי האנרגיה.

כעת, חלק נוסף ומשמעותי במדדי המחירים לצרכן עומד בפני עלייה - שכר הדירה החודשי במדינות שונות. במדינות אירופיות שבהן אין פיקוח מחירים משמעותי, ושבהן ישנו חשש ממשי מהידרדרות של משקי בית לעוני, ממשלות שונות כבר נוקטות צעדים במטרה לצנן ולהתערב בשוק השכירות.

ספרד: שיאי המחירים מ־2007 נשברים

בספרד עלו מחירי השכירות בשנה האחרונה והם כמעט משתווים לשיא של כל הזמנים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במדינה. המחיר למ"ר בדירות שכורות ברחבי המדינה עמד על 10.89 אירו (39 שקל) באפריל האחרון, ומשקף עלייה של יותר מ־5% בהשוואה לאפריל בשנה שעברה. קרוב למחצית מהשוכרים הספרדים נמצאים בסיכון להיות מוגדרים רשמית כעניים, לפי סקר של הבנק הלאומי של ספרד. זאת, בשל העובדה כי אחד מכל שלושה שוכרים בספרד מוציא יותר מ־40% מההכנסה החודשית שלו על שכירות, בהשוואה לאחד מארבעה בממוצע אירופי, לפי הדוח.

בעיית הדיור בספרד, כמו גם במדינות אחרות, היא בעיה ותיקה. אולם כעת, על רקע האינפלציה הגבוהה במדינה, שעמדה על 8.3% (בהשוואה לאפריל 2021), היא מאיימת ליצור תגובת שרשרת.

 הפגנה נגד מחירי השכירות בברלין / צילום: Reuters, Christophe Gateau

"אנחנו שוב נכנסים לספירלה של העלאות מחירים, אחרי הירידה היחידה שרשמנו במחירי הנדל"ן בשנת 2021", אמר מומחה מאתר הנדל"ן הספרדי FotoCasa. לפי נתוני האתר, באזורים רבים בספרד מחירי השכירות כבר עברו את מחירי השיא שנרשמו ב־2007, לפני משבר האשראי העולמי שהביא למשבר פנימי בספרד, מיתון חריף ול"פיצוץ" של בועת הנדל"ן שהייתה במדינה.

הממשלה הציגה באחרונה שורה של רפורמות שנועדו להפחית את מחירי השכירות, כולל הקצאה רבה יותר של דירות לדיור-בר-השגה ואיסור על משקיעים שמחזיקים ביותר מ־10 דירות להעלות את שכר הדירה. היא גם הקפיאה פרצלציה של בניינים שאמורים היו להפוך לדירות בשוק החופשי והבטיחה לבצע צעדים נוספים שיגבירו את היצע הדירות להשכרה "במחירים נוחים". ואולם, הבנק המרכזי הספרדי ביקר את התוכנית וקבע כי אינה כוללת צעדים שיגבירו באופן משמעותי את היצע הדירות, או אפילו ישפיעו לטובה על מחירי הדירות להשכרה.

הולנד: 90% מהדירות להשכרה יכנסו לפיקוח

גם בהולנד נמצאת הממשלה תחת לחץ לפעול. מחירי השכירות במדינה המערב‏־אירופית, אחת הצפופות ביותר באיחוד, עלו בחדות בשנה האחרונה, והמחיר הממוצע למ"ר של דירה שכורה בהולנד עומד כעת על 17.18 אירו למ"ר.

שר הבינוי והשיכון ההולנדי הוגו דה־יונג הודיע על "תנופת בנייה" חדשה שאמורה ליצור קרוב למיליון דירות ובתים חדשים בהולנד עד שנת 2030. נוסף לכך, ממשלת הולנד הודיעה כי בכוונתה להגביר משמעותית את פיקוח המחירים על דירות להשכרה ברחבי המדינה, כך שב־90% מהדירות הפנויות שכר הדירה ייקבע על ידי הרשויות לפי מדד מורכב, ולא על ידי בעלי הדירות.

התוכנית הממשלתית, כפי שפורסמה עד כה, כוללת את הרחבת הפיקוח הממשלתי על דירות להשכרה. כיום, כל דירה להשכרה מדורגת לפי מדד מורכב של עשרות פרמטרים שונים, כמו שטח (נקודה אחת למ"ר), רמת גימור, מספר חדרי שינה, גיל הבניין, אופי השירותים ועוד, ומקבלת ציון כלשהו. דירות שהניקוד שלהן הוא עד 143 נחשבות לדיור סוציאלי, ומחיר המקסימום שאפשר לגבות עליהן הוא 763 אירו לחודש. כעת הממשלה תגדיל את המקסימום למספר כלשהו בין 188 ל־232, ושכר הדירה המקסימלי המפוקח יהיה בהתאם בין 1,000 ל־1,250 אירו. כלי התקשורת ציינו כי הרפורמה תהפוך כ־90% מהדירות להשכרה למפוקחות.

למעשה, כיום רק מיעוט מהדירות בשוק ההולנדי מוצעות להשכרה. קרוב ל־60% מהמגורים בדירות ברחבי המדינה הם בבעלות הדיירים, תמונה יוצאת דופן לעומת השכנה גרמניה, שבה רוב התושבים שוכרים, ובערים כמו ברלין שיעור השוכרים מגיע ל־80%.

רוב מעמד הביניים ההולנדי, כולל מהגרים אירופיים שעוברים למדינה, העדיפו עד כה לקנות דירות, בשל תנאי מימון טובים מאוד מצד המדינה, הטבות מס ומצוקת דירות להשכרה. מחירי הנדל"ן בהולנד (לקנייה) עלו ב־15.1% בשנת 2021, וצפויים לעלות ב־13.5% בשנה הנוכחית. האינפלציה בהולנד היא בין הגבוהות ביותר באירופה, עם שיעור של 11.2% באפריל האחרון (לעומת אפריל אשתקד).

במקביל, כמה רשויות מקומיות כמו אמסטרדם, האג ואוטרכט - שבהן המצוקה חמורה במיוחד - החליטו לנקוט צעדים עצמיים. אמסטרדם, למשל, החליטה לפני קרוב לשנה כי תחייב כל מי שרוכש דירות בשווי עד 512 אלף אירו (דירות קטנות יחסית) לגור בהן בעצמו במשך ארבע שנים לפחות, לפני שניתן להוציא את הדירה לשכירות בשוק החופשי. הצעד נועד למנוע ספסרות מהירה בנדל"ן בעיר. במקביל, העירייה הכפילה את הקנס על הותרת דירה ריקה בלי דיירים למשך חצי שנה או יותר, והעלתה אותו לקרוב ל־9,000 אירו.

מתוך 3.4 מיליון הדירות שבהן חיים שוכרים בהולנד, לפי נתוני בנק ING, כ־76% נמצאות כיום תחת הרגולציה המוזכרת (שיטת הנקודות). יתר הדירות נחשבו עד כה למגורים יוקרתיים יחסית, בין היתר לעובדים שעוברים להולנד וצריכים מגורים באופן מהיר. איגוד בעלי הדירות הפרטיים אמר כי המדיניות הממשלתיות, שצפויה להיות מיושמת בהדרגתיות וייתכן כי תפעל רק ב־2024, תביא למגמה של מכירת דירות.

"משמעות הצעדים הללו היא שההכנסה משכירות כבר לא תהיה פרופורציונלית לעלויות", אמר ראש האיגוד לעיתון כלכלי הולנדי. לדבריו, מהלך זה יוביל למחסור גדול עוד יותר בדירות להשכרה. איגוד השוכרים, מנגד, דורש להעלות את שיעור הדירות שעליהן יהיה פיקוח.

המצב בהולנד שונה מהותית מזה שבגרמניה השכנה, שבה רוב התושבים גרים בשכירות וישנם חוקים מקיפים להגנה על דיירים מצד אחד, ולהגדרת המחויבות של בעלי דירות לדאוג לדירה מנגד. בין היתר, החוזים שלהם הם ללא טווח זמן (חוזים קבועים), ניתן להעלות את שכר הדירה ב־15% לכל היותר על פני שלושה שנים. חלק מהחוזים אפילו אינם צמודים למדד.

בריטניה: עלייה של 40% בעשור

בבריטניה, מחירי השכירות השלימו בחודש שעברה עלייה של יותר מ־11% בהשוואה למחירים אשתקד, לפי סקר של אתר הנדל"ן Zoopla. התופעה מוסברת בין היתר על ידי אפקט נהירה חזרה לערים שננטשו בזמן הקורונה.

סטודנטים, עובדים במשרדים וגם משפחות "חוזרים לעיר" בשיעור הולך וגובר. שוק הנדל"ן הבריטי הוא חופשי וחוזים ניתנים לרוב לתקופה של חצי שנה עד שנתיים. לונדון מובילה את העליות, עם שיעור של בין 14% ל־16% בחישוב שנתי, ובתקשורת הבריטית דווח על שובן של תופעות כמו ביקורים המוניים בדירות (עשרות שוכרים פוטנציאליים לביקור), שוחד ומתנות למתווכים וגם הצעות מחיר גבוהות מהמבוקש במקום, כדי "לסגור עסקה".

אתר הנדל"ן Rightmove חישב כי שוכרים בריטיים כיום משלמים 40% יותר שכירות מאשר לפני עשור, ואמר כי הביקוש לדירות בבריטניה במצב העניינים הנוכחי הוא "הכי תחרותי אי פעם". המחיר הממוצע לדירה בבירת בריטניה עומד כעת על כ־2,200 ליש"ט (9,180 שקל).

הממשלה הבריטית רחוקה מלאמץ חוקים בנוסח ספרד, הולנד או גרמניה בשוק השכירות, אבל בתקשורת נשמעים קולות הקוראים לה לנקוט צעד יוצא דופן - איסור העלאת מחירי שכירות למשך שנה או שנתיים.

באופן פורמלי, החוק בבריטניה דורש מבעלי הדירות להעלות את השכירות "באופן הוגן וריאליסטי", "תוך התחשבות במחירים בשכונה", אך למעשה אינו מגביל את העלאה.

בסקירה האחרונה שלו לגבי האינפלציה בבריטניה, שאמורה להגיע החודש ל־10% ויותר, כתב הבנק המרכזי כי "מחירי השכירות בלונדון עברו את הרמות שלפני מגפת הקורונה. עם זאת, הציפייה היא שהשוק יתקרר בשנה הקרובה, כאשר המשכורות הריאליות ורמת האמון יישחקו, ועלויות ההלוואות והמשכנתאות יטפסו". אך גם אפקט מנוגד יכול להיות כתוצאה מדחיקת משפחות שלא יוכלו לקחת משכנתאות בתנאים העתידיים, לעבר שכירות.