עדיף להשאיר את "בורג' חליפה" בדובאי

הכותבת משמשת כראש תחום עירוניות וקיימות במכון ירושלים למחקרי מדיניות ומרצה בבית הספר ללימודי נדל"ן במכללה האקדמית אונו. קודם לכן, שימשה כמתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון במשרד הפנים ומהנדסת העיר פתח תקווה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים מקיימת בימים אלה דיונים סביב הקמתו של מגדל זכוכית מפואר שיתנשא לגובה של 40 קומות אשר אמור לקום על ציר הרכבת הקלה. המגדל, שכבר זכה לכינוי "הבורג' ח'ליפה של ירושלים" תוכנן על ידי משרד אדריכלים בינלאומי הנחשב לאחד המובילים בעולם שגם תכנן את המגדל האייקוני בדובאי. מגדל בגובה כזה בכלל ובירושלים בפרט, מחייב דיון ציבורי מעמיק בכמה סוגיות.

● התחדשות עירונית ומגדל עם 40 קומות: ירושלים מטפסת לגובה, ולא כולם מרוצים

ראשית, ההשלכות של מגורי משפחות במגדל גבוה. ישראל ידועה לאורך ההיסטוריה שלה כמי ששימשה כמעין "מעבדה" לצורות מגורים ייחודיות, החל מהקיבוץ, דרך המעברות ועד היישום היחודי של הבית המשותף. בחלוף יותר מ-70 שנה אנו יודעים שהמעברות הותירו צלקות בתושביהן, שהקיבוץ שינה את פניו, ושבתי הדירות המשותפים מחייבים אחזקה שוטפת ועם השנים מתדרדרים וצריך להרוס ולבנות אותם או לחדשם בשיפוץ עמוק.

מגדלי מגורים של למעלה מ-20 קומות הם סיפור מורכב, אבל אפשר ללמוד מההיסטוריה של הבית המשותף הישראלי מה יידרש בעוד כמה עשורים.

דומה ש"הניסוי" המפואר בבניית מגדלים בהיקף גדול עלול להביא בעוד שנים ספורות לכשל אחזקה קטסטרופלי. מבנה מגדלי הוא למעשה מכונה עתירת מערכות שיקר וקשה לתחזק. במגדלי מגורים הדבר קשה כפליים משום שהבעלות מפוזרת בין עשרות ידיים. חברות הניהול לא פותרות את הבעיה בגלל שתקנוני הבתים המשותפים, המבנה האירגוני והמחוייבויות החוקית של חברות הניהול, לא התאימו את עצמם עדיין למה שצריך כדי לתפעל מגדל מגורים. מעבר לכך, בישראל מתגוררות במגדל משפחות עם ילדים, אשר למעשה נאלצות להתאים את עצמן לתפקוד המגדל. מעלית אינה "רחוב אנכי" וכשבכל בוקר יוצאים 300 ילדים מהדלת הראשית אפשר להבין מה קורה ברחוב שיש בו 15 מגדלים.

אם מדובר בצורך בצפיפות, הרי שניתן להגיע לצפיפות מרחבית גבוהה יחסית גם בבנייה נמוכה יותר, שתאפשר תפקוד משפחתי אנושי יותר, ואחזקה בעלויות סבירות יותר. ה"מחיר" הוא תכנון אדריכלי שמסתפק בפחות "כיווני אוויר", יותר חצרות פנימיות לצרכי שירות ועוד פשרות שבשלב זה לא מקובלות בתכנון דירות למגורים בישראל.

לשמור על קווי מבט מנקודות שונות בעיר

אלא שכל זה נכון למגדלי מגורים בכל ערי ישראל, מה מעבר לזה ייחודי לירושלים? ובכן, עיר הבירה שלנו שוכנת בטופוגרפיה הררית, ובנוסף יש בה אתרים לאומיים ודתיים רבים המפוזרים ברחבי העיר, שיש לשמור את הגישה אליהם ואת הניצפות שלהם. הטופוגרפיה ההררית מחייבת העמדה זהירה של מבנים כך שישתלבו במרחב הציבורי.

תכנון מגדל שמחייב חפירת מרתפים או קירות תומכים, בדרך כלל יוצר פתרון אדריכלי מאוד אגרסיבי לסביבתו, והעמסה נקודתית על דרכי הגישה והיציאה מהחניונים. גם אם מצליחים להעמיד את המבנה כך שחזית אחת שלו מתחברת בצורה טובה לרחוב, בדרך כלל קשה לפתור מבחינה אדריכלית את שאר החזיתות והפרשי הגבהים מחייבים קירות תומכים או רמפות שונות. לחילופין, מעמידים את המגדל על שיא הרכס, מה שמגביר את ההשפעה שלו על קו הרקיע ונראות שלו מזוויות רבות. הנראות והצורך לשמור על קווי מבט רבים ממקומות שונים בעיר הם מרכיב חשוב בתדמית של ירושלים ובאטרקטיביות שלה לתיירים ומבקרים. חשוב מאוד לשמור על קווי מבט אלה, והם רבים יותר מאשר רק אגן העיר העתיקה. כעיר בירה, יש לשמור על הבכירות של מבנים ואתרים מסויימים ולא לאפשר למבנים חדשים להאפיל עליהם ו"לגנוב את ההצגה".

שום דבר לא פשוט בירושלים. קשה לתכנן לצפיפות גוברת, קשה לתכנן ולבצע עורקי תחבורה פרטית וציבורית שישרתו את מירב התושבים, וקשה להעמיד מבנים חדשים באופן שלא יאפילו על האתרים ההיסטוריים והדתיים החשובים לכולם. אולם ייתכן שהמורכבות לא באה מספיק לידי ביטוי בתוכניות ובדיונים הציבוריים. אמנם נשמעים קולות רבים בציבור בקרב קבוצות פעילים בירושלים על כך שאין מספיק שיתוף ואין מספיק תשומת לב לשיקולים אלה אך השאלה עד כמה הם מחלחלים לדיוני הוועדה.

ניכר כי גם במקרה זה, תהליכי האישור בוועדת התכנון משקפים את את החולשה ההולכת וגדלה של מוסדות התכנון העירוניים והמחוזיים שנחלשו מאוד ואיבדו את היכולת להגיד לאינטרסנטים ובעלי הון "לא". במקום זאת, בשם ההיסטריה והמירוץ הבלתי מוצדק אחר הקמת עוד ועוד יחידות דיור, ומשיכת יזמים וריצויים, "משעבדים" את הטווח הארוך על חשבון האינטרס הציבורי של העיר.