האם העידן החדש של העלאות הריבית יוציאו את משקיעי הנדל"ן מהשוק?

כמה התחלות בנייה צריכה ישראל בשנה אחת, על מנת לעמוד בביקושים של האוכלוסייה? 60 אלף? 100 אלף? הגישה הקלאסית היא לבדוק נתונים כמו קצב הגידול הטבעי באוכלוסייה, מספר החתונות השנתי שמוביל לביקוש מצד משקי הבית החדשים, גירושים שגורמים לביקוש בשל פיצול משקי הבית, ועוד נתונים על היקף האוכלוסייה.

אבל בפועל אין לתחשיבים האלו שום קשר למציאות, כי היום הביקושים הגדולים ביותר לדירה הם מאנשים שרוצים "לגוון את תיק ההשקעות".

כשדירה להשקעה הפכה לסמל סטטוס

החל משנת 2008, הריבית הנמוכה שלחה את הציבור לחפש אלטרנטיבות השקעה לפיקדונות בבנקים בשוק ההון ובנדל"ן. תהליך זה ניפח את המחירים הן בשווקי המניות, והן בשווקי הנדל"ן, והוביל לפריחה אדירה של מקצועות ניהול הכסף.

אם בעבר ה"בנקאי" ו"סוכן הביטוח" ענו על הצרכים בתחום, כעת קמו "מנהלי עושר", "מתכננים פיננסיים", "מעצבי עו"ש", ואנשים שיובילו אותך אל היעד הנכסף: "יציאה ממירוץ העכברים בזכות ההכנסות הפסיביות". כן, "הכנסות פסיביות" הפכו בשנים האחרונות לבאזז של עולם הפיננסים.

נוסף לכך, העליות החדות בשוק ההון והחשש מהתפתחות בועה במדדים המובילים בארצות הברית בשל עודף נזילות, בעיקר בשנתיים האחרונות, לצד ירידת תשואות חדה בשוק החוב הסחיר, הובילו לטרנד נוסף והוא כניסת ההשקעות האלטרנטיביות לתיקי ההשקעות של משקיעי המיינסטרים.

כיום, כאשר פונים לאיש מקצוע לתכנון פיננסי, בעולם שבו צריכים "לגוון את תיק ההשקעות להשקעות אלטרנטיביות" ו"לייצר הכנסה פסיבית" שתאפשר לך לפרוש וליהנות מהחיים על איזה אי טרופי, אחת ההמלצות הראשונות היא לרכוש דירה להשקעה.

דבר זה יצר מצב שבשנים האחרונות דירה להשקעה הפכה למעין סמל סטטוס בקרב הישראלים. יש לך דירה אחת בבעלותך? מעולה, עכשיו צריך עוד דירה להשקעה. יש לך 300 אלף שקל פנויים? אולי כדאי לקנות דירה להשקעה בפריפריה. יש לך מיליון שקל פנויים? במקום לקנות דירה למגורים, אולי תקנה שלוש דירות להשקעה.

לאט לאט לאורך העשור האחרון, וככל שחלום הדירה במרכז התרחק, זוגות צעירים רבים אף רכשו דירה להשקעה הרבה לפני שרכשו דירה למגורים, זאת בעיקר על מנת להצמיד את ההון העצמי שלהם למחירי הדיור העולים.

  

נתוני רשות המסים מלמדים שאם ב־2018 היו לכ־221 אלף ישראלים דירה שנייה, בשנה שעברה כבר קפץ המספר הזה ל־253 אלף. מספר האנשים שבבעלותם ארבע דירות גדל מכ־11 אלף לכ־13 אלף.

שלושת היתרונות של המשקיעים

לרכישת דירה להשקעה יש שלושה יתרונות עבור המשקיעים. הראשון: מינוף זול. רכישת דירה להשקעה נעשית באמצעות משכנתאות, וכך, בעזרת הון עצמי קטן יחסית, אפשר לבצע את ההשקעה.

בעשור האחרון הכסף היה זול מאוד. הריבית הממוצעת במגזר המשכנתאות הלא צמוד לא עלתה על 3% החל מאפריל 2019, ולא עלתה על 3.5% החל מאפריל 2013. הריבית הממוצעת במגזר המשכנתאות הצמוד הייתה נמוכה אף יותר, כאשר במקביל אינפלציה נמוכה מאוד במשך העשור הקודם הפכה את האפיק הזה לאטרקטיבי מאוד.

אולם הכסף הזול השפיע לא רק על המשכנתה - כלומר המינוף הישיר. הכסף הזול עודד לקיחת הלוואות, הן הלוואות שניתנות על ידי הגופים המוסדיים כנגד חסכונות לטווח בינוני וארוך, והן הלוואות לכל מטרה שניתנות על ידי הבנקים, כאשר אלו שימשו כהון העצמי הראשוני, עד שפרקטיקה זו נבלמה על ידי בנק ישראל. אז שימשו הלוואות אלו להוצאות הנלוות לרכישת הדירה, כגון שיפוצים.

כאשר מדובר בדירה להשקעה, המינוף מאפשר למקסם את תשואה על ההון שהושקע ברכישת הדירה, וככל שהמינוף זול יותר, כך זה אטרקטיבי יותר עבור המשקיעים.

היתרון השני הוא התשואה השוטפת. הרי החלום הוא "לצאת לחופש כלכלי וממירוץ העכברים, ולחיות מהכנסה פסיבית". כך, השכרת הדירה מאפשרת תוספת הכנסה למשכורת. אומנם עד כה, התשואה השוטפת מהשכרת הדירה לא הייתה גבוהה, ועמדה על כ־3% בממוצע, אבל אם, בתכנון נכון, בשלב הראשון היא מספיקה על מנת לשלם את המשכנתה על הנכס, בשלב הבא היא תתווסף להכנסות הבית. חשוב לציין כי הכנסות אלו פטורות ממס, בניגוד, למשל, לרווחי הון מהשקעות בשוק ההון, דבר שמוסיף לאטרקטיביות של הדירה להשקעה.

היתרון השלישי הוא ה"עלייה על הגלגל" והצמדת ההון העצמי למחירי הדיור. כלומר, אם כבר יש שנה שבה עולים המחירים ב־15%, לפחות המשקיע בתוך המשחק, וערך הנכס שלו עולה באותו שיעור.

בשנה האחרונה זהו היתרון המרכזי ממנו נהנו בעלי הדירה להשקעה. ההנחה העומדת היום בפני המשקיעים בדירה היא שהמחירים רק יעלו, זאת בשל חוסר היציבות הפוליטית המתמשכת שהובילה לדשדוש בהתחלות הבנייה, כאשר אלו, לתפיסת המשקיעים, לא עונים על צרכי המשק.

לשם השוואה, אם בתחילת שנות ה־90 בשיא תקופת הבנייה של אריאל שרון, מספר התחלות הבנייה עמד על 85 אלף, ואוכלוסיית ישראל עמדה על 4.7 מיליון איש. בשנת 2021, מספר התחלות הבנייה עמד על 63 אלף התחלות בנייה, אחרי כמה שנים של דשדוש סביב 50 אלף.

המיסוי, כיצד הוא משפיע?

את התפקיד החשוב ביותר בעליות של השנה האחרונה משחק המיסוי. מיסוי על דירות הוא אחד השינויים העיקריים בהתנהגות המשקיעים לאורך שנים בשוק הזה. אם נסתכל על נתוני הכלכלנית הראשית באוצר לאורך השנים, נראה שמשנת 2016 עד לאמצע 2020, ישנה ירידה בשיעור המשקיעים הן מסך העסקאות בדיור והן במספר האבסולוטי של הדירות להשקעה שנרכשו, זאת על אף תנאי הריבית הנמוכה.

  

מגמה זאת התהפכה באמצע 2020. מה בעצם היה הטריגר להיפוך? ביוני 2015 העלה שר האוצר דאז משה כחלון את מדרגת המס הראשונה לדירה להשקעה מ־5% ל-8%, והמהלך הפחית את שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות, מ־30% ל־13% בלבד.

ישראל כ"ץ שכיהן כשר האוצר לאחר כחלון, ביטל את ההעלאה באמצע משבר הקורונה, על מנת להגדיל את הכנסות המדינה ממסים, וכבר אז במשרד השיכון הזהירו, ממה שאכן התרחש, כי הורדת המס באופן גורף תתדלק מחדש את שוק הדיור ותוביל לעליית מחירים.

הורדת המס פגשה את הנזילות הגבוהה שנוצרה בשוק בעקבות משבר הקורונה, הן בגלל תמיכות של המדינה והן בגלל פריצת המגזר הטכנולוגי וההייטק בשנה זו, ואכן כך אכן קרה: לאורך 2020 וביתר שאת לאורך 2021 עלו המחירים, וכן עלה בחזרה שיעור המשקיעים מסך רוכשי הדיור. באוגוסט כבר היה ידוע כי הממשלה החדשה מתכננת את העלאת מס הרכישה בחזרה ל־8%, ורבים מיהרו לקנות דירה לפני כניסת השינוי לתוקף, כאשר השיא היה בנובמבר שבו כמעט 40% מהעסקאות היו עסקאות של משקיעים.

הרוח הגבית: הנזלת הירושות העתידיות

ישנו משתנה נוסף שחשוב לקחת בחשבון בהקשר זה והוא פריחת שוק המשכנתאות ההפוכות. למה הכוונה? כשאנו רואים את העלייה במחירי הדירות פעמים רבות עולה השאלה - מאיפה יש לרוכשים כסף להון עצמי עבור הדירה? התשובה טמונה במשכנתאות ההפוכות, שהן למעשה הנזלה של הירושה העתידית של הילדים.

נניח שישנו בן שמעוניין לרכוש דירה אבל אין לו הון עצמי. להורים המבוגרים שלו יש נכס ששוויו 3.5 מיליון שקל (לא מדובר על נכס לעשירים בלבד, למעשה היום זה יכול להיות אפילו בית פרטי בחדרה). ההורים לוקחים משכנתה הפוכה על הנכס, וזו משמשת את הבן כהון עצמי לדירה כעת.

כאשר לוקחים משכנתה הפוכה על הנכס, למעשה אין צורך להחזיר תשלום חודשי על חשבון המשכנתה, אבל ניתן, אם רוצים, לשלם את הריבית בלבד. המשכנתה תעמוד לפירעון רק אחרי שההורים ילכו לעולמם כך שבמשך כל ימי חייהם לא יהיה ניתן להוציא אותם מהבית, והמשכנתה ההפוכה לא תכביד על התזרים החודשי שלהם.

אין נתונים רבים על שוק המשכנתאות ההפוכות, למעט שני דברים ידועים: במהלך השנה האחרונה זה הפך משוק שפעלה בו חברת ביטוח אחת, כלל, ובנק אחד, מזרחי טפחות, לשוק שנכנסו אליו בזו אחר זו כמעט כל חברות הביטוח המובילות בארץ כמו הראל והפניקס, וגם חברות הביטוח הקטנות יותר, כמו איילון, שדיווחו על התעניינות ופעילות ברמה גבוהה.

בנוסף, אם המשכנתה ההפוכה הקלאסית נמשכה כקצבה חודשית ונועדה למעשה לאפשר לבעלי נכסים שלא חסכו לפנסיה אפשרות לקבל קצבה חודשית על חשבון הנכס, כעת כששואלים בחברות הביטוח איך נראה פרופיל המשכנתה ההפוכה, התשובה היא שרובן ככולן של המשכנתאות ההפוכות כיום נלקחות כסכום חד פעמי גדול, ולא כקצבה חודשית.

מה יקרה כאשר ילכו ההורים לעולמם? לילד תהיה דירה שרכש בעזרת ההון העצמי מהמשכנתה ההפוכה ועוד משכנתה רגילה שלקח עליה, ואת דירת ההורים, שעליה נלקחה המשכנתה ההפוכה. עם זאת, הוא לא יהיה חייב למכור את דירת ההורים ולפרוע את המשכנתה ההפוכה, הוא יוכל למחזר אותה באמצעות משכנתה רגילה, ולהתחיל לפרוע אותה בכל חודש על ידי השכרת הנכס של ההורים והתזרים שיקבל מדמי השכירות, כך שהוא נשאר עם הדירה שלו, ועוד דירה להשקעה.

דרושות חלופות השקעה בסיכון סולידי

חלק מהפתרון יקרה מאליו בתהליך הפרידה מהכסף הזול. עליית הריבית תהפוך את המימון לרכישת המשכנתאות לפחות אטרקטיבי, וגם תגדיל את גובה ההחזר החודשי, כך שגובה המשכנתה שיהיה ניתן לקבל על הנכס יקטן.

גם המשכנתאות ההפוכות יהפכו להיות אטרקטיביות פחות, וחשוב לזכור את הצד השני של המשוואה: מימון היזמים יעלה, מה שילחץ אותם למכור מהר יותר.

עם זאת, בעולם שבו מחירי הדיור עולים ב־20% בשנה אחת וקיים אינטרס לקנות דירה להשקעה על מנת להצמיד את ההון למחירי הדיור העולים, אפילו ההעלאות שמתכנן בנק ישראל עד סוף השנה (1.5%), עדיין לא יפחיתו את האטרקטיביות של דירה להשקעה.

בנוסף, על מנת שדיור להשקעה יאבד מהאטרקטיביות שלו, יש צורך בחלופות השקעה אטרקטיבית בסיכון סולידי יחסית בבנקים, אלו יתחילו להיות רלוונטיות כאשר ריבית בנק ישראל תהיה כ־5%.

חלק מהפתרון יגיע כאשר נחזור לחיות בעולם של האינפלציה: עליות המחירים והמשבר שמתגלגל בהייטק, שהתחיל בירידות בשווקים ובמחירי המניות ומתגלגל לפיטורים, יפחית את החלומות על "חיים מהכנסות פסיביות" שפרחו בעת המינוף והכסף הזול. אבל לבסוף, לא יהיה מנוס מתוכנית ארוכה ועמוקה לטיפול בצד ההיצע, ובתכנון מחדש של מספר הדירות הדרושות מידי שנה במדינת ישראל.