עוד לפני החקיקה: מבחן ראשון לשינוי בהצמדה למדד תשומות הבנייה

ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה ביום ראשון את הצעת שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, לתיקון 9 לחוק המכר. ההצעה כוללת בין היתר שינוי באופן חישוב הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, פיצוי על איחור במסירת דירה והגבלת שכר הטרחה של עורך הדין של הצד המוכר.

השינוי הגדול במדד תשומות הבנייה שנחשף בגלובס עולה שלב: כך הוא צפוי להיראות

ההצמדה לממד תשומות הבנייה תוגבל

ההחלטה של שר השיכון זאב אלקין לאכוף את הנהלים החדשים של הצמדת מחירי הדירות על מכרזי רמ"י שיכללו דירות מסובסדות במסגרת "מחיר מטרה", תגרום לכך, שעוד בטרם תאושר הצעת החוק (אם תאושר בכלל) היא כבר תעמוד למבחן השוק. קשה להעריך את תוצאות המבחן, בעיקר נוכח העלאות הריבית והשינויים הכלכליים הנוספים שהחלו לפקוד את המשק.

שלושה רכיבים כוללת הצעת החוק, ולשלושתם השפעות כלכליות. הסעיף הכבד ביותר הוא שינוי נוסחת ההצמדה למדד תשומות הבנייה. כיום נוהגים היזמים להצמיד את כל מחיר הדירה החדשה למדד תשומות הבנייה, דבר שעורר ביקורת. זאת, משום שרכיב הקרקע במחירי הדירות מהווה בין 30% ממחיר הדירה בפריפריה ל-50% במרכז הארץ. את רכיב הקרקע אין שום הצדקה להצמיד למדד תשומות הבנייה.

התוצאה היא, שרוכשי דירות חדשות על הנייר מחוייבים בתשלומי יתר משמעותיים, שיכולים לנוע בין עשרות אלפי למאות אלפי שקלים. הדבר בולט במיוחד בתקופה האחרונה, שבה מדד תשומות הבנייה רשם עלייה של 6.8% בשנה. על פי נוהל ההצמדה כיום, דירה שתומחרה לפני שנה לפי 2 מיליון שקל עולה כעת 2.136 מיליון שקל; זאת בעוד שאם היו משתמשים בנוסחת ההצמדה החדשה, המחיר היה מגיע ל-2.07-2.09 מליון שקל (תלוי ביחס שבין רכיב הקרקע לרכיב הבנייה). מדובר בפער לא זניח, ובהנחה שמדדי תשומות בנייה גבוהים ימשיכו ללוות את השוק גם בשנים הקרובות, הפערים בין תמחורי הדירות לפי שתי השיטות רק יתרחבו. אחרי 3 שנים (משך זמן בנייה ממוצע) במדד כזה, הפערים בין שתי ההצמדות יתחילו לחצות את ה-10%.

הסעיף השני בעל משמעות כלכלית הוא השינוי במנגנון הפיצוי לרוכשים, עקב פיגורים במסירת הדירות. כיום נהוג, שיזמים מחוייבים לפצות את הרוכשים במקרי איחור, רק אם זה נובע מנסיבות שאינן בשליטתם. התוצאה של זה היא ויכוחים בין הרוכשים ליזמים, האם האיחור נעשה באשמת היזמים או שלא. ויכוחים אלה גולשים במהירות להתכתבויות ואולי אף לערכאות משפטיות ממושכות, שבהן ליזמים יתרון ברור על הרוכשים.

כעת, הצעת החוק משנה את ההגדרות כך שהמוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה רק במקרה של איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד. זה כבר סעיף הרבה יותר פשוט לבירור, והמשמעות שלו פשוטה: הסיכון ליזמים שבו הם ייאלצו לפצות רוכשי דירות בגין איחורים במסירת הדירות עולה דרמטית, שכן מעתה טענות בנוסח סגר על השטחים, בעיות בשרשרת האספקה, המלחמה באוקראינה וקורונה - יידחו על הסף.

זה מציב את היזמים בפני בעיה משפטית שעלויות כלכליות לצידה. בהצעת החוק מוסבר כי "הפרקטיקה היא כזו בה מוכרי הדירות (היזמים, א"מ) עושים שימוש נרחב בסעיף ה"פטור" וזאת למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלת לרוב בבתי המשפט. על כן, סעיף הפיצויים אינו ממומש בצורה מיטבית בישראל". ברור שמעתה הסיכויים שהם יחוייבו בפיצויים בגין איחורי מסירה יזנקו אל על, בסכום שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה, והם ירצו להבטיח את עצמם מפני סיכון כזה בצורה של העלאת מחיר הדירה מראש, הגם שלא במלוא גובה הפיצוי האפשרי.

הסעיף השלישי והקטן ביותר הוא זה של תשלום לעו"ד. בהתאם לתיקון המוצע, מוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכר טרחה לעורך דין מעבר לעלות הדירה עצמה. כיום ההוצאות קבועות בחוק ל-5,114 שקל. מימוש ההצעה מטיל את התשלום לעו"ד על היזמים, והם מצידם יחייבו את הרוכשים בעלויות, ועל פי ההגיון הפשוט, הדבר יעלה את מחירי הדירות ב-5,114 שקל. ואולם כמעט בטוח שזה לא יקרה. אם השוק ימשיך לבעור כמו בחודשים האחרונים, מחיר הדירה יעלה ביותר מסכום זה. ואם השוק יצטנן במהירות, יהיו מצבים שבהם יזמים יבלעו את עלויות העו"ד על חשבונם.

היזמים יעלו את מחירי הדירות, אבל בכמה?

את כל זה צריכים היזמים להביא בחשבון ובמיוחד אלה מהם, שמעוניינים לגשת למכרזים הקרובים של רמ"י. זאת, משום שבשבוע הבא יעלה לאישור במועצת מקרקעי ישראל עניין הגבלת ההצמדה במכרזי המדינה למחיר מטרה באופן מיידי, ההצעה צפויה לקבל אישור, וכך אלקין יעקוף את הצורך לקבל את תמיכת הכנסת בחוק (דבר שאינו בטוח במצב הפוליטי כיום).

כאן הסיפור הרבה יותר מורכב עבור היזמים. זאת, משום שרוב הקרקעות במכרזי רמ"י שמיועדות לדירות מסובסדות שיוגרלו במסגרת "מחיר מטרה", אינן בשלות תכנונית, ומשך הזמן הצפוי בין הזכייה של היזמים במכרז לבין איכלוס הדירות יכול לארוך גם 5 שנים ומעלה. בהנחה שמדד תשומות הבנייה ימשיך לעלות כמו שעלה השנה (6.8% קצב שנתי נכון לחודש אפריל), הפערים בין השיטה הנהוגה לשיטת ההצמדה החדשה יתורגמו כבר לרמות שמתקרבות ל-20%.

על דבר כזה יזמים לא יכולים להמר, והם חייבים להעלות מראש את מחיר הדירה. אבל בכמה? זו בדיוק הדילמה שבה הם יעמדו. יתכן שיהיו כאלה שיחליטו מראש שאינם מוכנים להכנס להרפתקה הזו; יתכן שאחרים יחליטו להעלות במלוא הסכום, מתוך הנחה שבשלב כלשהו המדד יפסיק לעלות בקצב העכשווי שלו; ואולם אם נקח בחשבון שלאור העלאות הריבית (אלה שהיו ואלה שעוד צפויות), ומצב הכלכלה שמשתנה לרעה, הלחצים לירידות מחירים רק יגברו בעתיד הקרוב, ובמקרה כזה העלאת מחירים אינה בדיוק הדבר הנכון. אז מה עושים?

המבחן בסבב ההגרלות הבא של דירה בהנחה

מצד שני, אם סבב ההגרלות הבא של "דירה בהנחה" יכלול דירות במחיר גבוה משמעותית ממחירי דירות שהוגרלו בעבר באותם מקומות, תופנה האצבע המאשימה לשר השיכון.

דבר אחד בטוח: גם אם לא ברור באיזו דרך יבחרו יזמי הנדל"ן, ברור לגמרי שכבר בימים הקרובים אנו צפויים למסע מתוזמר של התאחדות בוני הארץ כנגד המהלך הזה של אלקין.