הפאניקה סביב מחירי הדירות מיותרת, מזיקה ומעוותת מדיניות

הכותב הוא חבר בסגל במחלקה לכלכלה של מכללת ספיר, אמריטוס של אוניברסיטת בן גוריון, ובעבר ראש הרשות לתכנון לאומי וכלכלי במשרד הכלכלה.

מחירי הדירות עולים בקצב מהיר, והממשלה נכנסת לפאניקה: חייבים למתן את העלייה של מחירי הדיור. אולי על ידי שיווק קרקעות יותר בזול, הורדת מסים רלבנטיים, מלחמה ברוכשי דירות להשקעה, ועוד. מישהו בממשלה שאל את עצמו האם זה מתפקידה להשפיע על מחירי הדירות, ואם כן האם האמצעים שהיא נוקטת בהם באמת תורמים ליעדים הכלכליים או החברתיים של הממשלה?

הממשלה אמורה לטפל בצרכים הבסיסיים של הציבור, לא להשקעות ארוכות הטווח שלו.

כמעט כל מדינות העולם (כולל ישראל) אימצו את היעד שנקבע לפני עשורים אחדים על ידי הבנק העולמי של הבטחת קיומם של ארבעה צרכים בסיסיים של האוכלוסייה: תזונה, בריאות, חינוך ודיור. דיור או קורת-גג כן, השקעה בדירה לא בהכרח. דיור הוא מוצר צריכה, רכישת דירה היא השקעה: אין באחריותה של הממשלה להבטיח שזוגות צעירים שזה עתה התחילו לעבוד ולחסוך יוכלו כבר בתחילת דרכם להשקיע (השקעה ספקולטיבית) מיליונים בדירה. הממשלה כן צריכה לתמוך בהבטחת קורת-גג למי שאינו יכול להשיג זאת. המדיניות הנכונה היא על כן ריכוז מאמצים דווקא בתמיכה בבנייה להשכרה, ובתמיכה באוכלוסייה עניה שמתקשה בתשלום שכר דירה סביר.

עיוות יסודי

מדיניות ההקשחה על רכישת דירות להשכרה מוטעית ומעוותת בבסיסה. המדיניות הנגזרת של הממשלה של העלאת מס הרכישה של דירה שניה או שלישית היא על כן מוטעית בהיותה מבוססת על הנחת יסוד שגויה. נכון שרכישות אלו תורמות לעלית מחירי הדיור, אבל לא מחירי הדיור אמורים להיות המטרה של הממשלה, אלא יכולת המגורים של האוכלוסייה. מחירי הדיור נקבעים בשוק החופשי, וימשיכו לעלות כל עוד צפיפות האוכלוסייה על שטח קרקע נתון ממשיכה לגדול. אם למשקיעים בדירות להשכרה כדאי לרכוש דירות ולהשכיר אותן, זו בהחלט התנהלות כלכלית סבירה של שוק חופשי. תפקיד הממשלה צריך להתמקד ביכולת ההשכרה של דירות על ידי אוכלוסיות יותר חלשות, הן על ידי תמיכה בבניית דיור להשכרה והן על ידי תמיכה ישירה בשוכרי דירות נזקקים. העלאת מס רכישה מובילה לתוצאה הפוכה, של צמצום שוק הדירות להשכרה ולכן להעלאה של מחירי השכירות.

מדיניות תמיכה פיננסית באמצעות הורדת מחירי הקרקע או הורדת מסים סותרת לחלוטין את תפקיד הממשלה בצמצום פערים וצדק חלוקתי.

רוב הקרקעות שייכות למדינה, כלומר לכולנו, כמו כל המסים שגובה המדינה. עקרון יסודי של מדיניות ציבורית הוא גביית כסף מהציבור באמצעים פרוגרסיביים (כמו מס הכנסה) והוצאת הכספים לתמיכה בצמיחה כלכלית ולהשגת יעדים חברתיים (כמו השלמת הכנסה, דמי אבטלה, תמיכה שירותי יסוד של בריאות וחינוך). שיווק קרקעות המדינה במחירים מוזלים או הפחתת מסים הוא שימוש בנכסים פיננסיים של כלל הציבור לתמיכה ביעדים שהם גם לא באחריותה של הממשלה וגם אינם קשורים לצדק חלוקתי.

עוזרים למי שלא זקוק

האוכלוסיות שנהנות מהתמיכה בהורדת מחירי הדירות אינן בהכרח האוכלוסיות הנזקקות ביותר לתמיכה. זוגות צעירים ברמות ההכנסה הנמוכות ביותר אינם מסוגלים לרכוש דירות גם לאחר התמיכה הממשלתית. לאחרונה למדנו שחלק ניכר של הזוכים לתמיכה של מאות אלפי שקלים ולעתים אף ליותר ממיליון שקל הם דווקא רוכשים בעלי הכנסות בינוניות או גבוהות. זוהי על כן מדיניות מעוותת, התומכת במידה ניכרת באוכלוסייה שאינה זקוקה לתמיכה, ומובילה לעיוות חמור במדיניות צמצום הפערים.

ו... שיטת ההגרלות. מדינה שמגרילה את הכסף של הציבור? פעילות ההגרלות אסורה בחוק ואפשרית רק בצורה מבוקרת על ידי הממשלה (מפעל הפיס). אז רצוי מאוד שהממשלה תבקר את עצמה בעניין זה.