האם פרויקט “חזית הים” יצליח להחזיר לחיפה את כוח הקנייה האבוד?

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'  

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואלו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

מימוש תוכנית חזית הים בחיפה, שהיא למעשה "הנמל החיפאי", עתיד לייצר עוגן עסקי, מסחרי ותיירותי נדרש לחיזוק העיר בכלל, והעיר התחתית בפרט.

עד היום, כוח הקנייה החודשי זלג מהעיר אל מרכזי המסחר בערים ה"שכנות". התוכנית תאפשר לממש באופן מיידי 20 אלף מ"ר נוספים של שטחי מסחר, בילוי, פנאי ותרבות, שיעצימו את החוויה בעיר התחתית ו"ייבאו" אליה כוח קנייה חדש. במקביל, מומלץ שמסילת הרכבת ה"מפריעה" תועבר מחזית הים של חיפה אל ובמקביל למנהרות הכרמל.

כאן נתאר את הקונספט המסחרי שימומש בחזית הים, ותרומתו למערכת המסחר בחיפה בכלל, ובעיר התחתית הצמודה אליו בפרט.

650 אלף מ"ר של מסחר

בחיפה יש כ-650 אלף מ"ר של שטחי מסחר, מתוכם כ-250 אלף מ"ר נמצאים ברחובות. העיר ממוקמת במקום השני בין ערי ישראל ביחס הכי גבוה של שטחי מסחר למשק בית - 5.9 מ"ר.

הגרנד קניון הוא מרכז המסחר המוביל בעיר עם כ-49 אלף מ"ר, והוא משרת בעיקר את תושבי חיפה. הקניון תופס כ-15% מכוח הקנייה המצוי בעיר בלבד. עזריאלי חיפה משרת את תושבי מערב ודרום העיר, טירת הכרמל ויישובי חוף הכרמל. יש בו כ-23 אלף מ"ר של שטחי מסחר, כולל חנות סופרמרקט ושטחי בילוי, בית קולנוע ומועדון הזאפה.

סינמול מתפקד כיום כמרכז בילוי, והעוגן שלו הוא בית הקולנוע יס פלאנט, עם 23 אולמות. בנוסף פועלות בו גם תחנת רכבת, ובסמיכות גם "מרכזית המפרץ". הקומה השלישית של הקניון מאכלסת את בית חולים אסותא. חוצות המפרץ מתפרס על שטח של כ-55 אלף מ"ר וממוקם בחיפה, אולם קרוב יותר ל"עיר הקריות" ותופס כ-14% מכוח הקנייה בה.

הפעילות הכלכלית ברחובות חיפה מתקיימת בעיקר בעיר התחתית, ששודרגה ושבתחומה כ-80 אלף מ"ר של שטחי מסחר (כולל המושבה הגרמנית), רחוב סירקין בשוק תלפיות, אזור מרכז חורב ו-ואדי ניסנאס. רחובות אחרים שהיו פעילים ננטשו על ידי הקהל והסוחרים.

נציין כי חיפה נהנית מכוח קנייה מצומצם בלבד הנכנס אליה מ"עיר הקריות". הרוב מגיע לצורך בילוי והסעדה, וכ-27% מכוח הקנייה בלבד זורם לחיפה. החיפאים מצהירים כי קניות מוצרי מזון ולא-מזון מבוצעות ברשתות הגדולות, וגם במרכזי המסחר מחוץ לחיפה. כ-40% מהחיפאים רוכשים מוצרי הסעדה וכ-30% מוצרי לא-מזון גם אצל ה"שכנות", ומפרנסים אותן.

ללמוד מהניסיון בעולם

החודש חתמו רשות מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י), חברת נמלי ישראל (חנ"י) ונמל חיפה על הסכם לקידום תוכנית חזית הים. במסגרת ההסכם יועברו לרמ"י שטחים לקידום בנייה למגורים, ולחנ"י יועברו שטחים לצרכי אחסנה ולוגיסטיקה. עיריית חיפה אינה שותפה להסכם, שבו נקבעו עקרונות מסגרת ביחס לשימוש וניהול שטחי חזית הים ולחילופי שטחים. כמו כן נקבע כי ייחתם הסכם מפורט עתידי שיסדיר את הפעילות, הניהול והפיתוח של מרכיבי הפרויקט.

אזור "חזית הים", שכיום נמצאים בו האנגרים נטושים, יהיה עם הפנים לים והגב להר ולעיר התחתית. בשטח שבין "רציף הדמעות" (שבו הוחזקו המעפילים טרם גירושם) לבין ממגורות דגון (פרויקט לשימור) יפותחו כ-43 דונם של שטחים פתוחים. בשטחים המניבים יפעלו שטחי מסחר, הסעדה ובילוי בשטח של כ-20 אלף מ"ר ברוטו.

בעולם יש כמה דוגמאות למהלכים דומים. בסן פרנסיסקו, למשל, פועל Pier 39 - נמל תיירותי המשלב חנויות, מסעדות, אטרקציות תיירותיות ופעילויות הקשורות בנמל, כמו נקודות תצפית והפלגה למוקדי תיירות מפורסמים ובהם כלא אלקטרז וגשר שער הזהב. בסך הכול, מדובר בכ-80 דונם שעליהם שטחי מסחר בהיקף של 18.5 אלף מ"ר.

 פיר 39 בסן פרנסיסקו / צילום: Shutterstock

בוונקובר שבקנדה ניתן למצוא את Granville Island - רובע תעשייתי ישן שהוסב לרובע קניות, תרבות ותיירות. בין גורמי ההצלחה שלו ניתן למנות שילוב של כ-275 מוסדות ציבור, מסחר, בילוי ותרבות, וכן שימור מבנים וציוד תעשייתי המעניקים למקום צביון מיוחד. ברובע יש גם שוק ציבורי גדול עם הרכב דוכנים משתנה, והמיקום המרכזי בין שני חלקי העיר מאפשר גישה נוחה.

בסידני שבאוסטרליה הסבו את ההאנגרים של הנמל הישן לרובע מגורים, עם שטחי משרדים ומסחר, טיילות ומקום מפגש "על המים".

בארץ ניתן לציין את נמל תל אביב - נמל ישן שהוסב למתחם מסחר, הסעדה ובילויים. בין הגורמים להצלחתו: רצף לחיים אורבניים פעילים, הכוללים מגורים ומשרדים. המיקום פתוח לים ומאפשר פעילויות במשך כל שעות היממה, עם היצע חנייה נרחב וטיילת באורך של כ-1.5 ק"מ, המשמשת כמרחב ציבורי לתושבים ולתיירים כאחד. שני שלישים מהמבקרים במקום מגיעים מחוץ לתל אביב.

לייצר את הייחוד

ההיצע המצוי בנמל תל אביב אמור להיות גם בנמל החיפאי, ובצורה משודרגת. לפני חמש שנים הצענו בצ'מנסקי בן שחר מגוון חלופות לחזית הים. הגדרות החלופות התבססו על מאפייני המיקום, על הגורמים המשפיעים על העדפות המיקום והמקום של דיירים בכוח היום ובעתיד, ועל כימות ואפיון של קהלי יעד בפועל ובכוח ומאפייני צריכתם.

התייחסנו גם למאזני הביקוש וההיצע הקיימים והחזויים, התחרות הישירה לחזית הים ויצירת סינרגיה בין חזית הים לבין הנמל התיירותי, הים והעיר התחתית המשודרגת של חיפה. הרעיון היה לחזק את האזור עם אטרקציות תרבותיות, ולנצל את המבנים והשטחים הקיימים לפעילויות כמו מסחר, הסעדה, תרבות ותיירות.

הערכנו כי החזית תחולל ביקושים גם לקהלים מחוץ לחיפה, בעיקר בימי שבתון. עלות ההקמה הוערכה בכ-350 מיליון שקל, והערך הנוכחי הנקי של החזית נאמד בכ-200 מיליון שקל. התוכנית לא הגיעה לכדי מימוש עד היום, וההאנגרים עדיין נטושים.

חיפה סבלה ועדיין סובלת מעודף היצע של שטחי מסחר. היא מאבדת כוח קנייה ומבקרים לערי הקריות, לנשר ולטירת הכרמל. אחת הסיבות לכך היא שהמרכזים בעיר אינם מיוחדים, ואינם מייצרים סיבה להגעה (יוצאי דופן הם שוק תלפיות והעיר התחתית).

מימוש תוכנית חזית הים תהפוך את הנמל החיפאי למוקד בילוי ופנאי ולמוקד קולינרי ארצי ואזורי, שיביא גם להמשך תהליך שדרוגה של העיר התחתית. מסילת הרכבת תועתק מקו החוף, ותאפשר להולכי הרגל ללכת בקלות מהעיר לים.