המנגנון החדש להצמדת מחירי הדיור חושף את הפריפריה יותר לתנודות במחירים

משרד הבינוי והשיכון פרסם בסוף השבוע שעבר את לוח עלויות הבנייה לפי אזורים וגודלי מבנים, שחושפים פערים של עד 84% בעלויות בין אזור תל אביב לבין הפריפריה. מעבר לזה, משקל עלויות הבנייה מכלל מחיר הדירה הוא הנמוך ביותר באזור תל אביב, כך שאזור זה חשוף במידה המעטה ביותר לתנודות חריפות במדד תשומות הבנייה; הפוך המצב בפריפריה, שבה רוב מחיר הדירה מגולם בעלויות הבנייה, ועל כן הוא חשוף במידה רבה למדד.

■ רוכשי הדירות החדשות ירוויחו: מדד תשומות הבנייה בדרך לשינוי דרמטי | בלעדי
■ השינוי הגדול במדד תשומות הבנייה שנחשף בגלובס עולה שלב: כך הוא צפוי להיראות | שאלות ותשובות

הצעת חוק המכר שעברה בשבוע שעבר את הקריאה הראשונה, קובעת, בין היתר, כי תשלום שמשלם קונה דירה חדשה ליזם לא יוצמד למדד כלשהו (אלא אם הקונה מאחר בתשלומים), למעט רכיב עלויות הבנייה של הדירה, שיוצמדו למדד תשומות הבנייה.

כדי למנוע מחלוקת בדבר עלויות הבנייה של כל פרויקט ופרויקט נקבע, כי אלה יחושבו לפי עלות לבניית מ"ר שתפורסם ע"י שר הבינוי והשיכון, וזו תוכפל בשטח הדירה הנרכשת. בסוף השבוע שעבר פרסם משרד השיכון את התקנות המוצעות, כדי לקבוע את העלות לבניית מטר רבוע ואת אופן החישוב של שטח הדירה, כדי לאפשר את יישומה של הצעת החוק.

התקנות קובעות, כי אם הדירה נמכרת עם חניה תת קרקעית יתווסף לשטח הדירה שטח של 35 מטר רבוע בגין החניה התת קרקעית, ואם הדירה נמכרת עם מחסן תת קרקעי, יתווסף לשטח הדירה שטח המחסן התת קרקעי. זאת, משום שחישוב עלויות שטחים תת קרקעיים שונות מאלה של שטחים עיליים.

פערים עצומים בין עלויות הבנייה בתל אביב לבין שאר חלקי המדינה

עלויות הבנייה נקבעו על סמך עבודה שעשתה חברת פז כלכלה והנדסה שבבעלות השמאית דניאלה פז ארז. זו ערכה סקר מקיף בין 60 פרויקטים ברחבי המדינה, ופעלה בצורה של סך עלויות הבנייה של השטחים העיליים המוקמים בפרויקט בסך שטחי המגורים נטו. עלויות הבנייה כוללות את כלל המלאכות הנדרשות לצורך הקמת מבני מגורים (מחפירות וביסוס ועד לגמר של אלומיניום, ריצוף וחיפוי) הום אינן כוללות רכיבי תכנון, מימון, תקורה וכמובן רווח יזמי. במקביל, נערך תחשיב תיאורטי שהסתמך על מחשבון דקל, שמקובל בענף הבנייה כמקור מהימן למדידת תשומות הבנייה.

בעקבות שילוב בין 2 השיטות התקבלו ערכי עלויות בנייה ל-4 אזורים: תל אביב, ירושלים והמרכז, חיפה והצפון ודרום, שהם אלה שנכללים בתקנות המוצעות של משרד השיכון, שאמורות ללוות את החוק החדש.

הממצא הבולט בטבלה הוא הפערים הגדולים בין עלויות הבנייה למ"ר בתל אביב, לבין שאר חלקי המדינה, ובעיקר אזור חיפה והצפון שהם הזולים ביותר מבחינה זו. עלויות הבנייה למ"ר דירתי בתל אביב נעות בין 6 ל-10.5 אלף שקל למ"ר לעמת 4.7 ל-6 בחיפה ובצפון. מכאן, שהפערים הם בני עשרות אחוזים ומגיעים לשיאם במגדלים בני 17 קומות ויותר, שבהם העלויות למ"ר בתל אביב גבוהות ב-48% ל84% לעומת האזורים האחרים.

בעבודה מציית פז ארז, כי המחיר למ"ר יורד בדרך כלל בין קטגריות המבנים הגבוהים 2-8 קומות) לרבי הקומות (9-16 קומות) ועולה חזרה בקטגוריות המגדלים (17 קומות ומעלה). "ערכים תוצאתיים אלו תואמים את המקובל בשוק וזאת לאור מגוון סיבות, בהם: חזרתיות בבנייה, מורכבות הבנייה, תקני בנייה, סטנדרט בנייה וכו'", היא מסבירה.

לעומת זאת עלויות הבנייה בתת קרקע דומות יחסית בכל הארץ ונעות בין 2,600 ל-3,000 שקל למ"ר. במצב שבו מוקמים שטחים בתת קרקע (חניונים ומחסנים) התקנות קובעות כי למחיר הדירה יוצמדו 35 מ"ר כאלה.

השיטה החדשה אמורה להיטיב עם כל רוכשי הדירות, שכן כיום 100% ממחירי הדירות החדשות מוצמדים למדד תשומות הבנייה. ואולם הפערים הגדולים בעלויות הבנייה, בתוספת לשונויות הגבוהות של מחירי הדירות ברחבי הארץ, יעמידו את רוכשי הדירות בחשיפה שונה לסיכון ההצמדה למדד. וכפי שנאמר בפתיח - רוכשי הדירות בפריפריה יימצאו ברמת החשיפה הגדולה ביותר, וזאת עקב חלקן הגדול של עלויות הבנייה במחיר הדירות, לעומת חלקו הגדול של מרכיב הקרקע במחיר הדירות במרכז הארץ.

איך יעבוד מנגנון ההצמדה?

עניין זה מודגם בסימולציה שערכנו בגלובס. זו כללה 6 ערים, עם מחירי דירות חדשים שמבוססים על עסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים ונרשמו ברשות המסים. לקחנו בסימולציה הזו דירת 4 חדרים תיאורטית של 110 מ"ר, שנמצאת בבניין בן 8 קומות עם חניה תת קרקעית.

  

בתל אביב וברמת גן, אמנם החלק המוצמד של הדירה יהיה גבוה יותר מבחינה שקלית כ-1.36 מיליון שקל; ואולם כשמדובר בשיעור היחסי ממחיר הדירה מתברר שבתל אביב מדובר בכ-20% בלבד ממחיר הדירה שיהיו חשופים, וברמת גן ב-36%; בבאר שבע עלויות הבנייה מהוות כבר שני שלישים ממחיר הדירה, ועל כן הרוכשים חשופים ביותר. ואילו בעפולה המשקל שחושב באותה דירה תיאורטית כבר מגיע ל-81% ממחיר הדירה (חלק מזה נובע משילוב החנייה התת קרקעית לתחשיב, על אף שזו אינה במקומות רבים בפריפריה, ועוד פחות במבנים של 8 קומות). במצב זה הרוכשים ייהנו מעט יחסית ממנגנון ההצמדה החדש.

ומצד שני, מצב שבו עלויות הבנייה בתל אביב וסביבתה ובירושלים הן בעלות משקל כה נמוך ממחיר הדירה, יגדיל את המוטיבציה של הקבלנים להעלות מראש את מחירי הדירות באותם מקומות.