פחות משקיעים, יותר זכויות לדיירים: 4 הצעות מאירופה לצינון שוק השכירות

שוק השכירות הישראלי רותח. עליות המחירים הכלליות במשק הביאו למה שמסתמן כשינוי עמוק בציפיות הציבור לגבי אינפלציה, שהביא בתורו את מאות אלפי בעלי הדירות להשכרה בישראל להעלות את המחירים. נראה כי הציבור בישראל וגם המערכת הפוליטית כמהים לצעדים קונקרטיים שיצננו את שוק השכירות מבלי לפגוע בצמיחה במשק.

● מעגל הקסמים שלא מאפשר להוריד את מחירי הנדל"ן ולפתור את בעיית הפקקים
● בלי ששמו לב, שוכרי הדירות המתוסכלים נרתמו לספין שמתדלק את עליות המחירים

בנושא זה ניתן לנסות וללמוד מאירופה, אפילו ללא אימוץ של פיקוח המחירים שנחשב ל"טאבו" בכלכלה הישראלית, אך הוא הנורמה בחלק גדול ממדינות מערב-אירופה. הנה ארבע הצעות השואבות השראה מהנעשה באירופה.

  

1: הקמת מרשם דירות ואכיפת חוקי המיסוי

ההשראה: רוב מדינות אירופה

דירות להשכרה הפכו לאחת ההשקעות הפופולרית בישראל. אם ניתן גם לקנות נכס ממשי, גם להשכיר אותו בגמישות מירבית מבחינת המחיר מדי שנה, גם לשמור אותו כעתודה לילדים וגם לרוב אין חובה לדווח על ההכנסות ממנו או לשלם עליהן מס - אין פלא שמדובר בהשקעה מנצחת, למשל בהשוואה להשקעות ממוסות-היטב בשוק ההון.

 שוויץ / צילום: Shutterstock

חוקי המיסוי המסובכים לגבי דירות בישראל קובעים, כי רק החל מהכנסה משכירות של 5,196 לחודש ישלמו בעלי הדירות מס כלשהו. הם גם מעניקים שלושה מסלולים מורכבים לתשלום המס הזה (שהוא נמוך יחסית), וגם יוצרים בלבול ו"מסך עשן" שמאחוריו בעלי דירות רבים פשוט מתחמקים מתשלום מס. משרד האוצר אינו יודע מי מחזיק בדירות וכמה הוא משלם. בפועל, בעלי דירות אינם מהססים להעלות את שכר הדירה מעבר ל-5,196 שקל כי הם יודעים שהדבר לא יעלה להם בהגשת דוח שנתי או בתשלום נוסף כלשהו.
לכן, ההצעה הראשונה והפשוטה-יחסית ליישום היא להקים מאגר של כל הדירות השכורות בישראל, זהות הבעלים שלהם ומחירי השכירות הקיימים הנגבים מהדיירים. מאגר כזה יאפשר לרשויות המס לגבות את המסים המוגדרים בחוק ואולי אף יצליח לכנס את המחירים סביב רף תשלום המס המינימלי.

למעשה, אפילו אם המדינה נכשלה עד כה ביוזמה להקים רישום מסודר של דירות שכורות (היוזמה טורפדה בחוק ההסדרים האחרון, א"א), ציבור השוכרים יכול לעשות זאת בעצמו. כל מה שנדרש הוא הקמה של מאגר מידע מקוון שאליו יזינו באופן וולונטרי כל הדיירים הגרים בשכירות את שם בעלי הדירה שלהם, מספר תעודת הזהות שלהם (המופיע בחוזה) ואת סכום השכירות החודשי, ואז יעביר אותו כמו שהוא לרשויות המס.

ארגון ה-OECD עצמו, שאינו נחשד באג’נדה סוציאליסטית, קבע בדוח על שוק הדיור בישראל כי חוקי המיסוי על הכנסות משכירות בישראל הם "מסובכים מדי" ו"מפחיתים את רמת ההוגנות הכוללת במשק". המצב בפועל, כתבו מומחי הארגון בשנה שעברה, "מאפשר הזדמנויות להתחמק ממס ואף הזדמנויות לניצול לרעה של המערכת", לדברי הארגון. הם ממליצים לאמץ את המצב הקיים ברוב מדינות אירופה, לפיו בעלי הדירות צריכים להגיש דוח שנתי שבו ימוסו כל הכנסותיהם משכירות, מהשקל הראשון.

2: הטלת מס המונע מכירה מהירה להשקעה

ההשראה: גרמניה, דנמרק והולנד

במצב העניינים הנוכחי, עם עליות המחירים האדירות של השנים האחרונות בתחום הנדל"ן, עם הצפיפות ההולכת וגוברת ועם מצוקת הדירות לשכירות שנרשמת בשוק - ההשקעה בנדל"ן נראית כדאית מתמיד. לפחות למי שלא צריך לקחת משכנתה עבורה. קנייה של דירה ומכירה מהירה שלה אחרי שנתיים-שלוש היא אפשרות שרבים מימשו בעבר, ורבים יכולים לנסות לעשות בעתיד. בארה"ב קוראים לזה "פליפינג", וזה הפך למשלח-יד של רבים וגם לנושא לתוכניות טלוויזיה תיעודיות.

 הולנד / צילום: Shutterstock

כדי למנוע זאת, ההצעה השנייה היא כי יש לשקול הטלת "מס ספקולציה" מיוחד, הכולל מיסוי כבד על כל הרווחים מדירה שנמכרת פחות מעשור אחרי שנקנתה. מס כזה יהפוך את המכירה המהירה לבלתי-כדאית. פתאום, בעלי דירות מסוימים יצטרכו שוכרים לטווח ארוך, פתאום הם יהיו מעוניינים בשוכרים השומרים על הערך של הדירה, אמינים, כאלה שלא יטרפדו את המכירה העתידית. פתאום, חוזים לטווח ארוך יוכלו לאפשר להם לתכנן היטב את ההשקעה הפיננסית, עם שכירות קבועה ואופק לאקזיט אחרי עשור.

בגרמניה, למשל, כל שוק הדיור מאוזן יותר בשל העובדה כי מחצית מהתושבים גרים בשכירות. כדי למנוע ספקולציה מהירה בדירות וזעזועים חדים מדי בשוק הדיור, הרשויות מטילות "מס שבח מורחב" של 25% לכל מי שמוכר את הדירה לפני שהחזיק בה כעשור (בנוסף למסים האחרים), מה שהופך את ה"פליפינג" לבלתי-כדאי במקרים רבים. גם במדינות אחרות יש מס דומה, ואפילו בשיעור גבוה יותר (בדנמרק הוא עומד על 35%).
השראה נוספת ניתן לשאוב מהנעשה בהולנד, כלכלה ניאו-ליברלית עם שוק דיור חופשי יחסית. בשנה האחרונה, רשויות מקומיות כמו אמסטרדם והאג נלחמות בספקולציה המהירה בדירות. הן מחייבות את כל מי שרוכש דירה בפחות מחצי מיליון אירו (באמסטרדם, למשל) לגור בה במשך ארבע השנים הראשונות. נאסר עליו להשכיר את הדירה או להשאיר אותה ריקה.

3: הגבלת השקעות זרות בשוק הנדל"ן המקומי

ההשראה: דנמרק, אוסטרליה, שוויץ

כיום כל חברה גלובלית או אזרח אירופי יכול להשקיע בשוק הנדל"ן הישראלי בקלות יחסית. "השקעה בשוק הנדל"ן הישראלי היא הזדמנות להרוויח", מפרסם משרד עורכי דין באנגלית, ומציין את תעשיית ההייטק הפורחת והצמיחה הישראלית הגבוהה יחסית לאירופה. בנוסף למשקיעים זרים, ישנם מיליוני יהודים ברחבי העולם ששוקלים להשקיע בנדל"ן הישראלי כ"תעודת-ביטוח" לעתיד או תוכנית לפנסיה. השוק הישראלי פתוח לחלוטין להשקעות זרות.

המצב אולי דומה בבריטניה או בארה"ב, אבל יש מדינות שמגבילות משמעותית את היכולת של אזרחים זרים להשקיע בנדל"ן המקומיי, מתוך רצון להגן על התושבים המקומיים.

 דנמרק / צילום: Shutterstock

מדוע שמדינת ישראל לא תגביל אזורים מסוימים, שבהם יש מצוקת דיור ויש לה אינטרס לשמור על האוכלוסייה המקומית (כמו תל אביב למשל) לרכישות נדל"ן מצד תושבי חוץ? ההצעה השלישית, אם כן, היא להכריז על דירות או על אזורים מסוימים, כתחומים בהם תיאסר השקעה זרה. כך ניתן להקטין מלאכותית, אך לא דרמטית, את הביקוש בהם.

דנמרק, למשל, היא יעד נפלא לביקור באביב ובקיץ. הים הבלטי, החופים הריקים, הטבע החופשי-יחסית. כותב שורות אלו נוסע כל שנה פעם או פעמיים לאי דני מסוים, ואפילו היה שמח מאוד לקנות בו בית קיץ. הבעיה? הדבר בלתי אפשרי. דנמרק מגבילה את מכירת כל בתי הקיץ שלה וכל הבתים הנמצאים לאורך החופים היפים והרבים שלה, לזרים. רק תושבים דנים יכולים לקנות אותם. אחרת, צריך אישור מיוחד שיוכיח עשר שנים רצופות של שכירות בית קיץ ואישור מצד הרשות המקומית, שאף פעם לא ניתן.

דנמרק, מדינה המובילה את אירופה במדד "עשיית עסקים", פשוט הכריזה כי היא לא מאפשרת לאנשים גישה לחלק משוק הדיור שלה. זאת, בנוסף להגבלות הכבדות שקיימות גם לשוק הדיור שלה, המחייבים להיות תושב דני (ולשלם מסים בדנמרק). אזרח ישראלי אינו יכול לקנות בית בדנמרק כיום. אזרח גרמני אינו יכול לקנות בית קיץ. גם באוסטרליה יש הגבלות על בעלות זרה על דירות ובתים ובשווייץ ישנו מספר מסוים של בתים שיכולים להימכר לזרים מדי שנה.

4: ללמוד מאירופה על חשיבות שוק השכירות

ההשראה: בריטניה וגרמניה

ההצעה האחרונה כללית יותר. שוק השכירות בישראל די הוזנח. השוק נוטה לטובת בעלי הדירות, והשוכרים בתחתית שרשרת המזון. חוזי שכירות הם לתקופות זמן קצרות, ניתן לסיים אותם בהתראה מהירה מראש, נסיבות החיים לא מגנות מפינוי, אין מחויבות חוקית ברורה לתחזוק דירה ואין תקרה להעלאות השכירות.

 גרמניה / צילום: Shutterstock

ללא ספק המצב באירופה שונה מן היסוד. פיקוח מסוים של מחירי שכירות נפוץ במערב-אירופה, וחלק מהמדינות אף מרחיבות אותו בימים אלה (ספרד והולנד, למשל). דיור סוציאלי נתפס כמחויבות של המדינה, וגם בתי המשפט הליברליים קבעו תקדימים לטובת השוכרים.

לכן, הרעיון הוא לנסות וללמוד מהניסיון האירופי ובמיוחד מהעובדה שהנושא נמצא בראש סדר היום לעתים, בערים כמו ברלין, לונדון, ברצלונה או אמסטרדם. אפילו במדינות שדומות לישראל מבחינת אחוזי הבעלות על דירות (כמו ספרד), הממשלות מנסות בחודשים האחרונים לצנן באופן פעיל את שוק השכירות. הן יודעות שההשפעות שלו על מדד המחירים לצרכן יכולות להזניק את האינפלציה כולה, ולהביא לספירלת המחירים ממנה הן חוששות.

כדי לעזור לתושבים לסגור את החודש, ממשלות באירופה לא חוששות גם מצעדים המנוגדים לתפיסה של שוק חופשי. בבריטניה, הממשלה השמרנית הניאו-ליברלית הטילה, "יש מאין", מס בגובה 25% על חברות האנרגיה, שנהנות מרווחים עודפים בשל עליית מחירי האנרגיה, מבלי שעשו צעד אחד לטובת יעילות או חדשנות. גם בספרד כבר עשו זאת, ואפילו בגרמניה מדברים על מס דומה. העת אינה בשלה אולי לדבר על מס "רווחים עודפים" לבנקים הישראלים שהרוויחו בשנה שעברה שלושה מיליארד שקל מתחום המשכנתאות ומהזינוק במחירי הדיור, אבל על הממשלה להתחיל לעסוק בחזית הזאת, שמאיימת על המשק כולו.