לא רק עלות הקרקע: גם מחיר הבנייה במרכז גבוה משמעותית מבפריפריה

עלויות הבנייה בישראל אינן מנותקות מהחיים בארץ, ומושפעות מגורמים שונים כמו בעיות תחבורה, רשויות מקומיות קשוחות ופשיעה, המעלים את מחירי הבנייה. בשבוע שעבר פרסם משרד הבינוי והשיכון את טבלת עלויות הבנייה לפי חלוקה לאזורים וגודל המבנים, שחושפת פערים של עד 84% בעלויות הבנייה בין תל אביב לפריפריה. למעשה, הקמת דירה בתל אביב עולה מאות אלפי שקלים יותר מהקמת דירה דומה בפריפריה מאותם חומרים ממש וזאת בעקבות עלויות הבנייה העודפות שבעיר.

טבלת עלויות הבנייה פורסמה בסוף השבוע שעבר בעקבות ההצעה לתיקון חוק המכר, שעברה בקריאה ראשונה. על פי התיקון, התשלום עבור דירה חדשה לא יוצמד למדד כלשהו (אלא אם הקונה מאחר בתשלומים), למעט רכיב עלויות הבנייה של הדירה, שיוצמדו למדד תשומות הבנייה. כדי למנוע מחלוקת בדבר עלויות הבנייה, נקבע שכל פרויקט יחושב לפי עלות לבניית מ"ר, וזו תוכפל בשטח הדירה הנרכשת.

הטבלה נבנתה בהסתמך על סקר מקיף שעשתה חברת פז כלכלה והנדסה שבבעלות השמאית דניאלה פז ארז. החברה ערכה סקר מקיף בין 60 פרויקטים ברחבי המדינה, בהתאם לסך עלויות הבנייה של השטחים העיליים המוקמים בפרויקט. במקביל, נערך תחשיב תיאורטי שהסתמך על "מחשבון דקל", שמקובל בענף הבנייה כמקור מהימן למדידת תשומות הבנייה.

פער של עשרות אחוזים

אחד הממצאים הבולטים מנתוני משרד הבינוי והשיכון הוא ממוצע המחירים למ"ר. הממוצע נע בין קטגוריית המבנים הגבוהים (2-8 קומות) לקטגוריית רבי הקומות (9-16 קומות), ועולה חזרה בקטגוריית המגדלים (17 קומות ומעלה). בפז כלכלה מסבירים שערכים אלו תואמים את המקובל בשוק, והם נובעים מחזרתיות בבנייה, מורכבות הבנייה, תקני בנייה, סטנדרט בנייה ועוד.

אך הממצא העיקרי שעולה מהטבלה הוא הפער הגדול בין עלויות הבנייה למ"ר בתל אביב לבין שאר חלקי המדינה. בעוד שעלויות הבנייה למ"ר עבור דירה בתל אביב נעות בין 6 ל-10.5 אלף שקל למ"ר, בחיפה ובצפון הן מגיעות ל־4.7 עד 6 אלף שקל. מדובר בפערים של עשרות אחוזים, המגיעים לשיאם במגדלים בני 17 קומות ויותר, שבהם העלויות למ"ר בתל אביב גבוהות ב-48% ל-84%, ביחס לאזורים אחרים.

  

לפערים אלו יש משמעות כלכלית רבה. בין היתר, הקמת דירת 120 מ"ר במגדל בן 17 קומות ויותר בתל אביב עולה כ-670 אלף שקל (כולל מע"מ) יותר מאשר הקמת דירה דומה בחיפה.

"הבלוק הוא אותו בלוק שמגיע לכל אתר בנייה בישראל, אך ההפרשים בין עלויות הבנייה באזורי הארץ השונים אינם נקבעים רק על ידי מחיר התשומות", אמר מנכ"ל קבוצת דקל, איתי שניידר, חברה המפרסמת מחירונים המיועדים לענפי הבנייה.

"אין כמעט יום שאנחנו לא מקבלים פניות על בעיות שיש לקבלנים לעבודה בתל אביב", הוסיף אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. "קבלן רוצה לעבוד באתר ולדלג לאתר הבא. בתל אביב הוא נתקע. אין הרבה קבלנים שיכולים לעבוד בעיר הזו".

יש לציין שעל מנת להתחיל את עבודות הבנייה, קבלן חייב לקבל צו התחלת עבודה, בנוסף לכל יתר האישורים הנדרשים באשר להסדרי התנועה, הבטיחות, הלכי כריתת עצים ועוד. מדובר בתהליך בירוקרטי שלוקח מספר חודשים, לדברי רוזנטל. צווים מסוג זה מונפקים גם ברשויות אחרות, אך בתל אביב רוב הבנייה נעשית בפרויקטים של התחדשות עירונית בשטחים בנויים ומורכבים, ולכן הרבה יותר קשה לעמוד בדרישות לבנייה.

הקבלנים לא רוצים להגיע

לטענת רוזנטל, הפיקוח העירוני בתל אביב מקפיד ביתר שאת על העמידה בדרישות הבנייה ואכיפת עבירות באתרים. "יש קבלנים שמקבלים 2-3 דוחות ביום, שכל אחד מהם בשווי מאות של שקלים", הוא מספר. "לכן, יש חברה שמעסיקה עובד מיוחד לנקות את סביבת האתר כדי שלא לקבל דוחות נוספים. כל זה עולה כסף, ומגדיל את עלויות הבנייה".

 איתי שניידר, מנכ''ל קבוצת דקל / צילום: אחיקם בן יוסף

אך זו לא הבעיה היחידה שהקבלנים בתל אביב צריכים להתמודד איתה. "עד שהקבלנים מגיעים לתל אביב הם מתעכבים שעות בפקקים", מספר שניידר. "רוב הקבלנים מגיעים מהצפון, ורבים מהם לא רוצים לנסוע דרומה. אין להם מושג מתי יגיעו לתל אביב, ולכן הם מעדיפים לעבוד בחיפה ובצפון. קבלנים אומרים ליזמים שבתנאים כאלה הם יעדיפו לעבוד במקום אחר, אלא אם ישלמו להם יותר".

לטענת שניידר, מלבד הפגיעה בתחרות בין קבלני הביצוע בתל אביב, מציאות זו גם מעלה את מחירי הדיור בעיר: "בתל אביב היזם מרוויח יותר, והקבלן רוצה גם הוא להיות חלק מהחגיגה, ולכן מתמחר את העבודה שלו ביותר".

פער נוסף שעולה מהטבלה נוגע לעלויות הבנייה בצפון הארץ ביחס לדרום, בין השאר בגלל בעיית המשילות שמעלה את מחירי הדירות. "כידוע לכולם, יש בדרום בעיית פרוטקשן, שמעלה את עלויות הבנייה", הוסיף שניידר.