חברות הביטוח זיהו את הטרנד הבא להשקעה בנדל"ן לטווח ארוך

הרשתות החברתיות מוצפות בימים האחרונים בסיפורים של שוכרי דירות על הקפצת שכר הדירה שהם משלמים במאות, אם לא באלפי שקלים, בעת חידוש החוזה. רוב המתלוננים מתגוררים כנראה במרכז הארץ, אך התופעה קיימת גם בפריפריה, והגיעה אף לקיבוצים, עם דרישה מצד בעלי דירות לתוספת שמגיעה לעיתים לכ-30% בשכר הדירה לעומת הסכום ששולם בשנה החולפת.

למרות הבאזז הציבורי והתקשורתי סביב עליית מחירי השכירות, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עוד לא מזהים קפיצה בשיעור דומה לזה של מחירי הדירות, שזינקו ביותר מ-16% בשנה האחרונה. לכן, נראה כי בשל התייקרות הדירות לרכישה, יותר ויותר ישראלים עשויים לוותר על חלום הדירה ולחפש דירה להשכרה לטווח ארוך. בתל אביב, שנמצאת במוקד הביקורת, השיקה לאחרונה העירייה תוכנית המיועדת לסיוע בתשלום שכר דירה לעשירונים התחתונים, וליצירת ייעוד חדש לקרקע - "שכירות ארוכת-טווח".

● דמי השכירות באירופה מזנקים, וכך הממשלות מנסות לצנן את השוק
● ההגרלה השנייה של דירה בהנחה יוצאת לדרך: באילו ערים ניתן לזכות?

השיח הציבורי סביב הדיור להשכרה לא מפתיע את איציק טאוויל, מנהל אגף הנדל"ן ואגף האשראי בחטיבת ההשקעות של קבוצת הראל. הראל, שנכנסה לראשונה לתחום הדיור להשכרה כבר בשנת 2014, שותפה היום במימון שמונה פרויקטים של "דירה להשכיר" לטווח ארוך, ופרויקט נוסף לדיור ציבורי (הסוכנות היהודית), הכוללים 4,853 יחידות דיור בהיקף אשראי של 3.6 מיליארד שקל. דירה להשכיר היא החברה הממשלתית שהוקמה לקידום תחום השכירות לטווח ארוך. 

"הסתכלנו על השוק בעולם ועל הדמוגרפיה בישראל"

"היינו בין הראשונים לזהות את הפוטנציאל ולהעניק מימון לפרויקטים להשכרה. אחרים פחדו להיכנס לתחום, בטענה שהשוק לא מספיק בשל או כי התרבות בישראל היא להחזיק דירה בבעלות ולא לשכור אותה. אנחנו הסתכלנו איך השוק הזה נראה בעולם ועל הדמוגרפיה בישראל, והבנו שככל שמחירי הדיור יעלו, היכולת לרכוש דירה תקטן והאלטרנטיבה היא שכירות. לקח זמן, בסוף זה קרה", אומר טאוויל, שמנהל כיום 50 מיליארד שקל , מתוכם תיק אשראי לא סחיר של 34 מיליארד שקל (ממנו 40% הלוואות לנדל"ן) וכן השקעות ישירות בנדל"ן בהיקף 16 מיליארד שקל.

 איציק טאוויל / צילום: מיה כרמי־דרור

הוא מסביר כי החששות שרווחו בשוק התפוגגו יחד עם ההבנה כי מי שגר בדירה לטווח ארוך, ירצה לשמור עליה, בניגוד אולי לשוכרים לזמן קצר. "באחד הפרויקטים שאנחנו מלווים ישנם שוכרים שנכנסו לדירת 3 חדרים, וכשהמשפחה התרחבה עברו לדירות 4 ו-5 חדרים, באותו פרויקט. השוק התחנך, ולגור בשכירות ארוכת-טווח הפך למקובל מאוד, ולהערכתנו המגמה הזו תתחזק. היום, כשמסתכלים מבחוץ, אי אפשר להבדיל איזה פרויקט הוא להשכרה ואיזה לדיור בבעלות".

עליית הריבית תוביל להערכתך לעלייה נוספת במחירי השכירויות?
"אנחנו מעריכים שכן. מדובר במגמה עולמית שתשליך כמובן גם על ישראל. ככל שסביבת הריבית עולה, ויותר קשה לרכוש דירות, הביקוש לשכירות עולה, משום שרכישת דירה - שכבר היום כרוכה בעלויות גבוהות מאוד ובהון עצמי גדול - מתייקרת עוד יותר, כמו גם עלות המשכנתה. כל זאת כשברקע כמובן המחסור הנוכחי בדירות להשכרה והגידול הדמוגרפי הצפוי בישראל בעשורים הקרובים.

"אבל לא רק זו הנקודה. אנחנו רואים חשיבות בהגדלת היצע הדירות ובהשקעה בייזום מגורים להשכרה, כי זה לא מסתכם רק בהגדלת מלאי הדירות להשכרה בשוק. לתפיסתנו, מתלווה לכך אחריות חברתית, המאפשרת לשוכרים תנאים הגונים של אמינות, יציבות וביטחון - ואפילו חוויה. להערכתנו, התחום יתפתח ויציע שירותים באיכות גבוהה, כמו אפליקציות, חוויית משתמש, יצירת קהילה ועוד. כל אלה יציפו לאורך זמן ערכים מוספים, גם ביחס לשוק הפרטי".

רבים מדברים היום על הגבלה מצד הרשויות על מחירי השכירות. זה מטריד אותך?
"לא. יש לנו השקעות גם בחו"ל בפרויקטים להשכרה, ושם יש רגולציה על המחירים. נכון שיש כאלה שבאים לסיבוב קצר כדי להרוויח מהעלייה המהירה של מחירי הדירות והשכירויות, אבל אנחנו לא מסתכלים בצורה הזו, אלא על תשואה יחסית טובה שמניב תחום ההשכרה. זהו סקטור שגילה יציבות ויצא הכי מהר ממשבר הקורונה, והוא היותר יציב בתיק הנדל"ן.

"הסדרה, אם תהיה בסוף, תפעל לטובת מי שמשקיע לטווח ארוך בשוק השכירות, תכניס גופים רציניים ותוציא מהמשחק את מי שבאים לתפוס טרמפ על עליית המחירים לטווח קצר. בנוסף, הסדרה כזו אולי לא תקבע שאי אפשר להתאים מחירים לעולם, אבל כן תאפשר לעשות זאת בצורה שלא תפגע בדייר או בצרכן הסופי. זה היתרון של שכירות מוסדית על פני הפרטית".

אתה מזהה השפעה של עליית הריבית על מחירי הנכסים?
"יש גידול בעלויות המימון, אבל כרגע אנחנו לא רואים בארץ שינויים בשיעור ההיוון (התאמה של עלות הפרויקט בעתיד למחירים כיום). יכול להיות ששיעור ההיוון עוד יעלה, למרות שבאופן מסורתי שיעורי ההיוון בישראל גבוהים מאלו שבחו"ל".

כל השינויים הללו משפיעים על שיקולי ההשקעה שלכם?
"כיום לא נניח עלייה בשכר הדירה באותו שיעור שהנחנו שתהיה לפני כמה חודשים, אלא בקצב איטי יותר, ונהיה זהירים יותר בפרויקטים הדורשים שיפוצים, בהנחות שיעורי ההיוון וכמובן בהנחות המימון, שהתייקר כאמור. אבל כשמשקללים את הכול, השוק יגיע לשיווי משקל חדש כזה או אחר, ולהערכתנו הוא לא יהיה כל כך שונה מזה שאנחנו נמצאים בו כיום".

"צריך לזכור שהריבית היא וקטור אחד שמשפיע על המחיר, ולא היחיד. וקטור מאוד משמעותי הוא אבטלה. ככל שהיא תישאר בשיעורים נמוכים אין סיבה שבנייני משרדים יהיו ריקים, או שירכשו פחות דירות.

"דבר נוסף הוא נזילות - למרות הירידות בשוקי ההון עדיין יש נזילות בשווקים והיצע הכסף עדיין תומך בעוד רכישות ובעוד נדל"ן. לכך יש להוסיף את תשומות הבנייה שהתייקרו, כשבארה"ב ובאנגליה הפערים הם של 15% ביחס לרף של לפני כמה חודשים, וגם זה תומך בכך שמחירי הנדל"ן לא צפויים לרדת באופן משמעותי".

  

 "במשרדים השוק מספק מענה, בדיור המחסור כרוני"

ההשקעה בנדל"ן, בוודאי בימים כמו אלה, של תנודתיות בשוקי ההון, מאפשרת לחברות הביטוח לפזר את הסיכון בתיק ההשקעות ולהיחשף לנכס שנחשב למספק תשואה יציבה. אם הנכס מוצמד למדד, הוא אף מספק לחברת הביטוח - ודרכה לעמיתים החוסכים בה את כספם - הגנה מפני האינפלציה הגוברת.

"בגדול, נדל"ן נחשב כנכס מוגן אינפלציה כיוון שחוזי השכירות לרוב צמודי-מדד, ואם הם לטווח קצר ניתן להתאימם למחירי השוק. אולם בנדל"ן, בפרט בסקטור המגורים, אנחנו כמשקיע מוסדי מנסים להסתכל שנים קדימה, ולראות מה קורה מבחינה דמוגרפית, בישראל וגם במדינות אחרות.

"ישראל היא אחת המדינות עם הגידול הטבעי הכי חזק בעולם, והמשמעות היא שצריך עוד דירות, עוד שטחי מסחר, עוד מבני לוגיסטיקה ועוד משרדים. בעוד שבתחום המשרדים, המסחר וכו' השוק נותן את המענה לביקושים, בשוק הדיור ישנו מחסור כרוני".

בהראל מיקדו את תשומת הלב לתחום הדיור, והחלו להיחשף אליו בין היתר באמצעות רכישת מניות של חברות הפועלות בתחום הנדל"ן למגורים. לקראת סוף השנה שעברה רכשה החברה 20% מחברת הבנייה הוותיקה אלמוג (כ.ד.א.י), תמורת 140 מיליון שקל, ושיעור דומה במניות החברה היזמית עץ השקד, תמורת 60 מיליון שקל. בנוסף, היא הקימה עם החברות הללו, כמו גם עם חברת חנן מור, שותפויות שמתמקדות בתחום הדיור להשכרה.

"בחרנו בחברות שיש להן הרבה ידע ויכולות לצבור מלאי פרויקטים משמעותי, ושמה שהיה חסר להן זו זריקת הון לממש את הפוטנציאל. עם ההצטרפות שלנו שני הצדדים נהנים, ובמקביל גם השוק מקבל היצע חדש של דירות ושל משקיעים", אומר טאוויל.

חברות הביטוח זיהו את תחום ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה. מה הסיכון בהשקעה בתחום הזה?
"התחדשות עירונית מספקת כיום חלק משמעותי מהיצע הדירות. בלי התחדשות עירונית יהיה קשה לענות על הביקושים ולכן חייבים להמשיך לקדם אותה. הסיכון הוא בעיקר התארכות במשך זמן הפרויקט, שדברים ישתנו תוך כדי תנועה והפרויקט לא ייצא בזמן או לא יהיה רווחי.

"יש לנו בפורטפוליו חברות שחתמו על הסכמים לפני 10 ו-12 שנה עם הדיירים, והפרויקט עוד לא יצא לפועל. ועדיין, להערכתנו זה סיכון ששווה לקחת, בטח באזורי ביקוש. יכולה להיות גם התייקרות בעלויות הבנייה, ולכן צריך להיות זהירים ולתמחר זאת מראש. סיכון נוסף הוא שיחילו מיסוי לא פרופורציונלי, או לא יתנו תמריצים נכונים, כי אם לא יהיה תמריץ ליזם, לא יהיה פרויקט".

יש עדיין כדאיות להשקיע בהתחדשות עירונית?
"התחדשות עירונית זה לא רק ת"א. עדיין יש מספיק ערים ושכונות בארץ, לרבות בפריפריה. לראיה, חברות שהשקענו בהן נכנסות לתחום ההתחדשות העירונית, כי כנראה שלקחת רק פרויקטים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל, האחראית על מתן קרקעות לבנייה חדשה), זה לא מספיק כיום להיצע הדירות.

"אנחנו מאוד שמחים שהחברות שהשקענו בהן הולכות לתחום הזה, ושקיים להן צבר גדול בתחום. זה מאפשר המשך צמיחה נראית לעין וגם עושה טוב לשכונות שבהן חלק מהדירות לא במצב טוב. הייתי לאחרונה בטקס ביבנה להריסת בניין, שאם הטרקטור לא היה מפנה אותו הוא היה מתפורר לבד".

היכן אתה רואה את ההזדמנויות כיום בשוק הנדל"ן?
"תחום הדיור, גם הרגיל וגם להשכרה, עדיין מגלם הזדמנות, וגם מהווה עוגן יציב בתיקי ההשקעות. אנחנו מזהים לא מעט הזדמנויות, בין היתר בייזום. מכיוון שלוקח זמן לתכנן ולבנות פרויקט, עד שהוא מסתיים מדלגים על סייקל כמו זה שאנחנו נמצאים בו כרגע, ואז אפשר להיות במצב טוב יותר מאשר מי שכרגע מחזיק בנכס לשיווק - אם כי כרגע עוד לא פוגשים את הקושי הזה.

"הזדמנויות נוספות יש גם בתחום הדיור להשכרה בעולם. המחירים והחוסר בהיצע עדיין ניכרים. אולי לא נראה את שיעורי הצמיחה שראינו עד היום, אבל השוק ימשיך להיות חי ובועט.

"כמובן שגם תחומי האי-קומרס והדאטה סנטרס (חוות שרתים ענקיות) מאוד צומחים. תחום המרכזים הלוגיסטיים עדיין יציב, ולא רואים ירידות בביקושים. אם נכנסים כשותפים בייזום, הוא מכיל הזדמנויות גם בתחום המשרדים. בגדול, כשנכנסים בשלב הייזום תחת הנחות שמרניות, ולא מתמחרים את העתיד, אפשר לראות הזדמנויות.

"מעבר לכך, יש לא מעט הזדמנויות בתחום המלונאות. אחרי הקורונה יש הרבה נכסים שלא השקיעו בהם, או שמי שמחזיק בהם לחוץ מבחינת המימון שנטל מהבנקים, ולכן זה עיתוי נוח להיחשף לתחום. זו הסיבה שנכנסו יחד עם פתאל להשקעה של 100 מיליון אירו בבתי מלון באירופה. תחום נוסף שאנחנו מזהים בו פוטנציאל הוא מדעי החיים, שבו גם השקענו לאחרונה, ושהפך לאטרקטיבי במיוחד אחרי הקורונה".

אז מוקדם להספיד את הנדל"ן המניב?
"לגמרי. הוא חי ובועט. בסוף נכסים נבדלים באיכות, ברמת הגימור ובמיקום. לא הכול מקשה אחת, וזה שונה אם אתה נמצא באזור ביקוש או בפריפריה. אולי תחום הנדל"ן המניב ימצא עצמו בשיווי משקל אחר, אבל בהחלט יש לו מקום".

לא רק הראל: המוסדיים מגדילים את החשיפה לשוק הנדל"ן להשכרה

יותר ויותר גופים מוסדיים מזהים בשנתיים האחרונות את ההשקעה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל כעוגן בתיק ההשקעות שלהם, וכחלק מכך גם העמדת מימון לפרויקטים של נדל"ן להשכרה.

השבוע דיווחו קרן הריט אזורים Living (מקבוצת אזורים) ומגדל ביטוח כי הן מגדילות את ההתקשרות במסגרת הסכם המימון שעליו חתמו בדצמבר 2019, בסכום של 252 מיליון שקל, נוסף על כ-600 מיליון שקל אשראי שהעניקה חברת הביטוח לקרן לפני כשלוש שנים.

המימון החדש הוא עבור פרויקטים להשכרה לטווח ארוך בשכונת בית בפארק באור יהודה ובשכונת הרקפות בראשון לציון. המימון ניתן כנגד שוויים של הפרויקטים לאחר סיום הקמתם ואכלוסם המלא, כאשר הקרן וריבית ההלוואות שהועמדו מתוקף מסגרת האשראי צמודות למדד המחירים לצרכן.

דוגמה נוספת: בינואר השנה חתמה כלל ביטוח על עסקת מימון עם קרן הריט מגוריט וחברת הנדל"ן מנרב, להעמדת אשראי כולל בהיקף של כ-665 מיליון שקל למימון ארבעה פרויקטים של מגורים להשכרה. הפרויקטים כוללים רכישה של 50 דירות בפרויקט yard בשכונת נווה שרת בתל אביב, וכן הקמה של שלושה פרויקטים במסגרת המכרזים של החברה הממשלתית דירה להשכיר, בערים באר יעקב (279 יחידות דיור), ראשון לציון (78 יח"ד) ובשכונת מלחה בירושלים (99 יחידות).

מזרימים סכומי עתק למתחמי השכרה בחו"ל

לצד הגדלת המימון וההשקעות בתחום הדיור להשכרה בישראל, ממשיכים המוסדיים להזרים סכומי עתק מכספי העמיתים לרכישת מתחמי דירות להשכרה בחו"ל, מגמה שנמשכת כבר כמה שנים והתעצמה בחודשים האחרונים.

כך, בחודש שעבר הודיעו הראל ועמיתים קרנות הפנסיה הוותיקות כי הן רוכשות בשותפות עם חברת Morgan Properties האמריקאית, הנחשבת לאחת משלושת הבעלים הגדולים ביותר של יח"ד להשכרה בארה"ב, כ-15 נכסי מולטי פמילי (מקבצי דיור), הכוללים 4,102 יחידות דיור בחוף המזרחי של ארה"ב. פורטפוליו הנכסים נרכש במחיר של כ-650 מיליון דולר, וההון העצמי שיתחלק בין השותפות מסתכם בכ-240 מיליון דולר.

גם אלטשולר שחם פרופרטיז, חברה בת של בית ההשקעות אלטשולר שחם, פעילה בתחום, ובחודש מרץ הודיעה על השלמת עסקה לרכישת כ-40 מבני מגורים להשכרה במערב גרמניה.

מהחברה נמסר כי ההיצע הנמוך של דירות באזור, כמו גם ההגירה החיובית אליו של תושבים בשנים האחרונות, והעובדה שעלות הבנייה של נכסים חדשים עלתה בצורה משמעותית, מובילים לעלייה ניכרת בביקושים לדירות לשכירות.