הזוג הצעיר שגר אצל ההורים וקנה כבר שתי דירות להשקעה

לפני כשנתיים, כשמרבית המדינה ניסתה להבין כיצד מתמודדים עם מגפת הקורונה, את בני הזוג דור ואופיר סער - אז רק בני 23 - עניין בעיקר דבר אחד: לרכוש דירה להשקעה.

● האיזון בשוק הנדל"ן האמריקאי הופר אחרי מאה שנה, וההשלכות עשויות להיות הרסניות 
● חברות הביטוח זיהו את הטרנד הבא להשקעה בנדל"ן לטווח ארוך 

"הרומן שלי עם עולם הנדל"ן התחיל כבר לקראת סוף הצבא, וממקום של פחד. היו לי שאלות כמו איך נקנה דירה, איך נסתדר, איך להגיע לסכומים האסטרונומיים האלה?" סיפר דור בפרק חדש של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

הוא השקיע זמן רב בלמידת הנושא, וכשנתקל בהזדמנות השקעה, רתם את זוגתו והשניים רכשו דירת שלושה חדרים חדשה מקבלן ברמלה במחיר של 1.36 מיליון שקל.

אתה מעיד עליכם שלא באתם ממשפחות "עם כסף", אז איך עושים את זה?
"תנאי התשלום היו 20% בלבד, והיתר בהמשך, אז דובר על 272 אלף שקל. היה לנו הון עצמי של כ-250 אלף שקל, שנוצר משנת קבע שאופיר עשתה, מהרבה שעות עבודה של שנינו, וגם ניסיון לצמצם ולחסוך כמה שיותר בכל חודש", הוא אומר.

הוא מציין כי ההורים סייעו ב-50 אלף שקל נוספים, ולא שוכח להזכיר את המגורים אצל ההורים, שחוסכים הוצאות. במקרה שלהם, גם לקורונה היה יתרון כלכלי. "המשכנו לחסוך למעלה מ־10,000 שקל בחודש, כי מצד אחד עבדנו הרבה ומצד שני כמעט ולא הוצאנו כסף".

"חיסכון אינטנסיבי"

אלא שבני הזוג לא עצרו פה והחליטו להמשיך במסע הרכישות. "כשסיימנו את הרכישה של הדירה ברמלה, שזה היה סביב מאי 2020, נשאר לנו בערך 50 אלף שקל. חסכנו בצורה אינטנסיבית, ואחרי שבעה חודשים כבר היה לנו כ-110 אלף שקל", הוא אומר.

באותה העת הוא נחשף להשקעות באנגליה. "אף שהרף (מחיר נכסים - ג.ל) באנגליה נמוך יחסית לארץ, סכום הכסף שהיה לנו היה קטן, אבל הלכנו בכל זאת לפגישת ייעוץ. אני זוכר שאמרתי לאופיר, 'זה עולה 500 שקל, מקסימום נעשה את זה בעוד שנה או שנתיים'. הלכנו לפגישה עם עדי ורוני שהם בעלי החברה שמציעה השקעות באנגליה, וביצענו יחדיו ניתוח פיננסי", הוא משחזר.

לדברי דור, העובדה שהם צעירים, מתגוררים אצל ההורים ("ויתור שבינתיים אנחנו מוכנים אליו") ובעלי יכולת גדולה יחסית לחיסכון, אפשרה ליצור מתווה השקעה אפשרי. הוצגו בפניהם כמה אפשרויות, ולבסוף הם התבייתו על נכס בעיר ברדפורד שבצפון אנגליה, במחיר של כ-450 אלף שקל, אחרי הוצאות נלוות.

"מדובר בדירת שני חדרים, ששם מוכרת יותר כדירת סטודיו. היא נמצאת בפרויקט חדש שכולל חדר כושר, שומר בכניסה ואופן ספייס לעבודה כשקהל היעד הוא סטודנטים והייטקיסטים צעירים", מספר דור. לדבריו, הם הביאו לעסקה 150 אלף שקל, ואת היתרה באמצעות הלוואה לכל מטרה. הוא מוסיף כי תהליך המימון היה החלק המאתגר ביותר.

"עברתי בשבעה בנקים שונים. בחלקם הסתכלו עליי וצחקו, ואמרו אוקיי יאללה תתקדם. בחלקם קיבלתי הצעות מופרכות של פריים (ריבית בנק ישראל +1.5% - ג.ל) + 10, או פריים פלוס 7.5 ובסופו של דבר היו שני בנקים שלקחו אותי ברצינות. הגעתי למצב שאני יושב עם מנהלת סניף גם בבינלאומי וגם בדיסקונט, ונותן להן לעשות קרב ראש בראש. לבסוף הגעתי להצעה של פריים +1.6%, ושאותה לקחנו".

וכך בעזרת הון עצמי של כ-420 אלף שקל בלבד, בני הזוג מחזיקים כיום בשתי דירות (בניית הדירה ברמלה טרם הסתיימה - ג.ל), כאשר תשלום המשכנתה כיום לדירה ברמלה, עומד על כ-4,600 שקל לחודש ועבור הנכס באנגליה כ-3,100 שקל לחודש. "התזרים בו שלילי", מודה דור, ומסביר שהם הביאו זאת בחשבון.

תוספת של 50 אלף שקל

אך מי שחושב שהכול הלך חלק, או יותר נכון, לפי התוכנית, יתאכזב לגלות שלדור ציפו כמה "הפתעות" בדרך. ההפתעה הראשונה הייתה הקפיצה במדד תשומות הבנייה. היות שמחיר דירות חדשות בארץ צמוד למדד זה, שעלה בחדות מאז רכישת הדירה ברמלה, בני הזוג צריכים להוסיף למחיר הדירה כ-50 אלף שקל. "באג" אחר בתוכנית הוא העלאת הריבית במשק, שמייקרת להם את ההלוואות.

מה אתם מתכננים לעשות עם הנכסים?
"השיטה שאני כרגע עובד לפיה זה 'ביי אנד הולד'. אני לא מתכנן למכור את הדירה באנגליה לפחות כרגע", הוא אומר. באשר לדירה ברמלה, "בגלל עליית המחירים שהייתה פה (לדבריו "על הנייר" מחיר הנכס כבר עלה בכמה מאות אלפי שקלים - ג.ל) אנחנו כן חושבים למכור את הדירה, להוציא את הרווח, ואז לקנות דירה חדשה ואולי אפילו עוד אחת בחו"ל. אבל זה ייקח לפחות שנתיים, קודם נסיים את הלימודים, ואז נראה מה המצב בשוק". 

דור סער
גיל: 25
מצב משפחתי: נשוי
מגורים: באר יעקב
השכלה: סטודנט לתואר ראשון להנדסה תעשייה וניהול
עוד משהו: מעיד על עצמו שהוא מכוון לתחום ההייטק, ובמקביל "מנסה לפתח את התחביב שנקרא נדל"ן"

 בלי מדד: משקיעים צריכים לבחון דירות יד שנייה | אריק מירובסקי, פרשנות

למשקיעים צעירים אני ממליץ במיוחד למצוא מלווה - קרוב משפחה בעל נטייה וידע פיננסי או מישהו אחר שיידע לשאול את השאלות הקשות כמו מה יקרה אם המחירים ירדו. זה לאו דווקא ההורים - זה שההורים קנו פעם דירה למגורים זה לא אומר שהם מומחים להשקעות.

עניין נוסף שצריך לחשוב עליו ברכישת דירה להשקעה מקבלן הוא מדד תשומות הבנייה. אחרי כמה שנים של עלייה מתונה, בשנה האחרונה קצב העלייה הוא כמעט 7% וזה המון, וכנראה שזה לא ייפתר בקרוב מפני שאנחנו לא רואים את הבעיות הגלובליות נפתרות בקרוב.

האפשרות לתשלום מראש של חלק גדול ממחיר הדירה כדי להקטין את החוב ליזם, היה בזמנו טוב, אבל היום הרבה יזמים לא מוכנים להסדר הזה. למעשה, משקיעים צריכים לשאול את עצמם לא פעם ולא פעמיים ולא חמש פעמים עד כמה באמת כדאי לקנות דירה חדשה להשקעה. בתקופה הזאת כדאי לחזור ולבחון דירות יד שנייה, שהמחיר שלהן לא צמוד לכלום.