תפיסת ה"היצע" כפתרון לבעיית מחירי הדיור אינה חזות הכל

הכתבה בשיתוף המכון לרפורמות מבניות

במסמך חדש תחת הכותרת "תמהיל גדלי הדיור בישראל - מסמך רקע", קוראת הצמרת התכנונית של מנהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את "תפיסת ההיצע" כפתרון היחיד, ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש - מגוון משקי הבית/צרכני הדיור. לפי המסמך, בחינה שכזו תספק "מענה לצרכים מגוונים באוכלוסיה ובכך ישפיע לחיוב גם על התמהיל החברתי-כלכלי שעשוי להיות מכיל ובריא יותר ויעודד בתורו תכנון מגוון יותר של טיפוסי ומאפייני בינוי".

מנהל התכנון מפנה זרקור במסמך הרשמי מטעמו לתפיסה השולטת בשוק הנדל"ן של "הדיור כמוצר אחיד הנסחר בשוק משוכלל, בו קיים איזון בין ביקוש והיצע", ומצביע על ההשלכות של תפיסה זו: "תכנון הומוגני יחסית המובל במידה רבה על-ידי יזמים המבקשים למכור דירות במטרה למקסם רווחים. זאת בשונה מתפיסת הדיור כמוצר או כשירות בעל מאפיינים ציבוריים, שעל המדינה להבטיח לכלל תושביה על בסיס צרכיהם".

כותבי המסמך מטעם מנהל התכנון מדגישים כי המונח "תמהיל דיור" מגלם בתוכו מגוון רחב של מרכיבים מעבר לגודל הדירה, כדוגמת "צורת החזקה בדיור, רמת המחירים וטיפוסי הבניה". דיור הוא מוצר הטרוגני, ויש להיזהר מהליכה בדרך של שוק הומוגני המתמקד בהיצע בלבד. כך, המסמך מעלה על נס את הפילוח של הביקושים לדיור - לאלה שידם משגת, ולאלה הזקוקים לדיור בהישג יד, וקורא לקחת בחשבון את המאפיינים השונים כגון "גודל משק הבית, מאפייני הדיירים (גיל וצרכים מיוחדים), ויכולתם הכלכלית לרכוש או לשכור את הדירה".

יצוין כי באותו המועד עצמו, וייתכן שאפילו בתיאום, מפרסם אגף האדריכלית הראשית במשרד הבינוי והשיכון מחקר שמהווה בפועל הנחייה למתכננים, העוסק בגיוון הבינוי ובצפיפות המגורים - הכל כהמשך למסמך תמהיל גדלי הדיור ולתיקון 4 לתמ"א 35.

שני המסמכים החדשים הללו, יחד עם תיקון 4 לתמ"א 35, עולים בקנה אחד עם עמדת המכון לרפורמות מבניות מייסודו של שרגא בירן, הקורא לאורך שנים למדיניות דיור לאומית, ובפרט לשינוי במדיניות רבת השנים של תכנון דיור בגודל אחיד לשכבה מסוימת ויחידה. גישה זו, סבורים במכון, מתעלמת מחשיבות הסגמנטציה התכנונית (פילוח). כעת מנהל התכנון עצמו מכריז בריש גלי כי סיסמת ההיצע אינה הפתרון.

בשורה התחתונה, מסקנות המסמך קובעות כי על ממשלת ישראל לשנות את מדיניותה:

1. הנחת מוצא: איכות חשובה מכמות
על פי המסמך של מנהל התכנון, "החתירה ליעד כמותי של מספר הדירות הנדרשות, לעיתים מסיטה את המיקוד ממרכיבים חיוניים אחרים בתכנון, כגון: מגוון הדירות, טיפוסי הבינוי וצורות המגורים, דבר הפוגע במענה התכנוני המסופק, ובהתאמה לצרכים של אוכלוסיות שונות עבורן אנו מתכננים. הצבת השיקול הכמותי כשיקול כה מוביל (ולעיתים קרובות אף מכריע) בשיח הציבורי מותירה חלק גדול מהמרכיבים האחרים, ובניהם גודל הדירות, בידי השוק הפרטי אשר באופן טבעי עשוי להעדיף ייצור שיטתי ואחיד יחסית, המקל על התכנון והביצוע - זאת במטרה למקסם רווחים. כך, בשנים האחרונות מתהווה מגמת תכנון המאופיינת בהומוגניות גבוהה וחריגה של שכונות ובנייני מגורים ברחבי המדינה".

2. בונים רק למשפחות עם ילדים - אבל מה עם כל השאר?
"שוק הדיור היום מותאם בעיקר לקהל היעד ה"נורמטיבי" של משפחות עם ילדים. זאת על-אף שפרופיל משקי בית ברוב המכריע של המקומות רחב ומגוון בהרבה, וכולל למשל: יחידניים, קשישים, משפחות חד-הוריות, גרושים, רווקים צעירים (או מבוגרים) או משקי בית לא-משפחתיים מסוגים אחרים, שחלקם באוכלוסייה הולך וגדל. צרכני דיור אלה נמצאים "מתחת לרדאר" התכנוני. [...]. "פער זה" לפי המסמך, "בין ההומוגניות של הדירות המתוכננות והנבנות לבין ההטרוגניות והדינאמיות של מבנה משקי הבית בישראל על צרכיו בתחום הדיור, מעיד על הנחיצות בבחינה שיטתית וכלל מערכתית הן של צד ההיצע - מגוון הדירות הקיים והמתוכנן, והן של צד הביקוש - מגוון משקי הבית/צרכני הדיור".

3. תמהיל דיור הוא לא רק גודל דירה
"המונח תמהיל דיור, מעבר לגודל הדירה, מגלם בתוכו מגוון רחב של מרכיבים, בין אלה: צורת החזקה בדיור, רמת המחירים וטיפוסי הבניה. כותבי המסמך סבורים כי "יש לחזק את המגמה הקיימת לקידום תכנוני משמעותי של מרכיב תמהיל הדיור בתכנון כבר בעתיד הקרוב, ובכך (היא) תסייע במתן ביטוי ממשי לצרכי הדיור והמגורים של קבוצות אוכלוסייה שונות במקומות שונים ברחבי ישראל".

על פי הדוח, "במסגרת המחקר זוהו מספר מרכיבים רלוונטיים לתמהיל דיור והשלכותיו על סביבת המגורים. ביניהם התייחסות לצורת חזקה, טיפוסי מבנים, דיור מיוחד, דיור בהישג יד, השכרה ארוכת טווח וכו'. כמו כן, עלה צורך בהבנה מעמיקה יותר אודות מאפייני משקי הבית השונים וצרכי הדיור שלהם. צרכי הדיור ותמהיל הדיור קשורים ומושפעים מסביבת המגורים, ובעלי זיקה למרחב שמעבר ליחידת הדיור: לבניין, למרחב הציבורי הסמוך, לשכונה ולעיר".

4. דרושה מדיניות דיור לאומית - שתוביל לגיוון תמהיל הדיור
"תמהיל דיור מגוון מספק מנעד אפשרויות דיור עבור קבוצות שונות באוכלוסייה, על בסיס גיל, רקע חברתי וכלכלי, סטטוס משפחתי, מאפיינים תעסוקתיים ועוד. באופן זה", נכתב במסמך, כי "בכוחו של תמהיל דיור להביא לשילוב והכלה חברתית ואף לצמצום פערים חברתיים-כלכליים - ערכים שקיים קונצנזוס לחשיבותם וחיוניותם לתפקודן האפקטיבי של ערים לאורך זמן".

"היעדר ההתייחסות למשמעויות והנגזרות המתאפשרות על-ידי גיוון תמהיל דיור מחמיץ את ההזדמנות לתכנון איכותי ולמתן מענה ראוי ובר-קיימא לצרכי הדיור המקומיים והלאומיים. נדרש גיבוש מדיניות שתוביל לגיוון תמהיל דיור בישראל בעת הזו", מסכמים שם.