הדיור נשאר מוגן: הענף שמסוגל לפלס את הדרך גם בסביבה כלכלית מטלטלת

הכותב הוא מייסד ומנכ"ל קרני פמילי אופיס. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא ואין באמור משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירת ני"ע או מוצר פיננסי כלשהו 

ענני סערה נישאים מעל הבורסות בחודשים האחרונים. הצטלבות אירועים מאקרו-כלכליים, לצד מלחמה מתגלגלת באירופה, לא עושים חסד עם המשקיעים. תיקי ההשקעות סופגים הפסדים כואבים, האי-וודאות מפזרת ערפל סמיך על כיוון השווקים וקשה לאתר אפיקים שמפגינים חסינות אפקטיבית, שכן המצב הנוכחי מגלם אתגרים המגיעים כמעט מכל כיוון, ונקשרים בדרך כזו או אחרת לכל סגמנט פעילות.

ועדיין, ניתן לחלץ תובנות השקעה מתוך מחשבה כי כ"שיורד גשם כולם נרטבים", משמע ישנם סקטורים שנפגעים בעיקר מרוח התקופה, ופחות מהאטה דרמטית בפעילותם העסקית. תחום הדיור המוגן הוא אחד מהם.

מגמות עומק דמוגרפיות, ובראשן אוכלוסיית עולם מאפירה ותוחלת חיים מתארכת, במקביל לעלייה ברמת החיים, תומכות בהמשך צמיחת פעילות הדיור המוגן, ומשקפות יסודות חזקים שעליהם נשען הסקטור. נוסף על כך, גם השינוי שחווה התחום בשנים האחרונות, המבסס תדמית של מסגרת דיור איכותית, שהופכת בהדרגה, באמצעות מודלים עסקיים יצירתיים, למוצר נגיש יותר לפלח בני הגיל השלישי, תורם את חלקו.

  

שעטנז בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב

המודל הכלכלי שאימצו רוב חברות הדיור המוגן מתבסס על הכנסות משני עורקים מרכזיים. האחד, פיקדון מחולט, שפירושו הפקדת פיקדון מצד הדייר בהתאם לשווי יחידת הדיור המושכרת, כאשר הפיקדון מחולט על פני תקופה של 10-15 שנים, ושיעור החילוט (שחיקת ערך הפיקדון) נע לרוב בטווח שבין 3% ל-3.5% בשנה. יתרת הפיקדון בתום תקופת השהות, אם נותרה כזו, חוזרת לדייר או לשאריו.

צינור פיננסי נוסף מגיע בדמות דמי אחזקה חודשיים, המצטרפים לפיקדון המחולט, ואלו הופכים גבוהים יותר ככל שהדייר בוחר ליהנות משירותים ייחודיים, שאינם חלק מ"הסל הבסיסי". הכנסה נוספת נובעת מהשכרת המחלקות הסיעודיות למפעילים חיצוניים.

עם זאת, משקל כבד מהמאזן הפיננסי נתון גם לשיערוכי נדל"ן, כלומר לשינוי בערכי הנכסים. אלא שכאן יש להסתכל על נקודה מעניינת המאפיינת את החברות בתחום הדיור המוגן. במודל הכלכלי של חילוט פיקדון מצד הדייר, כאשר האחרון מפנה את הנכס החברה מאיישת את היחידה בדייר חלופי, המפקיד בידיה פיקדון חדש בגין הנכס שהתפנה. ברוב המוחלט של המקרים, ונוכח הגאות המתמשכת במחירי הנדל"ן הריאלי, הפיקדון החדש משקף שווי גבוה משמעותית ליחידת הדיור ביחס לפיקדון הקודם.

למעשה, אירוע של תום תקופת שכירות בנכס, המתורגם בדרך כלל לאפקט שלילי עבור חברות נדל"ן בסגמנטים אחרים, עשוי דווקא להיטיב כאשר מדובר בדיור מוגן, שכן לידי החברה מתגלגלים סכומים הולכים וגדלים (המושפעים גם מלחצי אינפלציה).

אלמנט זה מקפל בתוכו יתרון נוסף, שכן מלוא הפיקדון - השווה לערך היחידה - מוחזק בידי החברה החל מהיום האכלוס הראשון, כך שבעיית גביית התשלום כמעט אינה מציבה איום על תזרים המזומנים הצפוי. חברה שמנצלת בתבונה את גלגול הכסף מהפיקדונות ומיתר הצינורות הפיננסיים, יכולה ליהנות מהתרחבות מהירה יחסית של פורטפוליו הנכסים, לצד רווח יזמי נאה בנקודת האכלוס, עת הפיקדונות מופקדים בקופת החברה.

תהליכים דמוגרפיים תומכים וחסמי כניסה קשיחים

קו ישיר מחבר בין תהליכים דמוגרפיים ובין קצב צמיחת סקטור הדיור המוגן וסך מחזורי הכסף בענף. באשר לאוכלוסייה המקומית, קצב הגידול האקספוננציאלי בפלח השכבה המבוגרת בישראל מבשר על קיומו של פוטנציאל להמשך צמיחת הענף, בייחוד כאשר התחזיות מסמנות כי עד לשנת 2035 יחיו בישראל כ-1.6 מיליון קשישים.

לצד זאת, ההערכות הן כי ענף הדיור בישראל עוטף כ-14 אלף יחידות, נמוך מיעדי התוכנית הממשלתית להגדלת היצע יחידות הדיור בתחום, כך שהמשוואה נוטה בעיקר לטובת השחקניות בענף, מבחינת יכולת התמחור והביקוש החזק. מגמה זו משתקפת ביתר שאת באזורים המאופיינים בחתך אוכלוסייה ממעמד סוציואקונומי בינוני-גבוה.

ובכן, ראוי לציין שמיעוט יחסי בשחקני הענף נובע בעיקר ממשוכות משמעותיות של רגולציה, כמו גם ממורכבות ניהולית-אופרטיבית. על אף האופי "המלונאי", דיור מוגן משלב גם אספקטים רפואיים, ומחייב תפעול של מערכות סיעודיות ודומיהן. אפשר לחזור כשנתיים לאחור כדי להיזכר במבחן הקריטי שניצב בפני הענף עם פרוץ תחלואת הקורונה.

אך למגפה היה גם אפקט הופכי. רצף הסגרים והגבלות התנועה העמיקו את סוגיית הבדידות והיעדר האינטראקציה החברתית של האוכלוסייה המבוגרת, שמצאה בדיור המוגן מפלט של חיי חברה וקהילה, בצד נגישות מיידית לשירותי רפואה.

למעשה, אם בעבר האוכלוסייה המבוגרת נאלצה בעל כורחה לעבור לבתי אבות סיעודיים כאשר המצב הבריאותי התדרדר, כעת יש תנועה מציר מקביל - "המזדקנים החדשים" - אוכלוסייה מבוגרת שאינה נזקקת לטיפול צמוד, אך מבקשת להשתלב בחיי הקהילה וליהנות מרמת חיים המשלבת תרבות, פנאי ועוד. לתהליך זה תרם גם שדרוג השירותים והמתקנים שמציעות החברות לדייריהן.

אלו גם מסבירים את העובדה כי בשנים האחרונות ניכרת התרוממות רוח בענף, שמביאה את הגופים הגדולים להעמיק אחיזתם, תוך נגיסה בנתחי החברות. כך, בין היתר, רכישת השליטה ברשת עד 120 בידי שפיר; חבירת פתאל לרשת מגדלי הים התיכון; דריסת הרגל של ישראל קנדה עם רכישת בית הדיור המוגן בכפר שמריהו; רשת פאלאס המוחזקת בידי עזריאלי ; הנפקת בית בכפר ועוד.

הזדמנות השקעה מעניינת, אבל לא חפה מסיכונים

גם תחום הדיור ניצב בפני חשיפה לסיכונים המרחפים כעת מעל שוק הנדל"ן, ובראשם עלייה עקבית בסביבת הריבית, המתורגמת לטיפוס שיעורי ההיוון ולהכבדת משקולת נטל החוב, בעיקר עבור חברות ממונפות.

כמו כן, צבר הפרויקטים שבקנה החברות המובילות בענף מעמיד אותן במבחן חשוב באשר ליכולת לאכלס את הפרויקטים ולרשום שיעורי תפוסה גבוהים. מדובר באתגר ובתהליך מורכב שכבר הוביל בעבר לניעור שחקנים שכשלו ונאלצו להידחק החוצה.

יתרה מכך, אף שניכרים סימנים לדעיכת הקורונה, לתחום הדיור המוגן רגישות יתר לסיכונים בריאותיים. גלי תחלואה והתפרצות מגפות חדשות עשויים לגרור עזיבה מסיבית של דיירים, שפוגעת ישירות בתזרים ומגלמת פוטנציאל נזק ארוך-טווח, שכן אכלוס יחידות דיור כרוך לעיתים בפרק זמן של מספר חודשים.

מעל הכול, פגיעה במוניטין של חברת דיור מוגן - בשל כשל מערכתי, היעדר טיפול הולם וכו' - הם מהסיכונים הממשיים הנמצאים לפתחן של החברות בכל רגע נתון.

לאור כל האמור, להערכתי פרופיל הסיכון-סיכוי בפעילותן העסקית של השחקניות המובילות בסגמנט הדיור המוגן מגלם הזדמנות להשקעה מעניינת וארוכת-טווח. מלבד החברות שהוזכרו, ניתן להיחשף להשקעה באופן עקיף באמצעות מדד רוחב ת"א-נדל"ן, אם כי סקטור הדיור המוגן מהווה נתח צנוע יחסית מהרכב המדד.

כך או כך, במטרה להימנע מניסיון עקר לתזמן את השוק, המתנדנד בחריפות באחרונה, ניתן להגדיל חשיפה במנות קצובות ובפעימות מדודות אל תוך הירידות, ככל שאלה יימשכו.