האוצר מציע הכבדה משמעותית על המשקיעים בשוק הדיור

הכותב יוצא רשות המסים ומומחה למיסוי מקרקעין

לפני ימים מספר פרסם משרד האוצר ברשומות הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין. ההצעה כוללת מספר רב של תיקונים אשר בעיקרם הכבדה משמעותית על המשקיעים בדירות מגורים. נביא כאן את עיקרי ההצעה אשר דורשת חשיבה והערכות מתאימה.

1. גביית מס רכישה מלא ברכישת דירת מעטפת: רווחת התופעה שקבלנים משווקים דירות יוקרה ברמת מעטפת בלבד. בשל נוסח החוק כיום קיימת מחלוקת האם דירת מעטפת מהווה "דירת מגורים" לצורכי מס ואם הרוכש חייב בשיעורי מס רכישה הגבוהים המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה (8% ו־10%), או בשיעור מס רכישה כמקרקעין אחרים - 6%. על מנת לשלול את יתרון המיסוי בידי הרוכשים מוצע לקבוע בחוק כי דירת מעטפת חייבת במס רכישה כ"דירת מגורים" לכל דבר ועניין.

  

2. קיצור תקופת הגרייס למשפרי דיור: כיום משפר דיור יכול לרכוש דירה ולשלם בגינה מס רכישה כדירה יחידה, אם ימכור את דירת המקור תוך 24 חודשים. האמור יוצר מצב שבו רבים רוכשים דירה חליפית, אך אינם מזדרזים למכור את דירת המקור מתוך רצון ליהנות מעלית המחירים. מוצע כעת לקצר את תקופת הגרייס ל־12 חודשים בלבד. במקביל מוצע לערוך תיקון גם ביחס לחבות במס שבח. כלומר המוכר יוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת המקור אם ימכור אותה תוך שנה ממועד רכישת הדירה החליפית.

3. ביטול החישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על קרקע: כיום, כל תקופת השבח עד לתאריך 31.12.2013 פטורה ממס. השבח הלינארי מיום 1.1.14 ועד ליום המכירה חייב במס בשיעור של עד 25%. פרשנות מקילה של רשות המסים אפשרה תכנון מס שלפיו בעלי קרקע שהחזיקו בה עוד לפני 1.1.14, יכלו לבנות על הקרקע בית מגורים ולאחר מכן למכור אותה עם הבית ולבקש חישוב לינארי מוטב. מוצע כעת לסגור פרצה זו באופן שבו החישוב הלינארי המוטב יינתן אך ורק למי שבמועד הרכישה המקורי הייתה דירת מגורים. במקביל מוצע להקל על אלו שכבר רכשו קרקע (או ירשו) והייתה להם צפייה ליהנות מההטבה הלינארית. אלה יוכלו ליהנות מן החישוב הלינארי המוטב בתנאי שישלימו את בניית בית המגורים עד לתאריך 31.12.2025.

4. שלילת חישוב לינארי מוטב במכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ: ישראל נחשבת מזה שנים ליצואנית מס באופן שבו תושבי חוץ בעבר נהנו מפטור מלא במכירת דירת מגורים אך היו חייבים במס רווח הון במדינת התושבות. מצב זה השתנה במעט ביום 1.1.14 על ידי כך שנשללה הזכות לתושב חוץ ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, אלא באם יוכיח כי במדינת התושבות אין לו דירת מגורים. כעת כצעד משלים מוצע לבטל גם את החישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ. על מנת לאפשר לתושבי חוץ להיערך להחמרה זו מוצע כי תיקון זה יחול על מכירות החל מיום 1.1.2024.

5. הטלת מס יסף על מכירת דירת מגורים שלא זכאית לפטור ממס שבח: בפקודת מס הכנסה נקבע כי יחיד יהיה חייב במס נוסף בשיעור של 3% על הכנסתו החייבת (לרבות שבח מקרקעין) העולה על סכום של 663,240 שקל. מס זה מכונה "מס יסף" או "מס עשירים". יחיד החייב במס יסף חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה. בפועל, רבים ממוכרי המקרקעין (תושבי ישראל ותושבי חוץ) אינם מודעים לחובה זו ואינם טורחים להגיש דוח שנתי ובכך נמנעה גביית מס זו מהם. מוצע כעת לחייב את המס הזה במסגרת שומת מס שבח ועל ידי מנהל מיסוי מקרקעין. בנוסף לכך, בהתאם לדין כיום שבח ממכירת דירת מגורים פטור ממס יסף. מוצע כעת לבטל הקלה זו ולהחיל את מס היסף על כלל ההכנסות משבח מקרקעין, למעט באם דירת המגורים נמכרה בפטור ממס שבח.

6. שלילת הפטור ממס לדמי שכירות בידי תושב חוץ: תושב חוץ, כמו תושב ישראל, זכאי לפטור ממס בגין דמי שכירות וזאת בגין הכנסה מדמי שכירות עד לסכום חודשי של 5,070 שקל. מוצע לשלול הטבה זו מתושבי חוץ.

7. ריווח מדרגות מס הרכישה: מוצע לשנות את מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה באופן שיקטן נטל המס על רוכשי דירה בסכום של עד 2.33 מיליון שקל והכבדה ממשית על רוכשי דירות יקרות יותר (ראו טבלה).

8. הפחתת שיעור מס שבח במכירת קרקע לבנייה: במסגרת הוראת שעה מוצע להפחית את שיעור מס השבח ביחס למכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים של 15 דירות לפחות, כך שביחס לשבח החייב במס מלא יוטל מס שבח בשיעור של 25% בלבד, בכפוף לכמה תנאים, בהם למשל סיום בנית הדירות על ידי הרוכש תוך 48 חודשים מיום המכירה. סיום מאוחר יותר יוביל להפחתה חלקית של שעור מס השבח.