ביקש לפנות את אחיו מהמשק החקלאי שירשו מההורים; מה קבע בית המשפט?

עוה"ד דניאל פרידנברג ואוהד הופמן הם שותפים מייסדים במשרד עורכי הדין הופמן & פרידנברג המתמחה בענייני משפחה וירושה

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי מרכז עוסק בעניין ה"רשות" במקרקעין - הזכות היחידה במקרקעין שאיננה חוסה תחת החובה החוקית שלפיה כל עסקה במקרקעין תבוצע באמצעות הסכם בכתב. הרשות לשימוש במקרקעין יכולה להיחשב לעתים כרשות בלתי הדירה - שאז לא ניתן לבטלה בקלות אף שהיא פוגעת בזכותם הקניינית של בעלי הנכס. באופן חריג הורה בית המשפט המחוזי על ביטולה של זכות השימוש במקרקעין.

עובדות המקרה: הורים העבירו לבנם את זכויותיהם במשק החקלאי, שעליו נבנה לפני שנים רבות גם ביתו הרחב והמטופח של אחיו - ילדם האחר. בעטיו של סכסוך שפרץ ביניהם, בעל הזכויות החדש עתר לבית המשפט כדי לסלק את ידו של האח שבנה את הבית, שטען מצדו כי הרשות שקיבל לבנות ולהתגורר במשק היא בלתי הדירה ומכאן - לשיטתו - שהוא משתמש בנכס כדין ולא ניתן לפנותו משם כלל, שלא להזכיר שהבית נבנה שנים רבות לפני שאחיו קיבל את הזכויות מן ההורים, ושמגוריו במשק בכלל לא מפריעים לאחיו שמתגורר במשק הצמוד באותו המושב.

ההחלטה: כיוון שהזכות ניתנה ע"י ההורים לפני למעלה מ־40 שנה במהלכן שיפץ הבן את הבית שבנה, וכיוון שגם לאחר שמערכת היחסים עם ההורים ידעה יותר מורדות מעליות הם עדיין לא דרשו ממנו להתפנות, קובע בית המשפט כי מדובר בזכות בלתי הדירה, ומשכך - היא מחייבת גם את האח שלימים הפך לבעל הנכס.

אלא שבמקרה זה קבע בית המשפט כי הגם שהזכות היא בלתי הדירה, יש להורות על פינויו של המורשה משום הסכסוך העצום השורר בינו לבין אחיו בעל הזכויות - סכסוך שכלל אפילו תגרת ידיים אלימה שהצריכה את שני האחים לטיפול רפואי וכונה ע"י בית המשפט מצב מנוכר ובלתי נסבל. היעדר אפשרות למגורים בכפיפה אחת הוביל את בית המשפט לבטל את הזכות שניתנה לבן, הגם שזו נקבעה כבלתי הדירה, וזאת בכפוף לתשלום פיצוי שיהלום את הבנייה וההשקעות מצדו לאורך השנים הרבות.

המשמעות: זכות השימוש במקרקעין היא - על פי רוב - זכות הדירה שניתן לבטלה על פי דיני החוזים הכלליים. הגם שמדובר באפשרות נדירה, זכות לשימוש מקרקעין יכולה להיות מסווגת כזכות קבועה ובלתי הדירה, שאז יש בכוחו של בית המשפט להורות על ביטולה בתנאי שאכן מדובר במקרה קיצוני וחריג, ותוך העמדת פיצוי ראוי באופן שיהלום את הנסיבות הקונקרטיות, ממגורים חלופיים ועד תשלום כספי מתאים.

אי כיבודה של דרישת החוק המחייבת כי עסקאות במקרקעין ייעשו רק על דרך הכתב, עלול להוביל למחלוקות שמוכרעות בבית המשפט לפי הדין וההלכות המשפטיות. כאשר זכות הקניין מתנגשת עם זכות השימוש, הרי שגם אם זכות השימוש סווגה כבלתי הדירה, בית המשפט עדיין יכול להורות על ביטולה במקרים חריגים ובכפוף לפיצוי הולם שאיננו בהכרח רק סעד כספי. 

עמ"ש 9507-10-21.