לא רק עליות מחירים: השוכרים סובלים גם מבעיית האיכות של הדירות

שוק הדיור להשכרה מקבל בשבועות האחרונים תשומת לב רבה: עליות המחירים, רמת התחרותיות שנמצאת בירידה, רגולציה ירודה ועוד נדונו לאחרונה בהרחבה. אך לדיון הציבורי החשוב שמתנהל בנושא, חסרה זווית נוספת שקשה לקבל עליה נתונים - איכות הדירות להשכרה.

בדיקה ראשונה מסוגה שנערכה עבור גלובס על ידי "דיפרנט, חברה להבטחת שכר הדירה" מעלה כי לכשלים בשוק השכירות יש השפעה גם על פרמטר זה. לפי ממצאי הבדיקה, איכות הדירות להשכרה בישראל היא ירודה, במיוחד בתל אביב. למעשה, נראה כי למעט במקומות מסוימים בפריפריה, אין לבעלי הדירות כיום שום תמריץ להשביח אותן.

במסגרת הבדיקה נסקרו 70 אלף מודעות של דירות להשכרה שפורסמו בשנים 2020־2021 באתרים יד 2, הומלס, קומו, הומלי, מדלן, ווין ווין, פייסבוק ופלטפורמות נוספות, ונמדדו איכויותיהן על פי המפרט הטכני המפורסם שלהן, שהושוו לשכר הדירה שנגבה עליהן.

  

הציון לאיכות הדירות נע בין 0 ל־1, והוא הורכב מסוג הנכס, גודלו, מספר החדרים הכלולים בו, האם הדירה מדווחת כמשופצת, הימצאות מטבח, חניה, דוד שמש, סורגים, האם מדובר בדירת במרתף, האם כלולות בה הרחבות והאם יש בה מיזוג אוויר. המחירים המצוינים הם מחירים ממוצעים ל־2021.

התוצר הסופי מתאר תמונה עגומה. למעשה, למעט חריש אף עיר לא עברה את מדד האיכות 0.4, שאף הוא נמוך מבינוני. חריש נמצאה כעיר הישראלית עם איכות הדירות להשכרה הגבוהה ביותר, והיא קיבלה את הציון 1, וקל להבין מדוע - כל הדירות בעיר הן חדשות, והמפרט הטכני שלהן הוא הגבוה ביותר שקיים בארץ.

ציון אפס באיכות הדירות לעיר היקרה בארץ

העיר שנמצאה בתחתית איכויות הדירות המושכרות בה היא תל אביב, שקיבלה את הציון 0. זאת בעוד שמחירי השכירות הממוצעים בה כיום מגיעים ל־7,413 שקל לחודש. גם בת ים ורמת גן מדורגות מאוד נמוך במדד האיכות, עם ציון של פחות מ־0.1. ברמת גן שכר הדירה הממוצע במאי 2022 הגיע ל־5,506 שקל, ואילו בבת ים ל־4,899 שקל לחודש. להן מצטרפות שתי הערים הגדולות ירושלים (שכר דירה של 4,926 שקל לחודש) וחיפה (3,378 שקל לחודש) שאף הן מצויות בתחתית מדד איכות הדירות המושכרות.

 רחוב מזא''ה, בתל אביב / צילום: איל יצהר

"כל הציונים בין 0 ל־1 הם ביחס אחד לשני, כי אי אפשר לאמוד באופן מדויק את האיכויות הממשיות של עשרות אלפי הדירות המוצעות להשכרה, ואנו מתבססים במחקר שלנו על מודעות להשכרה", מסבירים בדיפרנט. "תל אביב קיבלה את הדירוג הנמוך ביחס לערים אחרות וחריש קיבלה את הציון הגבוה ביותר, אבל זה לא אומר שכל הדירות בתל אביב גרועות ושאין בה דירות טובות. זה אומר שביחס לממוצעים במקומות אחרים, ממוצע הדירות בתל אביב פחות איכותי.

"הרבה פעמים מה שמכונה 'דירת 2 חדרים' בתל אביב זה משהו צפוף וחנוק של סלון קטנטן וחדר שינה קטן, או גלריה, ודירת חדר וחצי הרבה פעמים זו דירת חדר וגלריה שבנויה באילוץ למעלה וצריך לטפס עם סולם. נקודה נוספת לרעת המשכירים היא שבעלי דירות רבים מעדיפים לחסוך עלויות ולהתקין דוד חשמל במקום דוד שמש, כיוון שעלות ההתקנה של האחרון גבוהה הרבה יותר".

אלעד שריקי, מנכ"ל דיפרנט, מציין כי בעלי דירות רבים אינם פוגשים כמעט את השוכרים בין היתר כי הם גרים רחוק, אז מי שבפועל מתנהל מול הדייר זה המתווך. וכשמערכת היחסים אינה חזקה ולא נוצר קשר אישי, בעלי הדירות לא ממהרים לשפץ ולסדר.

מצננים את המשקיעים על חשבון ההיצע 

גורם שאמור לדרבן - ואולי לאלץ - את בעלי הדירות לשפץ אותן הוא שוק תחרותי, שבו לשוכר יש אלטרנטיבות רבות.

אולם מזה כשבע שנים (למעט בשנה שמאז סוף 2020 לסוף 2021) שהממשלות בישראל פועלות לצמצום התחרותיות בענף, באמצעות הרחקת משקיעים מהתחום על ידי העלאת מס רכישה. התוצאה - לפי נתוני הכלכלנית הראשית היא שמאז אפריל 2016 ירדו ממלאי הדירות שבידי המשקיעים ביותר מ־23 אלף דירות.

גם בדיפרנט מדווחים על ירידת ההיצע, ומצאו כי מינואר 2019 ועד למאי 2022, ירד היצע הדירות שמתפרסמות להשכרה בתל אביב מ־6,415 ל־4,065, בירושלים מ־5,042 דירות ל־3,559 ובחיפה מ־4,378 ל־2,698 דירות.

בדרום הארץ קרה משהו אחר: הבנייה המואצת בבאר שבע ובמיוחד באשקלון הביאה לכך שהיצע הדירות בבאר שבע, באשקלון ובאשדוד גדל. באשדוד ההיצע עלה מ־932 ב־2019 ל־1,084 היום. בעיר אמנם לא נרשמה בנייה בהיקף נרחב במיוחד, אולם הקרבה לאשקלון הפכה את הדירות החדשות באשקלון לאלטרנטיבה מוזלת לשוכרים האשדודים, ובכך תרמה גם לעליית ההיצע בעיר.

באשקלון הוצעו להשכרה בשנה שעברה 607 דירות ואילו כיום מספרן עומד על 1,412 דירות, כלומר יותר מכפול. בבאר שבע, שאף היא נבנית בקצב מהיר, כמות הדירות להשכרה עלתה מ־1,512 בשנה שעברה ל־2,582 היום. ההיצע הגדול משמעו תחרות גדולה יותר, ולכן המחירים במקומות הללו עלו בקצב איטי משמעותית מאשר באזור גוש דן, למשל.