מפלט משוק המניות? אלקטרה נדל"ן גייסה חצי מיליארד דולר בחודש לרכישת מקבצי דיור בארה"ב

המפולת בבורסות האמריקאיות, שמרסקת את מחירי הנכסים הסחירים בכל רחבי העולם, שולחת את הגופים המוסדיים בישראל ומשקיעים מתוחכמים לחפש אלטרנטיבות לכספם. השבוע השלים מדד S&P 500  ירידה של מעל ל-22% מתחילת השנה, ונכנס רשמית ל"טריטוריה דובית". וול סטריט גוררת את העולם למפולות לא פוסקות, כשענני מיתון כלכלי כבר באופק.

שוק הדיור להשכרה, כך נראה, מהווה מעין מפלט למשקיעים, גם אם הוא כמובן איננו חסין לחלוטין. הגופים המוסדיים הגדולים, שנוהגים בשנים האחרונות לגוון את תיק ההשקעות ולהוסיף לו נכסים לא סחירים, ולצידם משקיעים כשירים, אלה שיש להם הון נזיל של 8 מיליון שקל לפחות, ממשיכים להזרים מאות מיליוני דולרים לרכישת נכס שנחשב לבטוח יחסית - מקבצי דיור להשכרה בארה"ב.

מי שניצלה עד היום בהצלחה את טרנד ההשקעה בתחום, המכונה "מולטי פמילי" (Multifamily), היא חברת אלקטרה נדל"ן, שנשלטת (59.8%) על ידי חברת ההחזקות אלקו  של האחים דניאל ומיכאל זלקינד, העוסקת כבר יותר מעשור (מאז משבר 2008) בהשקעות בתחום, בהצלחה ניכרת. 

  

מדובר בפעילות של רכישת מתחמי דירות, בדרך כלל של מאות יחידות דיור להשכרה בכל מתחם, הכוללים שירותים ומתקנים משותפים לכל דיירי הקומפלקס (מועדון, בריכה, מגרשי טניס וכו'). דיירי המתחמים כוללים בדרך כלל צעירים, סטודנטים, רווקים ומי שידם אינם משגת לרכישת בית משלהם. 

אלקטרה נדל"ן , שבעבר עסקה בביצוע השקעות ישירות בארץ ובחו"ל, העבירה בשנים האחרונות את מרכז הכובד של פעילותה לניהול קרנות השקעה בעולם מתחמי הדיור להשכרה בארה"ב, שעבורן גייסה עד היום כ-4.4 מיליארד דולר. 

התשואות שסיפקה החברה למשקיעים נחשבות למוצלחות, הגם שהן פחתו על ציר הזמן. כך למשל, הקרן הראשונה של מקבצי הדיור, שנסגרה סופית בפברואר 2018, הניבה החזר על ההשקעה של 167%. הקרן השנייה, שנסגרה ביולי 2019, כבר רשמה למשקיעיה החזר של 38% על ההשקעה, והקרן השלישית, שנסגרה ביולי אשתקד, רשמה מאז החזר של 13% על ההשקעה. עדיין, מדובר בחלופת השקעה שנחשבת לסולידית ביחס לשוקי המניות.

זה כנראה הרקע לכך שבחודש האחרון הצליחה אלקטרה נדל"ן לסגור גיוסים לשתי קרנות השקעה חדשות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב, בהיקף כולל של 500 מיליון דולר. הקרן האחת תרכוש מקבצי דיור, והשנייה תעמיד מימון להקמת פרויקטים של מולטי פאמילי.

בימים אלה החברה ממשיכה לגייס לקרנות האלה סכום נוסף של 400 מיליון דולר, והיא נמצאת כבר בשלבים מתקדמים להשלמת הגיוס.

שווי השוק הנוכחי של אלקטרה נדל"ן עצמה עומד על 2.8 מיליארד שקל, לאחר ירידה של כ-20% במניה מתחילת השנה. עם זאת, בסיכום שלוש השנים האחרונות היא סיפקה תשואה חלומית של 300% למשקיעים במניה.

מנהלת 30 אלף יחידות בשווי 6.6 מיליארד דולר

נכון להיום מנהלת אלקטרה נדל"ן 30 אלף יחידות דיור להשכרה (תפוסה ממוצעת של 95%) בשווי של 6.6 מיליארד דולר באמצעות ארבע קרנות השקעה. בנוסף היא מנהלת קרנות בתחומים משיקים (העמדת מימון להקמת מקבצי דיור, השקעה במלונות, השקעה בבתים פרטיים להשכרה ובמשרדים באנגליה).

החברה דיווחה על רווח שיא של 253 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2022, שנבע בעיקרו מדמי הצלחה וניהול, בהמשך לרווח נקי של כ-423 מיליון שקל שרשמה בכל שנת 2021. ה-IRR (תשואה פנימית שנתית נטו) של החברה מדמי הצלחה וניהול בקרנות עומדת על יותר מ-20%.

 אמיר יניב, מנכ''ל אלקטרה נדל''ן / צילום: שי יחזקל

הגיוס הנוכחי לקרנות ההשקעה של החברה מתרחש כשברקע מגיעים סימני האטה בתחום מכירת הדירות בארה"ב. בשבוע שעבר התפרסם כי בקשות המשכנתה החדשות נפלו ב-12%, ומספרן נמוך ב-15% ביחס לשנה שעברה. מצב זה נובע מעליית הריבית שמוביל הבנק הפדרלי (הפד) כדי להילחם באינפלציה הגואה בארה"ב - מה שעשוי להגדיל ביקושים מצד שוכרי הדירות.

יעד גיוס של מיליארד דולר לקרן הרביעית

את אלקטרה נדל"ן מנהל אמיר יניב, המציין כי "גם בתקופה של שינויים בשווקים החברה ממשיכה ביישום אסטרטגיית הרחבת פעילות קרנות ההשקעה תחת ניהולה. איתנות ויציבות נכסי הבסיס וסביבת הפעילות בקרנות השונות מאפשרות צמיחה משמעותית, הן בתוצאות הפעילות החזקות והן בהיקפי גיוסי הכספים המשמעותיים".

כאמור, עד היום גייסה אלקטרה נדל"ן שלוש קרנות להשקעה בתחום מקבצי הדיור, כאשר הגיוס הנוכחי לקרן הרביעית במספר מסתכם עד כה ב-355 מיליון דולר. החברה בתהליך מתקדם לגיוס סכום של 370 מיליון דולר נוספים לקרן, כאשר יעד הגיוס הכולל שלה עומד על מיליארד דולר.

לגלובס נודע כי משקיעי העוגן בקרן זו הם חלק מהגופים המוסדיים המרכזיים במשק: חברת הביטוח מנורה, קרנות הפנסיה הוותיקות - עמיתים והחסכונות של עובדי חברת החשמל, המנוהלים על ידי הלמן אלדובי חחי גמל בע"מ.

הקרן הרביעית למקבצי דיור כבר רכשה באפריל האחרון נכס ראשון בשווי של 55 מיליון דולר. כמו כן, במהלך אותו חודש נחתמו הסכמי רכישה מחייבים לקניית 4,200 דירות ב-13 מקבצי דיור בארה"ב, בסכום כולל של 933 מיליון דולר.

הקרן הנוספת שעבורה מגייסת כעת החברה כספים באופן אקטיבי היא קרן חוב, כלומר היא מממנת הקמה ובנייה של מקבצי דיור, ולכן נחשבת לקרן סולידית יותר, שכן מדובר במתן הלוואות להקמת פרויקטים קצובים בזמן, שבגינן גם ניתנים בדרך כלל שיעבודים לבתים.

עד כה ההתחייבויות לקרן החוב השנייה נאמדות ב-175 מיליון דולר, ואלקטרה נמצאת בשלבים מתקדמים לגיוס עוד 40 מיליון דולר לקרן. היעד הכולל עבור הקרן השנייה נאמד בחצי מיליארד דולר. גם בקרן החוב ישנם מספר משקיעי עוגן מוסדיים: חברות הביטוח הפניקס והראל ובית ההשקעות ילין לפידות.

קרן החוב החדשה (שנייה במספר) ביצעה כבר ארבע עסקאות למימון רכישת מקבצי דיור, בהיקף השקעה כולל של כ-51.4 מיליון דולר. התשואה השנתית לפעילות הקרן הראשונה נמוכה יותר מאשר התשואה ברכישת מקבצי דיור, משום שהסיכון בקרן החוב נחשב לנמוך יותר וסולידי יותר. התשואה השנתית של קרן החוב הראשונה עומדת על 10.6% נטו מדמי ניהול.